Comprare casa dal costruttore. Quali rischi e come fare per tutelarsi?
Il mercato immobiliare in Italia è in leggera ripresa (vedi nostro articolo Il trend 2016 del mercato immobiliare) e gli interessi delle famiglie sono diretti spesso verso le case di nuova costruzione. Ma quali rischi si incorrono nel comprare casa da una impresa di costruzioni?
Comprare la prima casa
L’acquisto di una casa di nuova costruzione può rappresentare un indubbio vantaggio in termini di innovazione tecnologica nelle strutture, nell’isolamento termico e acustico e negli impianti del fabbricato, nonché relativamente alla prestazione energetica dell’immobile con conseguente risparmio in bolletta e, a volte, anche nel prezzo di acquisto ma ciò che spaventa di più gli acquirenti è la possibilità che il costruttore possa fallire con il rischio di perdere tutti gli importi versati a titolo di caparra.
Quali sono le garanzie di legge per l’acquirente?
La legislazione italiana è intervenuta oltre 10 anni fa con il decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 per tutelare gli acquirenti con una serie di interventi normativi che tendono a garantire la parte più debole, l’acquirente, soprattutto nel caso di insorgenza di eventi negativi a carico dell’impresa di costruzioni (esecuzioni immobiliari, procedure di fallimento, concordato preventivo, amministrazione coatta o liquidazione della società). Purtroppo ad oggi la normativa è ancora poco conosciuta e, soprattutto, poco utilizzata ed applicata dalle imprese di costruzioni per quanto sia una normativa che ha come obiettivo primario proprio quello di conferire sicurezza al mercato immobiliare attraverso norme condivise, ridando in questo modo slancio alla compravendita della casa. Vediamo insieme i principali contenuti:
- Fideiussione a garanzia
Proprio al fine di evitare il rischio di incorrere in uno stato di insolvenza del costruttore a seguito della richiesta dell’acquirente di restituzione degli importi versati a titolo di caparra confirmatoria, l’impresa di costruzioni è tenuta a consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa all’acquirente pari all’importo complessivo di tutte le somme anticipate. La garanzia deve obbligatoriamente essere efficace sino al definitivo atto di trasferimento della proprietà immobiliare e pertanto dovrà essere estesa anche alle somme che verranno versate dall’acquirente successivamente alla firma del contratto preliminare di compravendita. Restano escluse dalla predetta garanzia le somme che l’acquirente verserà tramite un mutuo bancario ed eventuali contributi pubblici. Come opera questa importante garanzia? In caso di insorgenza di uno stato di crisi, l’acquirente potrà incassare la fideiussione e rientrare in possesso di tutte le somme anticipate. Perché questo sia effettivamente applicabile, è necessario che nella fideiussione sia apposta la rinuncia al beneficio della preventiva escussione in modo che l’acquirente possa direttamente richiedere il versamento degli importi alla banca o all’assicurazione senza rivolgersi al costruttore.
Come può tutelarsi l’acquirente nell’acquisto della casa?
Il DL 122/2005 prevede che il contenuto del contratto preliminare di compravendita debba essere adeguato alle disposizioni di legge per quanto concerne:
1. i soggetti (parte venditrice ed acquirente) del contratto
l’acquirente, attraverso un report impresa, deve preventivamente verificare i dati dell’impresa di costruzioni ed il suo rating di affidabilità, nonchè la presenza di eventi negativi (protesti e pregiudizievoli) ed eventuali procedure in corso
2. la descrizione dell’immobile
trattandosi di immobile in costruzione, nel contratto preliminare dovranno essere indicati i dati catastali del terreno sul quale verrà edificato il fabbricato; una visura catastale storica per immobile ed il relativo estratto di mappa consentiranno alla parte acquirente di confermare i dati indicati nel preliminare, mentre una visura ipocatastale per immobile attesterà la proprietà del terreno in capo all’impresa di costruzioni
3. licenza edilizia e vincoli costruttivi
nel preliminare devono essere indicati gli estremi della licenza edilizia, di cui il costruttore deve consegnare copia all’acquirente; richiedendo un certificato di destinazione urbanistica è possibile disporre di un documento ufficiale che certifica la destinazione del terreno ed eventuali vincoli costruttivi
4. le caratteristiche della costruzione
nel capitolato tecnico, allegato obbligatoriamente al contratto preliminare, devono essere precisate le caratteristiche costruttive del fabbricati dalle strutture agli impianti tecnologici sia nel fabbricato sia nella singola unità immobiliare oggetto di compravendita
5. i tempi di consegna
stabilire una data certa per la consegna dell’immobile è indispensabile, così come indicare eventuali penali a carico dell’impresa di costruzioni in caso di ritardi
6. il prezzo e le modalità di pagamento
