Il trend 2016 del mercato immobiliare in Italia

Possiamo definire il mercato immobiliare come “dinamico” considerato che varia da zona a zona, tanto è vero che spesso i trend risultano essere molto diversi addirittura all’interno della stessa città. Esso va a cicli e, nel lungo periodo, tende a crescere sempre. L’ultimo picco risale alla metà dei primi anni 2000, prima di giungere ai livelli odierni. A tal proposito nel corso del 2015 si è registrato, su scala nazionale, un incremento delle compravendite immobiliari, consolidando il recupero iniziato nel 2014. Insomma, in questo lasso di tempo, il mercato delle abitazioni, dopo la lunga e ripida discesa osservata dal 2007 (con un picco di 877 mila case vendute) sembra essersi reindirizzato su un sentiero di crescita.

Mercato immobiliare in Italia

I fattori a favore dell’aumento delle vendite immobiliari

A sostenere la ripresa contribuiscono i seguenti fattori:

• prezzi contenuti, gli operatori del settore immobiliare svolgono un ruolo importante in tal senso di informazione rivolta ai proprietari degli immobili;
• indice di affordability, ovvero la possibilità, secondo i parametri dell’ABI, Associazione Bancaria Italiana, per le famiglie di comprare casa indebitandosi, un indice che attualmente continua nel suo trend positivo, registrando un significativo miglioramento;
• concessione del mutuo da parte di una banca, che tuttora prevede tassi ai minimi assoluti a partire dall’1,1% per i tassi variabili e dal 2,2% per i fissi;
• moderata ma costante crescita di fiducia dei consumatori.

Un 2016 all’insegna di investimenti immobiliari redditizi?

L’incremento delle compravendite immobiliari parrebbe riconfermarsi anche nel 2016, visto come un periodo proficuo sia per chi intende acquistare un appartamento da adibire ad uso residenziale sia per chi intende fare un investimento immobiliare redditizio. Così come si prospetta che il segmento della prima casa sarà vivace, vale lo stesso anche per i segmenti della casa uso investimento e della casa vacanza, che potrebbero ritrovare vigore grazie ai buoni prezzi presenti ora sul mercato. Chiaramente, gli immobili devono essere collocati sul mercato al giusto prezzo perché, se così non fosse, diverrà molto complesso far incontrare domanda ed offerta e il mercato subirebbe un rallentamento. Negli ultimi due anni, in Italia, il prezzo a metro quadro è calato vistosamente: si registra che è passato dai 2.424 euro al mq (Marzo 2013) ai 2.173 euro (Febbraio 2015). Anche dalle ultime stime risalenti ad Aprile 2016, emerge che il valore degli immobili è sceso e continua a scendere inesorabilmente. E questo aiuterebbe a far aumentare la domanda. Ma con quale possibile conseguenza? Più persone saranno disposte ad acquistare, più l’asticella del prezzo degli immobili si alzerà.

I migliori prezzi di compravendita: in quali città?

I migliori prezzi di compravendita si registrano in queste città: Bari, Bologna, Genova, Napoli, Roma, Torino, Firenze, Milano, Palermo e Verona. La regione che guida la ripresa è la Lombardia, +9%, che da sola rappresenta circa un quinto del marcato nazionale. Quasi tutte le regioni hanno registrato performance positive. Saldo negativo, invece, per Molise e Valle d’Aosta. Come sono stati effettuati gli acquisti? Circa il 45% degli acquisti risulta realizzato tramite un mutuo ipotecario, con il capitale erogato totale che è passato da 19,3 miliardi a 23 miliardi, +19,4%. Come già ribadito, pur salendo le compravendite sono invece ancora in calo i prezzi. È bene precisare che la variazione dei prezzi al ribasso continuerà prevalentemente per le soluzioni usate, ma anche per le nuove costruzioni (considerato che finora hanno avuto di solito prezzi poco accessibili) che non sono state ancora collocate sul mercato.

Come sapere se il prezzo è giusto?

Comprare, vendere o affittare un immobile sono attività articolate e complesse ed il primo aspetto che ci si trova ad affrontare è il valore dell’immobile. Ma come si può stabilire il valore corretto di un immobile e sulla base di quali parametri? Prima di decidere di vendere o affittare il proprio immobile è bene richiedere una valutazione immobiliare basata sui dati dell’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che considera i valori a metro quadro di compravendita e locazione degli immobili, distinti per destinazione (residenziale, commerciale, terziario) sulla base della zona di ubicazione nel comune. È questo un ottimo punto di partenza per capire quale è il valore di mercato dell’immobile non solo per chi vende o affitta ma anche per chi cerca un immobile.

Alcuni suggerimenti utili

Il consiglio è di acquistare un immobile in zone possibilmente vicine a località turistiche o nei pressi delle università in modo tale da poter, eventualmente, affittare mediante contratto transitorio. Il continuo ricambio degli inquilini dovrebbero dare qualche garanzia in più! Invece, in caso di investimento in una zona residenziale, meglio puntare su immobili di fascia medio-alta da locare a persone che possano assicurare adeguate garanzie economiche. Determinante nella scelta sarà ancora una volta la qualità abitativa, con una migliore tenuta delle abitazioni in buono stato e delle soluzioni signorili. Per queste ultime, se situate in zone di pregio, potrebbe essere previsto persino un rialzo leggero delle quotazioni. Di contro, sembrerebbe avranno ancora difficoltà gli appartamenti di bassa qualità, che oggi stentano ad essere venduti se non dopo importanti ribassi dei prezzi. In linea generale, secondo le previsioni immobiliari per il mercato italiano, per il 2016 ci si aspetta per i prezzi una contrazione compresa tra -2% e 0%, mentre le compravendite potrebbero attestarsi intorno a 460-470 mila.