Accatastamento C2: tutto quello che c’è da sapere

Accatastamento C2: tutto quello che c’è da sapere

Si fa spesso confusione su quali siano le unità immobiliari che rientrano nella categoria catastale C/2. Abbiamo deciso quindi di realizzare un approfondimento per chiarire cosa si intende quando si parla di accatastamento C2.

Cosa significa accatastamento C2

La classe catastale di un immobile viene attribuita dall’Ufficio del Catasto della Agenzia delle Entrate. Quando? A seguito di una domanda di accatastamento oppure attraverso la dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana.

Queste procedure vengono sviluppate da un professionista tecnico mediante il software DOCFA. A conclusione della procedura, viene predisposto un documento che include i dati tecnici e descrittivi delle unità immobiliari denunciate. Congiuntamente al documento, vengono predisposte le rappresentazioni grafiche dell’immobile da accatastare o del quale presentare le variazioni, come le planimetrie catastali.

Con la dicitura accatastamento C2 si specifica appunto la classe catastale. Infatti, in seguito alla richiesta di accatastamento, è stata attribuita la categoria catastale C/2.

Le categorie catastali sono degli indici che esprimono il grado di redditività di un immobile. Esse rappresentano, infatti, la capacità di reddito di una unità immobiliare appartenente alle categorie dei gruppi A, B, C, D e F.

Scarica gratis la dispensa >> Tabella categorie catastali per la classificazione dei beni immobili

I requisiti per ottenere un accatastamento C2

Rientrano nell’accatastamento C/2 i magazzini e i locali di deposito. Più in generale sono riconducibili a questa categoria catastale, come riportato dalla Circolare n. 146 del 2 agosto 1939, tutti quei locali, costituenti unità immobiliari, che sono adibiti:

  • all’esercizio della vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc.
  • a contenere, in deposito, merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc..

A questi si aggiungono anche le soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione, nonché i fienili agricoli e non agricoli e le case cantoniere delle strade statali e provinciali.

I locali della categoria C/2 sono generalmente di maggiori dimensioni rispetto a quelli della categoria “C/1”. Hanno una posizione prevalentemente eccentrica e non dispongono solitamente di apprestamenti per mostre.

L’accatastamento C2 delle nuove costruzioni

La normativa catastale nell’ambito dei nuovi accatastamenti è stata modificata nel corso del 2016. L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 2/E del 01/02/16, ha fornito alcuni chiarimenti riguardo l’accatastamento C/2 delle cantine. Di seguito vi riportiamo quanto stabilito al punto 3.3.2. – Individuazione delle autorimesse e delle cantine:

Nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi (anche se ubicati nei sottotetti) e le autorimesse presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni, costituiscono di norma unità immobiliari a se stanti. Pertanto, le suddette tipologie immobiliari sono censite ordinariamente nelle categorie C/2 – Magazzini e locali di deposito e C/6 – Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse. Se le porzioni immobiliari destinate a deposito e cantina sono direttamente comunicanti con le abitazioni, costituendo di fatto pertinenze delle stesse, rientrano di norma nella maggiore consistenza delle unità immobiliari cui risultano correlate, in quanto prive di autonomia funzionale e reddituale.

Tali disposizioni trovano applicazione quindi nella nuova costruzione di fabbricati in cui le pertinenze come cantine e depositi hanno accesso autonomo direttamente da strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte. Queste ultime devono essere obbligatoriamente censite come unità a sé stanti in categoria C/2.

Come è cambiato l’accatastamento C/2 delle cantine con la Circolare n. 2/2016

Prima del 2016 era consuetudine per i nuovi accatastamenti che la cantina e/o il sottotetto assegnati ad un alloggio fossero inseriti nella stessa planimetria dell’alloggio e valutati nella rendita come “vani accessori”.  Questo sistema faceva in modo che la loro incidenza sulla rendita generale dell’abitazione fosse minima.

Quanto appena descritto è rimasto valido anche dopo la Circolare n. 2/E del 01/02/16 per tutte quelle unità immobiliari già accatastate, anche quando, per qualunque motivazione, sarebbe stata presentata poi una variazione catastale.

Per le nuove costruzioni, invece, non è più possibile accorpare nella medesima planimetria cantine/soffitte che presentano un ingresso autonomo ed abitazioni. È necessario infatti creare un nuovo subalterno per ogni cantina/soffitta con ingresso autonomo assegnandole, come già specificato, la categoria catastale C/2.

Questo si ripercuote anche sulla rendita catastale, in quanto sarà maggiore rispetto a quella che si otteneva con il precedente metodo. Il motivo sta nel fatto che la cantina passa dall’essere conteggiata come “vano accessorio” dell’abitazione all’essere conteggiata come “vano principale” del C/2 che si viene a creare.