l’importo complessivo del prezzo di acquisto così come le modalità (assegno bancario o circolare, bonifico bancario) e le tempistiche sono un altro requisito indispensabile che deve essere ben specificato nel contratto preliminare
7. la fideiussione bancaria o assicurativa
così come precisato al punto precedente, nel preliminare vanno indicati gli estremi della fideiussione bancaria o assicurativa a garanzie delle somme versate ed il costruttore è tenuto a consegnarne copia alla parte acquirente
8. il riferimento a ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli
nel contratto preliminare è fondamentale indicare la presenza di eventuali ipoteche o pregiudizievoli che possano gravare sul terreno, l’area di sedime sulla quale insiste il fabbricato in costruzione, così come l’impegno del costruttore al frazionamento dell’ipoteca prima della stipula del rogito notarile
9. le certificazioni di legge
alla data di fine lavori, il direttore dei lavori è tenuto a richiedere all’impresa di costruzioni ed agli eventuali sub appaltatori, le certificazioni relative agli impianti tecnologici del fabbricato (es. ascensore condominiale) nonché agli impianti installati nelle singole unità immobiliari (elettrico, riscaldamento e condizionamento) ed a consegnarne copia all’acquirente alla data del rogito notarile
10. attestato di prestazione energetica
per legge è previsto che l’impresa di costruzioni, alla data del rogito, consegni all’acquirente l’attestato di prestazione energetica o APE nel quale deve essere indicata la classe energetica dell’immobile, le caratteristiche degli impianti adottati ed i suggerimenti per eventuali interventi necessari per un miglioramento della classe energetica; l’attestato APE deve essere allegato all’atto di compravendita per cui è bene che l’acquirente ne richieda copia al costruttore per costruire il proprio fascicolo di documenti sulla casa
Ulteriori garanzia a tutela della parte acquirente
Il legislatore ha inteso tutelare l’acquirente anche attraverso altri strumenti:
– Polizza decennale postuma
A garanzia degli eventuali vizi, difetti costruttivi alle strutture ed agli impianti, l’impresa di costruzioni è tenuta a consegnare alla data del rogito notarile una polizza della durata di 10 anni che deve garantire l’acquirente da qualunque difetto che possa comportare dei danni oggettivi nell’immobile, sia alle strutture che agli impianti. La polizza assicurativa indennitaria deve comprendere danni materiali anche verso terzi che possano comportare la rovina totale o parziali dell’immobile e gravi difetti di costruzione del fabbricato. La garanzia della polizza decorre dalla data di fine lavori comunicata dall’impresa all’ufficio tecnico del Comune di competenza.
– Regolamento di condominio e Tabelle millesimali
L’impresa di costruzioni, a conclusione dei lavori è tenuta a predisporre, nel caso di fabbricato composto da oltre 9 unità immobiliari, il regolamento di condominio e le relative tabelle millesimali, nominando anche l’amministratore di condominio per il primo anno, riservando poi all’assemblea dei condomini la successiva conferma o sostituzione
– Accatastamento
Le pratiche catastali di accatastamento delle unità immobiliari devono essere eseguite a carico dell’impresa di costruzioni che consegnerà all’acquirente la visura catastale dell’unità immobiliare e delle relative pertinenze (cantina, box auto, posto auto ..), se previste nel contratto preliminare. Il notaio provvederà ad eseguire la voltura delle unità successivamente al rogito notarile, richiedendo in Catasto l’intestazione della ditta catastale a favore dell’acquirente.
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10 commenti per "Comprare casa dal costruttore. Quali rischi e come fare per tutelarsi?"
Buongiorno,
le chiedo per favore di precisarmi una cosa:
– la domanda è relativa al momento in cui si fa il rogito col costruttore direttamente.
il costruttore deve fornire APE per il singolo appartamento o APE per tutto il palazzo in cui è situata l’appartamento ?
Grazie,
Buongiorno, l’APE può essere redatto per l’intero edificio o per la singola unità immobiliare a seconda delle specifiche esigenze. Le suggeriamo verificare quanto previsto dall’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 e di confrontarsi con il notaio che si occuperà del rogito. Cordiali saluti.
Salve, sto per acquistare un immobile in nuova costruzione, l’impresa mi comunica che mi viene rilasciata una fideiussione assicurativa per l’anticipo. Il mio dubbio riguarda se successivamente al mutuo, quindi nel caso diventassi proprietario, dovessero, come già successo nei comuni limitrofi, sorgere dei problemi di carattere urbanistico e quindi sequestrare gli appartamenti per ” licenze date in modo facile, noi futuri proprietari potremmo avere anche noi problemi?? Chiedo questo perché, in qualche comune si è data licenza per costruire abitazioni private ma successivamente sono partiti controlli dopo che le persone hanno acquistato casa avendo anche il mutuo,in questo caso come vengono tutelati i proprietari??
