Categoria catastale A1: cosa significa e implicazioni fiscali

Per poter determinare la rendita, su cui si calcolano le tasse da pagare, le unità immobiliari si suddividono in categorie catastali, ognuna soggetta a un’aliquota diversa. Proprio per questo motivo, quindi, è importante conoscere queste informazioni. Attenzione a non confondere la categoria catastale con la classe catastale A1: la prima indica la tipologia e l’uso dell’immobile, la seconda ne rappresenta la qualità e il livello di redditività all’interno di quella categoria.

Nel nostro articolo, in particolare, prendiamo in esame la categoria catastale A/1 e rispondiamo alle domande più frequenti su questo tema.

INDICE:

Definizione di Categoria catastale A1

La categoria catastale A1 inquadra le abitazioni di tipo signorile. Si tratta delle unità immobiliari che appartengono a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati residenziali.

Requisiti della Categoria catastale A1

La categoria catastale A1 identifica le abitazioni di tipo signorile, ovvero immobili residenziali di pregio che si distinguono per caratteristiche costruttive, dimensionali e di localizzazione particolarmente elevate. Ecco i principali requisiti richiesti:

Materiali e finiture

Le abitazioni A1 sono realizzate con materiali pregiati, finiture di alto livello e, in molti casi, lavorazioni artigianali di qualità superiore, che contribuiscono a definire il carattere esclusivo dell’immobile.

Dimensioni

Uno dei criteri principali per la classificazione A1 è la superficie commerciale dell’unità immobiliare, che deve essere superiore ai 250 metri quadrati. Inoltre, secondo il Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, le case di lusso devono superare i 2.000 metri cubi di cubatura.

Dotazioni

L’immobile deve disporre di almeno tre servizi igienici con finiture di elevata qualità. Altre dotazioni che possono concorrere alla classificazione includono la presenza di piscina (di almeno 80 mq), campo da tennis (di almeno 650 mq) e altre caratteristiche distintive, come la presenza di ascensore e portineria nello stabile.

Posizione

Le abitazioni A1 si trovano in contesti prestigiosi, come zone centrali, residenziali esclusive o aree classificate come “ville” o “parchi privati”. La posizione contribuisce in modo determinante al valore e al riconoscimento catastale del bene come immobile signorile.

Per essere classificata come abitazione di lusso (e quindi A1), l’unità immobiliare deve soddisfare almeno quattro dei criteri stabiliti dal decreto ministeriale citato. Questi requisiti certificano il livello qualitativo e il prestigio dell’immobile, rendendolo parte di una categoria riservata alle residenze di eccellenza.

Esempi di abitazioni signorili in categoria A1

Rientrano nella categoria A1 le abitazioni di alto pregio situate in zone esclusive, come ville in quartieri residenziali di lusso, attici panoramici in centro città, residenze storiche ristrutturate con materiali pregiati, oppure immobili dotati di tecnologie avanzate e impianti di prestigio, come piscine di grandi dimensioni o campi da tennis. Si tratta di proprietà che si distinguono per metrature superiori ai 250 mq e per un’elevata qualità di costruzione e architettura.

Differenze tra la categoria A1 le categorie catastali A2, A8 e A9

La categoria catastale A1 comprende abitazioni di tipo signorile, situate in zone di pregio e caratterizzate da finiture, materiali e tecnologie superiori alla media. Si distingue dalla categoria A2, che include abitazioni di tipo civile, ovvero immobili residenziali comuni, con caratteristiche costruttive e tecnologiche adeguate alle esigenze del mercato locale, ma prive degli elementi di lusso tipici della A1.

La categoria A8, invece, riguarda le ville, fabbricati immersi in parchi o giardini privati, situati anch’essi in contesti di pregio, ma con una configurazione indipendente e spesso isolata rispetto agli immobili A1, generalmente in condomini signorili. Infine, la categoria A9 è riservata a castelli e palazzi di particolare pregio storico o artistico, non paragonabili alle altre unità per struttura, dimensioni e valore culturale, e in genere considerati come unità uniche.