 

Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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26 commenti per "Accatastamento C2: tutto quello che c’è da sapere"

  • Carmelo ha detto:

    Salve posso produrre integratori alimentari in un locale c/2? Per quattro anni non possiamo cambiare la destinazione d’uso in c/3 ( laboratorio ).

    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Carmelo, lo svolgimento di una attività commerciale e produttiva dipende non dal Catasto e, quindi, dalla categoria catastale dell’unità immobiliare ma dal Comune, ufficio attività produttive. Prima di svolgere l’attività, dovrà richiedere la autorizzazione al Comune che stabilirà se il locale sia idoneo o meno.

  • ANTONIO ha detto:

    Buongiorno, io ho acquistato un terreno di 700mq c2 e vorrei costruire un deposito all’interno per attrezzature edili e possibile farlo? se si lo devo fare con materiali potenzialmente removibili oppure lo posso fare anche in cls grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Antonio, dipende dall’indice di edificabilità stabilito dall’Ufficio Tecnico del Comune in base al Piano Urbanistico Comunale. Anche per quanto concerne i materiali da utilizzare bisogna preventivamente verificare nelle norme di attuazione. Le possiamo suggerire di richiedere preventivamente un certificato di destinazione d’uso o CDU in modo da chiarire ogni dubbio. Trova tutte le informazioni in questo link

  • Paola ha detto:

    Buongiorno. Ho da poco acquistato una vecchia casa. Al piano terra vi è un deposito di categoria catastale C2, usato dal precedente proprietario come garage. Vorrei sapere se posso continuare ad usare tale deposito come garage, visto che per accedervi devo passare attraverso la proprietà privata (corte) di altri proprietari confinanti, con i quali non ho buoni rapporti, a differenza del precedente proprietario della mia casa. Grazie infinite della risposta.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Paola, la destinazione catastale C/2 è relativa a locali uso sgombero e deposito come ad esempio la cantina. Per poter utilizzare un locale come autorimessa, deve avere la destinazione catastale C/6. Visto lo stato dei suoi rapporti con gli attuali proprietari confinanti, questo elemento potrebbe essere utilizzato come pretesto per contestare il suo utilizzo del locale e l’accesso allo stesso tramite la proprietà privata di terzi.

  • Maurizio ha detto:

    Mi contestano che il magazzino non è per sostare le persone solo le cose…non faccio rumore e non esiste regole condominio a tal proposito.Io c passo qualche ora x fare le mie cose…preparo le canne da pesca …e poi ho anche il bagno accatastato e regolarizzato ( e su questo non dicono nulla)

    • Redazione ha detto:

      Salve Maurizio, dipenderà anche quanto tempo lei trascorre nel magazzino in questione. Non che via sia una normativa in merito che stabilisca un numero minimo o massimo di ore ma, presumibilmente, la contestazione è riferita a questo aspetto. Qualora la situazione dovesse protrarsi, può rivolgersi al Tribunale per far valere il suo diritto.

  • Maurizio ha detto:

    Buongiorno ho un magazzino con bagno accatastato regolarmente, ci posso fare dei piccoli lavoretti in questo Magazzino? Come il fai da te.. aggiustare la bici… preparare le canne da pesca…perché se il magazzino è solo x mettere cose,il garage è solo per mettere la macchina..la lavanderia x lavare ecc…i piccoli lavoretti di bricolage o fai da te dove si fanno?? Xche mi contestano che ci vado.. grazie mille

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Maurizio, il magazzino è di sua proprietà per cui può utilizzare l’immobile come meglio crede, nel rispetto della sua destinazione e del regolamento condominiale, se applicabile nel suo caso. Se le contestazione sono riferite a rumore o disturbo ai vicini in orari non consentiti dal condominio,le suggeriamo di verificare prima cosa prescrive il regolamento del suo condominio e richiedere un parere in tal senso all’amministratore.

  • BAIESI ha detto:

    Un trilocale c2 posso utilizzarlo per soggiornare in vacanza?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno, la destinazione catastale non limita in alcun modo l’utilizzo effettivo dell’immobile o ne prescrive delle limitazioni o esclusioni. La principale finalità del Catasto in Italia è sempre quella fiscale per cui la categoria catastale influisce sulla determinazione della rendita ed il conseguente versamento dei tributi. Le prescrizioni all’utilizzo di un bene immobile sono quelle stabilite dal piano urbanistico comunale, per cui dovrebbe verificare presso il suo comune, ufficio tecnico o ufficio edilizia privata, quali siano le prescrizioni per i locali C/2.

