Visure Immobiliari


Le visure immobiliari comprendono le visure catastali, le visure ipotecarie e le visure ipocatastali. Sono documenti ufficiali estratti dalle banche dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari e del Catasto. Le visure vengono svolte tramite la piattaforma Sister della Agenzia delle Entrate. La finalità delle visure è verificare lo stato giuridico di un immobile, la regolarità catastale e rilevano eventuali gravami come ipoteche, pregiudizievoli, vincoli e servitù. Le visure immobiliari sono servizi indispensabili quando si deve:

  • stipulare un atto di compravendita
  • conoscere i beni immobili di proprietà di una persona o di una società
  • verificare la presenza di ipoteche o pregiudievoli
  • sottoscrivere un contratto di locazione
  • indicare i beni immobili di una persona deceduta o de cuius in una denuncia di successione
  • conoscere lo stato giuridico degli immobili di un debitore per una azione di recupero crediti con decreto ingiuntivo o pignoramento immobiliare


Le visure immobiliari possono essere effettuata in modalità online, tramite la piattaforma Sister della Agenzia delle Entrate o recandosi presso gli Uffici Provinciali del Catasto all'Archivio Cartaceo Catastale e in Conservatoria ai Repertori Cartacei dei Nominativi e delle Ipoteche.

Le categorie delle visure immobiliari sono:

  • Visure Ipotecarie
  • Atti Notarili
  • Visure Ipocatastali
  • Visure Catastali
  • Planimetrie Catastali
  • Visure Ipotecarie Ventennali
  • Trascirizioni e Iscrizioni Ipotecarie
  • Visure Ipotecarie


    Le visure ipotecarie sono i documenti ufficiali che evidenziano l'elenco delle formalità o atti notarili trascritti in Conservatoria RR.II. relativamente ad un soggetto, persona fisica o giuridica, o ad un immobile, terreno o fabbricato. La visura ipotecaria o ispezione ipotecaria, estratta online tramite la piattaforma web Sister della Agenzia del Territorio, è limitata sino al 1980, anno di automazione della Conservatoria. Per estendere la ricerca agli anni precedenti, occorre effettuare una ispezione manuale ai Repertori Cartacei presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare, ove sono depositati gli atti pubblici relativi ai beni immobili presenti nel territorio nazionale.

    Le tipologie di formalità o atti rilevati con le ispezioni ipotecarie sono:

    • Trascrizioni (atti di compravendita, divisione, successione, usucapione, cessione)
    • Iscrizioni di ipoteca (volontaria, legale, giudiziale), decreto ingiuntivo, pignoramento immobiliare
    • Annotazioni di restrizione o di cancellazione di ipoteca
  • Visure Ipotecarie Ventennali


    Le visure ipotecarie ventennali vengono eseguite attraverso una ricerca approfondita con la finalità di ricostruire la storia di un bene immobile nel corso dei 20, 30 o 40 anni addietro fino all'atto di provenienza. Le ispezioni vengono condotte presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria Registri Immobiliari) ove sono depositati gli atti notarili. Presso gli Uffici del Catasto vengono rilevate le pratiche di accatastamento e le planimetrie catastali relative ai beni immobili.

    I dati rilevati dalle visure in Conservatoria e Catasto vengono inseriti nella relazione ventennale con il quadro sinottico di tutti i trasferimenti di diritti reali nel corso dei venti, trenta o quaranta anni antecedenti e la verifica di ipoteche, gravami, vincoli, servitù o pregiudizievoli in essere o cancellate. La finalità delle visure ipotecarie ventennali è quella di ricercare il primo atto di provenienza di un immobile e di ricostruire tutti i passaggi di proprietà verificando la continuità giuridica e catastale.

  • Trascrizioni e Iscrizioni Ipotecarie


    ll servizio di trascrizioni atti giudiziari e ipoteche in Conservatoria è rivolto prevalentemente a avvocati e notai che intendono trascrivere un atto (ipoteca, pignoramento, decreto ingiuntivo, domanda giudiziale, ..) presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia.

    La trascrizione degli atti in Conservatoria è un obbligo di legge previsto dal nostro ordinamento con la finalità di dare evidenza pubblica di un trasferimento di diritti reali o di iscrizione di un gravame in capo ad un bene immobile. La trascrizione ipotecaria consiste nella registrazione in forma elettronica di un atto su supporto informatico tramite il programma trascrizione atti UniMod della Agenzia delle Entrate e nella trasmissione telematica della nota con la trasczione dell'atto presso la competente Conservatoria RR.II..

  • Visure Catastali


    Le visure catastali sono dei documenti ufficiali che forniscono i dati identificativi di terreni e fabbricati censiti in Catasto e i dati dei soggetti, persone fisiche e giuridiche, titolari delle ditte catastali. L'accesso telematico al Catasto, la banca dati pubblica di tutti i beni immobili presenti nel territorio nazionale, viene effettuato tramite la piattaforma web Sister della Agenzia delle Entrate. La procedura di estrazione delle visure catastali è automatizzata e la consegna avviene in pochi secondi, 365 giorni all'anno, 24 ore su 24.