Leggi anche >> Catasto A2 e A3: qual è la differenza tra queste categorie?

Implicazioni fiscali per la categoria catastale A1

Secondo l’Agenzia delle Entrate, le agevolazioni fiscali per la “prima casa” spettano solo alle abitazioni classificate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11, nonché alle relative pertinenze (C/2, C/6 e C/7), entro il limite di una per ciascuna categoria e a condizione che siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale.

Non è ammessa alcuna agevolazione per l’acquisto di immobili classificati A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi storici).

Per quanto riguarda il Superbonus, questo non è riconosciuto per interventi su unità immobiliari A/1, A/8 e A/9. Tuttavia, i proprietari di tali unità possono comunque usufruire della detrazione se partecipano a spese per lavori sulle parti comuni condominiali. Non spetta invece la detrazione per gli interventi “trainati” eseguiti sulle singole unità di categoria A/1, A/8 e A/9, come stabilito dall’art. 119, comma 15-bis del Decreto Rilancio.

Come si può sapere la categoria catastale di un immobile?

La categoria di un immobile è un dato che si può conoscere attraverso le visure catastali. Si tratta di documenti rilasciati dal Catasto che identificano l’ubicazione di un immobile nel territorio del nostro Paese. In base ai dati di cui si dispone è possibile richiedere tre tipologie di visura: per nominativo, immobile e indirizzo.

Spieghiamo brevemente le differenze tra queste tipologie di documento. Nello specifico, per le visure per nominativo (persona fisica e giuridica), si inseriscono nella richiesta i dati del soggetto, persona o impresa, intestatario dell’immobile.

La visura catastale per immobile, invece, può essere inoltrata indicando i dati catastali dell’immobile (sezione, comune, foglio, particella e subalterno). Per concludere, nella visura per indirizzo la ricerca si effettua inserendo il Comune, l’indirizzo e il numero civico di riferimento. Qualora si riscontrassero degli errori nella visura catastale, è necessario procedere con una Istanza al Catasto.

>> Per scaricare un esempio di visura catastale clicca qui <<

Domande frequenti sulla categoria catastale A1

Come declassare un immobile da A1 a A2?

Il declassamento da A1 ad A2 è una pratica catastale che consente di passare da una categoria di immobile di lusso (A1) a una di tipo civile (A2), con l’obiettivo di ottenere una riduzione della rendita catastale e, di conseguenza, una diminuzione della tassazione.

La categoria A1 si riferisce ad abitazioni signorili, mentre la categoria A2 riguarda immobili di fascia media. Il passaggio è possibile se l’immobile non presenta più le caratteristiche originarie di pregio, ad esempio a seguito di modifiche strutturali o suddivisioni in più unità. Per avviare la variazione di accatastamento, è necessario presentare una richiesta all’Agenzia delle Entrate, corredata da documentazione tecnica che dimostri il cambiamento delle condizioni dell’immobile.

Si paga l’IMU per la prima casa con categoria catastale A1?

Le abitazioni di lusso appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9 non rientrano tra quelle ammesse al bonus prima casa per i giovani under 36, misura non prorogata dalla Legge di Bilancio 2024. Tale agevolazione era riservata ad immobili appartenenti a categorie più accessibili, come A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11.

Inoltre, anche sul piano fiscale queste abitazioni seguono regole diverse: mentre la prima casa è generalmente esente dal pagamento dell’IMU, questa esenzione non si applica alle abitazioni classificate come A1. In tal caso, l’imposta è dovuta, con la possibilità di una detrazione IMU per la prima casa di 200 euro sull’importo totale, salvo diversa deliberazione comunale.

Le aliquote IMU applicabili alle abitazioni di tipo A1 possono variare in base al Comune, ma restano comunque più elevate rispetto a quelle previste per gli immobili non di lusso.