  • Giuseppe ha detto:

    Buongiorno, abbiamo un locale commerciale di circa 600 mq. seminterrato di categoria C1.
    Di fatto è un locale inadeguato alla categoria attribuita, quindi è affittato come magazzino.
    La zona e Torvergata in provincia di Roma, e il relativo costo dell’IMU e molto alto e non possiamo pagarlo facilmente.
    Adeguarlo alla categoria C2 porterebbe un consistente diminuzione del costo?
    Un tecnico sentito in zona ci dice che per saperlo, andrebbe fatto un confronto con locali simili nella stessa zona, ma non possiamo farlo.
    Vorrei sapere se attraverso il portale del catasto possiamo fare una istanza del genere ovvero sapere un alternativa economica.
    Grazie.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Giuseppe, il tecnico che avete contattato vi ha fornito la corretta informazione. La revisione della rendita catastale può essere presentata in Catasto ma deve essere supportata dai dati di confronto con locali commerciali censiti nella medesima categoria catastale ubicati nella stessa zona o in zone omogenee. L’istanza deve essere predisposta da un tecnico, non può essere presentata semplicemente online al portale del Catasto. Per comprendere il risparmio eventuale che potreste conseguire, si possono effettuare delle visure catastali su altri locali commerciali a Torvergata, preferibilmente nella stessa via o in vie attigue e verificare la rendita catastale attribuita.

  • Martino ha detto:

    Buongiorno è possibile variare la categoria da C/6 a C/2?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Martino, la variazione da lei proposta dipende dal Piano Urbanistico Comunale e dalle relative norme di attuazione. Le suggeriamo, quindi, di verificare presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune se è possibile attuare il cambio di destinazione d’uso del fabbricato.

  • Andrea ha detto:

    Buongiorno, vorrei sapere se acquistando un fienile categoria C/2, posso fare il cambio uso e ristrutturarlo come abitazione?
    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Andrea, il cambio di destinazione d’uso di un fabbricato dipende dalle Piano Urbanistico Comunale e dalle relative norme di attuazione. Le suggeriamo, quindi, di verificare presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune se è previsto o meno il cambio di destinazione d’uso. In caso positivo, a seguito della ristrutturazione potrà provvedere anche al cambio della categoria catastale e richiedere il passaggio da C/2 a A/3 o A/2.

  • antonio ha detto:

    BUONGIORNO,
    vorrei avviare una attivita (produzione di pasta alimentare secca )senza contatto al pubblico in un magazzino c2.
    Cio potrebbe causarmi problemi?
    grazie.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Antonio, un’attività come quella da lei descritta, in base a quanto previsto dalle categorie catastali, rientrerebbe in un C/1. In caso di eventuali controlli, quindi, potrebbe essere contestato l’utilizzo del locale per una destinazione d’uso non idonea dal punto di vista urbanistico e non conforme dal punto di vista catastale.

  • ROSY muletto ha detto:

    Salve dovrei comprare un terreno con un vano di 90 mq catastato c2 protei ottenere un mutuo? Il prezzo e 35 mila e si dovrebbe ristrutturare si può acquistarecon mutuo? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Rosy, la pratica di finanziamento bancario viene svolta dalla banca che, a seguito di perizia, valuta il valore dell’unità immobiliare da un lato ed il merito creditizio del richiedente dall’altro. In linea di massima, un immobile con categoria catastale C/2 può essere oggetto di un finanziamento bancario ma occorre verificare il valore economico attraverso la perizia e la capacità di restituzione del finanziamento da parte del richiedente.

  • Francesco ha detto:

    Buona sera, vorrei chiederle se è possibile avviare un attività commerciale in un locale categoria C/2, nello specifico uno Studio di registrazione, grazie in anticipo per la risposta.
    Cordiali saluti,
    Francesco

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Francesco, la categoria catastale C/2 corrisponde a “Magazzini e locale di deposito”, tra questi vi rientrano i locali adibiti all’esercizio della vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc., nonché a contenere, in deposito, merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc.. A questi si aggiungono anche le soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione, nonché i fienili agricoli e non agricoli e le case cantoniere delle strade statali e provinciali.
      Una attività commerciale come la sua non rientrerebbe tra queste tipologie e per poter utilizzare l’immobile per la sua finalità sarebbe necessario valutare la possibilità di un eventuale cambio di destinazione d’uso. Cordiali saluti.

  • Francesco ha detto:

    Salve io vorrei acquistare un’immobile classificato c2 volevo sapere se posso avere un contatore elettrico a parte dal resto della abitazione . e che differenza trovo in confronto con un abitazione di livello superiore . grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Francesco, per attivare una utenza elettrica è necessario che l’unità immobiliare sia accatastata regolarmente e disporre quindi dei dati catastali del locale in categoria catastale C2: foglio, particella e subalterno.

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