    Le ispezioni catastali online possono essere effettuate per:

    • soggetto, persona o azienda
    • codice fiscale
    • immobile
    • indirizzo.


    I dati presenti nelle visure catastali sono:

    • il Comune e l'indirizzo o la località in cui è ubicato l'immobile
    • i dati catastali identificativi di una unità immobiliare (sezione urbana, foglio, particella, subalterno)
    • la superficie espressa in metri quadri e il numero dei vani
    • la categoria catastale (la destinazione d'uso dell'immobile)
    • la rendita catastale
    • i dati dei titolari della ditta catastale
    • la natura e la quota dei diritti reali
  • Planimetrie e Mappe Catastali Online


    Le planimetrie catastali online sono la rappresentazione grafica delle singole unità immobiliari censite al Catasto Terreni ed al Catasto Fabbricati, così come risultano depositate presso gli Uffici del Catasto. Le planimetrie catastali online illustrano graficamente l’esatta ubicazione di un immobile come risulta a seguito del rilievo topografico depositato in Catasto, i confini, le modalità di accesso al fabbricato (vano scale e vano ascensore), la disposizione interna dei vani presenti nell’unità immobiliare urbana (appartamento, ufficio, locale, cantina, ..), la destinazione dei singoli vani (ingresso, cucina, letto, bagno, ..) nonché l’orientamento. Tutte le richieste di planimetrie catastali online vengono trattate con accesso telematico alla piattaforma Sister della Agenzia delle Entrate, Ufficio del Catasto e sono aggiornate alla data della richiesta. 

  • Atti Notarili


    A seguito della stipula di un atto notarile o di un atto redatto da un Pubblico Ufficiale, Segretario Comunale o Giudice del Tribunale, che ha per oggetto il trasferimento di un diritto reale di godimento o di garanzia su un immobile, l'atto notarile deve essere trascritto presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) con la finalità di garantire la evidenza pubblica degli effetti dell'atto e la opponibilità ai terzi. Gli atti notarili online possono essere estratti come documenti digitalizzati in formato elettronico solo a decorrere dall'anno di meccanizzazione della competente Conservatoria. Tutti gli atti notarili trascritti in Conservatoria prima della meccanizzazione, generalmente prima del 1975, sono disponili solo in formato cartaceo.

    Gli atti notarili sono disponibili alla banca dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari sotto forma di:

    • nota di trascrizione, è un documento con valore legale che sintetizza i dati e i contenuti essenziali dell'atto;
    • titolo telematico, disponibile solo per gli atti trascritti dopo il 2013, è la copia esatta dell'atto notarile;
    • copia atto notarile, è la copia conforme all'atto notarile che può essere richiesta presso lo studio notarile, se in attività o presso l'Archivio Notarile Distrettuale.
  • Visure ipocatastali


    Le visure ipocatastali sono i documenti ufficiali estratti dalle banche dati pubbliche della Conservatoria dei Registri Immobiliari e del Catasto. Il risultato delle ispezioni consente di certificare la titolarità giuridica sui beni immobili, verificare il contenuto dell'atto di provenienza e la presenza di ipoteche legali, giudiziarie, volontarie o esattoriali, gravami, vincoli o pregiudizievoli. L'ispezione ipotecaria e catastale può essere effettuato su una persona fisica, su una società o su un bene immobile, terreno o fabbricato.

    I dati presenti nella visura ipocatastale sono:

    • elenco di tutte le formalità trascritte in Conservatoria relative ad una persona, ad una società o ad un immobile
    • natura (proprietà, usufrutto, nuda proprietà, ..) e quota dei diritti reali
    • atto notarile di provenienza (compravendita, donazione, successione, divisione, usucapione, ..)
    • data di stipula dell'atto pubblico e nome del notaio o del pubblico ufficiale rogante
    • ipoteche, gravami, vincoli, servitù, decreti ingiuntivi o pignoramenti in essere o cancellati
    • Comune e indirizzo in cui sono localizzate le unità immobiliari
    • dati catastali (foglio, particella, subalterno, categoria, classe, superficie, vani, rendita catastale, ..) degli immobili, terreni o fabbricati

Alcune domande e risposte


Quali informazioni sono contenute nelle visure immobiliari ?