Gentile Salvatore, purtroppo non ci sono garanzie particolari. Le consigliamo prima di procedere con l’acquisto di rivolgersi al Comune per verificare la regolarità della situazione. Cordiali saluti.
In caso di fallimento della società costruttrice, quali sono i rischi possibili? se è una srl con capitale sociale di 10.000 euro, e ci fosse la necessità di un risarcimento superiore a tale cifra, è possibile aggredire il fallito in altro modo?
Buongiorno Matilde, le tutele a garanzia dell’acquirente di immobile da impresa di costruzioni sono stabilite dalla legge. La principale garanza è data dalla fideiussione bancaria o assicurativa (di primaria compagna assicurativa) che l’impresa di costruzioni deve rilasciare e che deve essere di importo pari a tutte le somme anticipate dall’acquirente. Al momento della consegna dell’immobile, l’impresa di costruzioni è inoltre tenuta sempre a rilasciare agli acquirenti degli immobili copia della polizza postuma decennale a garanzia di eventuali vizi, anche occulti sull’immobile. In difetto, qualora l’impresa si rifiuti di consegnare la fideiussione bancaria o assicurativa sugli anticipi versati o, al momento della consegna dell’immobile, non consegna copia della polizza decennale, Le possiamo suggerire di non concludere il contratto di acquisto.
Buongiorno,ho recentemente acquistato da un ex inquilino una villetta schiera facente parte di un complesso di 6u.a. finite nel 2012 ed abitate e 14u.a. al rustico.Ho ora un problema di umidità/infiltrazione dovuta alla mancata manutenzione del cantiere fermo da più di 2 anni. Contattato il costruttore mi risponde che non interverrà neanche con un sopralluogo e che non ha interesse al cantiere.Sono venuto a sapere dal suo ex geometra che a seguito dell’abbandono dei lavori sono rimasti circa 3 milioni di debito tra banca e fornitori ma l’impresa non fa fallimento.In che situazione mi sono messo ?
Buongiorno Sirio, la situazione, nel suo caso specifico, non è semplice. L’impresa, a conclusione dei lavori, deve consegnare la polizza postuma decennale a garanzia dei lavori e di eventuali vizi occulti, non riscontrabili al momento dell’acquisto. Visto che i lavoro sono stati conclusi nel 2012, la polizza, se presente, è ancora operativa. Dovrebbe richiedere al venditore copia, sempre che sia stata consegnata dall’impresa. Peraltro, visto che l’impresa ha in corso una situazione debitoria importante, si presume che non abbia operato nel pieno rispetto delle regole. Il danno che lei ha rilevato deriva da opere non completate dall’impresa, quindi deve citare in giudizio la stessa. Le possiamo suggerire di verificare preliminarmente, prima di intraprendere una causa con relative spese legali, se l’impresa ha beni, mobili ed immobili, liberi da ipoteche e gravami, da aggredire.
in caso di fallimento del costruttore dopo l’acquisto\rogito, e’ vero che per i successivi 2 anni il proprietario dell’immobile protrebbe avere ancora problemi?grazie
Buonasera Lisa,
proprio per colmare una lacuna legislativa importante come questa, è stato approvato il Decreto Legislativo n. 122 del 20.06.2005 che reca le “Disposizioni per la tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 02.08.2004, n. 210”. In seguito il Legislatore è intervenuto sul tema con l’art. 10-quater d.l. n. 47/2014, convertito con modificazioni dalla Legge n. 80/2014 “Misure urgenti per l’esigenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per l’Expo 2015” che puntualizza ed estende alcune tutele prevedendo la nullità delle clausole con cui l’acquirente rinuncia alle proprie garanzie ed estendendo al coniuge quelle prestate a favore dell’acquirente.
La tutela dell’acquirente di immobili ruota principalmente intorno a questi principi:
– fideiussione a garanzia della restituzione degli acconti versati nel caso di crisi del costruttore (artt. 2 e 3);
– assicurazione “decennale postuma” a garanzia dell’assenza di vizi e difetti dell’immobile (art. 4);
– vincoli contrattuali (art. 6) e divieto, per il notaio, di stipulare gli atti di compravendita non rispettosi della norme (art. 8);
– vincoli per il frazionamento del mutuo fondiario e della relativa garanzia ipotecaria (art. 7);
– prelazione in favore dell’acquirente nel caso di vendita all’incanto dell’immobile (art. 9) ed esclusione dalla revocatoria fallimentare (art. 10);
– possibilità, per l’acquirente, di escutere la garanzia fideiussoria prima che il curatore abbia comunicato la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto (art. 11);
– “fondo di garanzia” gestito dalla CONSAP per rimborsare le famiglie danneggiate dal fallimento delle imprese.