Le visure immobiliari evidenziano la consistenza del patrimonio immobiliare di una persona, fisica o giuridica, vale a dire l'elenco di tutti i beni immobili, terreni e fabbricati, di proprietà di un soggetto su tutto il territorio nazionale.
Le informazioni rilevate per ogni unità immobiliare sono:

  • ufficio provinciale della Conservatoria nel quale sono censiti gli immobili;
  • natura e quota del diritto reale in capo al soggetto;
  • atto di provenienza (compravendita, divisione, donazione, usucapione, sentenza giudiziale, assegnazione..);
  • data di trascrizione in Conservatoria;
  • registro particolare o articolo e registro generale o casella; notaio o Pubblico Ufficiale rogante;
  • numero di repertorio e raccolta;
  • data stipula atto pubblico;
  • dati anagrafici dei soggetti controparte;
  • verifica ipoteche (volontaria, legale, giudiziale, esattoriale) , gravami (servitù, vincolo) e pregiudizievoli (decreto ingiuntivo, pignoramento, fondo patrimoniale);
  • Catasto (Terreni o Fabbricati);
  • indirizzo dell'immobile (provincia, comune, indirizzo, piano);
  • dati catastali dell'unità immobiliare (sezione urbana, foglio, particella, subalterno, superficie, vani, rendita catastale o reddito);
  • eventuali subalterni o particelle soppresse;
  • variazioni dei dati catastali, pratiche catastali di frazionamento, denunce di variazione.

È possibile richiedere servizi aggiuntivi quali:

  • planimetria catastale;
  • stima immobiliare.

A cosa servono le visure immobiliari ?

Le visure immobiliari consentono di disporre di un quadro completo dal punto di vista sia giuridico sia del valore economico dei beni di proprietà di una persona fisica o giuridica. Attraverso le ispezioni in Conservatoria e in Catasto vengono rilevate tutte le formalità trascritte a favore e contro il soggetto di interesse. L'esame delle formalità a cura di un esperto visurista consente di disporre con la visura immobiliare di una relazione che certifica il saldo attuale dei beni di proprietà, i beni immobili alienati, la verifica della sussistenza di ipoteche o pregiudizievoli ed il valore economico del patrimonio immobiliare.

Le visure immobiliari hanno valore probatorio ?

Le fonti di riferimento per le visure immobiliari sono i Pubblici Registri presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare o Conservatoria. Pertanto, le visure immobiliari hanno valore probatorio in quanto vengono rilevati tutti gli atti pubblici trascritti in Conservatoria nei quali sia intervenuto un trasferimento di diritti reali a favore o contro il soggetto di interesse. Quindi, solo attraverso le visure immobiliari è possibile accertare la titolarità giuridica di un immobile in capo ad una persona fisica o giuridica.

Quali sono le tipologie di visure immobiliari ?

Nella sezione visure immobiliari sono ricompresi i servizi elaborati con accesso diretto alle banche dati della Conservatoria dei Registri Immobiliari e del Catasto.

  • Con le visure ipotecarie si effettua una ricerca in Conservatoria dei Registri Immobiliari finalizzata a validare la titolarità giuridica di un immobile in capo ad un soggetto, una persona fisica o giuridica.
  • Gli atti notarili mettono a disposizione i documenti ufficiali nei quali è stata trascritto il trasferimento di diritti reali o è stata iscritta una ipoteca o una pregiudizievoli su un immobile.
  • Le visure ipotecarie ventennali sono indispensabili per la stipula di un atto di compravendita o di un mutuo ipotecario.
  • A seguito della stipula di un atto di trasferimento di diritti reali o di costituzione di ipoteca, si procede con le trascrizioni e iscrizioni ipotecarie.
  • Attraverso le visure catastali viene verificata la regolare intestazione in Catasto dell'immobile, la superficie e la rendita catastale.
  • Per visualizzare e verificare la rappresentazione geometrica di una unità immobiliare, occorre accedere alle planimetrie catastali online.

Come sapere se una persona ha immobili posseduti ?

Per sapere se una persona ha beni immobili posseduti o intestati è sufficiente effettuare una visura catastale per soggetto con i dati della persona (nome, cognome e codice fiscale). Se non si conosce in quali uffici provinciali del Catasto la persona sia intestataria di beni immobili, può essere svolta una visura a livello nazionale che evidenzierà tutti gli uffici provinciali ed il numero di immobili posseduti, terreni o frabbricati. In seguito, si può effettuare la visura catastale in ogni ufficio provinciale del Catasto in modo da rilevare il dettaglio dei beni con i dati catastali degli immobili posseduti.

Come si fa a conoscere le proprietà di una persona ?

Per conoscere le proprietà immobiliari di una persona fisica o giuridica, è indispensabile svolgere una visura ipotecaria presso l'Ufficio Provinciale di Pubblicità Immobiliare ex Conservatoria dei Registri Immobiliari. Infatti, solo la visura ipotecaria ha valore probatorio della titolarità giuridica di un diritto reale, ad esempio la proprietà, in capo ad una persona o ad una società. Con la visura ipotecaria si dispone dell'elenco delle formalità trascritte in Conservatoria e poi si procede con lo sviluppo di ogni atto notarile in modo da predisporre una relazione ipotecaria completa di tutti i beni immobili di proprietà di una persona con evidenza di eventuali gravami, ipoteche o pregiudizievoli.

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