Classi Catastali: quante e quali sono?

Classi Catastali: quante e quali sono?

Le classi catastali consentono di classificare un immobile in Catasto in Italia. Esse dipendono dal contesto urbanistico in cui è ubicato l’immobile, dalle caratteristiche costruttive e dal valore medio di mercato. Quante e quali sono le classi catastali? Lo vediamo in questo articolo analizzando la tabella delle classi catastali.

  1. Cosa è la classe di un immobile?
  2. Come si classificano gli immobili?
  3. Come sapere la classe catastale di un immobile?
  4. Quali sono le classi catastali
  5. Tabella delle classi catastali

Cosa è la classe di un immobile?

Per spiegare cosa è la classe di un immobile dobbiamo dare anche una definizione di zona censuaria e categoria catastale, in quanto si tratta di concetti collegati tra loro.

Partiamo dal primo, la zona censuaria. Troviamo una sua definizione sul sito dell’Agenzia delle Entrate: “porzione omogenea di territorio comunale, nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme“. Questa è solitamente una sola per i Comuni medio piccoli ma può essere anche più di una per le città di maggiori dimensioni. In ogni caso si tratta di porzione con caratteristiche ambientali e socioeconomiche simili.

La categoria catastale corrisponde, invece, alla tipologia delle unità immobiliari presenti nella zona censuaria che differiscono tra loro per le caratteristiche intrinseche determinanti la destinazione ordinaria e permanente. Le categorie catastali sono ripartite all’interno di diversi gruppi catastali. La distribuzione avviene in base alla loro tipologia o alla loro destinazione d’uso, determinando la rendita dell’immobile.

Arriviamo finalmente alla definizione della classe di un immobile. Le classi catastali sono degli indici che esprimono il grado di produttività degli immobili appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. In presenza di una redditività omogenea all’interno del Comune o della zona censuaria e , quindi, in assenza di una ripartizione in classi della categoria, la classe catastale viene indicata con la lettera “U” che sta per unica. Viene indicata, invece, con i numeri da “1” a “n” al crescere della redditività.

Le categorie catastali indicano solo la tipologia dell’immobile, invece la classe catastale esprime, all’interno della stessa categoria, il grado di redditività di un immobile.

Come si classificano gli immobili?

Le classi catastali rappresentano quindi la capacità di reddito di una unità immobiliare appartenente alle categorie dei gruppi A, B, C, D e F.

La classe catastale di un immobile viene attribuita dall’Agenzia del Territorio successivamente alla domanda di accatastamento oppure attraverso la dichiarazione di una nuova costruzione e di variazione urbana. Ad ogni classe catastale è attribuita una tariffa che verrà definita dall’Agenzia del Territorio corrispondente.

La richiesta di accatastamento verrà presentata dal proprietario dell’immobile per una nuova costruzione, oppure in caso di immobili già esistenti ma che hanno subito una variazione e quindi si richiede una valutazione dei dati catastali.

Come sapere la classe catastale di un immobile?

La categoria e la classe catastale di un immobile sono dei dati rilevabile attraverso le visure catastali. Si tratta di documenti rilasciati dagli Uffici del Catasto che individuano l’esatta ubicazione di un bene immobile nel territorio italiano. In base ai dati posseduti è possibile richiedere tre differenti tipi di visure:

Visura catastale persona fisicaclose

Ti serviranno:

  • Ufficio Catasto
  • Catasto
  • Cognome
  • Nome
  • Codice Fiscale

Visura catastale persona giuridicaclose

Ti serviranno:

  • Ufficio Catasto
  • Catasto
  • Denominazione
  • Codice Fiscale

Visura catastale immobileclose

Ti serviranno:

  • Ufficio Catasto
  • Catasto
  • Comune
  • Foglio
  • Particella o Mappale
  • Subalterno

Visura catastale per indirizzoclose

Ti serviranno:

  • Provincia
  • Comune
  • Indirizzo o Localita
  • Piano
  • Destinazione

Le prime due non sono altro che delle visure per nominativo, in quanto nella richiesta dovranno essere inseriti i dati del soggetto, persona o impresa, che si ritiene intestatario dell’immobile.

La visura catastale per immobile, invece, può essere inoltrata inserendo obbligatoriamente i dati catastali dell’immobile (sezione, comune, foglio, particella e subalterno). Infine, in quella per indirizzo la ricerca va effettuata inserendo quindi il comune, l’indirizzo e il numero civico.

La visura catastale storica consente poi di visionare quanto risulta all’Ufficio del Catasto riguardo la storia di un determinato terreno o fabbricato del quale si conoscano gli identificativi catastali (foglio, mappale o particella, subalterno).

Quali sono le classi catastali

É difficile determinare il quantitativo delle classi catastali in modo univoco. Questo perché il loro numero non è fisso, come invece accade nel caso delle categorie catastali. Il numero delle classi catastali varia in base al Comune, in considerazione ai diversi valori del mercato delle locazioni presenti per una stessa categoria. 

Come anticipato nei paragrafi precedenti, la classe catastale è indicata con un numero: alla prima classe corrisponde il numero 1 e indica gli immobili a reddito più basso, mentre alle classi con numerazione successiva verranno associati immobili con reddito più elevato. Quando la categoria non prevede una ripartizione in classi, essa viene indicata con “U” (unica).

Tabella delle classi catastali

Non abbiamo quindi una vera e propria tabella delle classi catastali, mentre per quanto riguarda la tabella categorie catastali è possibile dividere gli immobili in base alla destinazione d’uso in:

  • immobili a destinazione ordinaria (gruppo A, B e C);
  • a destinazione speciale (gruppo D);
  • a destinazione particolare (gruppo E)
  • entità urbane (gruppo F).

Nella stessa categoria, la classe distingue il diverso pregio degli immobili e dipende da:

  • caratteristiche intrinseche, estrinseche e contestuali dell’immobile
  • contesto in cui l’immobile è inserito
  • qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata
  • caratteristiche edilizie dell’unità stessa e del fabbricato che la comprende.

Immobili a destinazione ordinaria

GRUPPO A

A/1Abitazioni di tipo signorile
A/2Abitazioni di tipo civile
A/3Abitazioni di tipo economico
A/4Abitazioni di tipo popolare
A/5Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6Abitazioni di tipo rurale
A/7Abitazioni in villini
A/8Abitazioni in ville
A/9Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
A/10Uffici e studi privati
A/11Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

GRUPPO B

B/lCollegi e convitti; educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari e caserme
B/2Case di cure ed ospedali (quando per le loro caratteristiche risultano comparabili con le unità tipo di riferimento)
B/3Prigioni e riformatori
B/4Uffici pubblici
B/5Scuole, laboratori scientifici
B/6Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie, che non hanno sede in edifici della categoria A/9
B/7Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B/8Magazzini sotterranei per deposito derrate

GRUPPO C

C/lNegozi e botteghe
C/2Magazzini e locali di deposito
C/3Laboratori per arti e mestieri
C/4Fabbricati e locali per esercizi sportivi
C/5Stabilimenti balneari e di acque curative
C/6Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
C/7Tettoie chiuse o aperte

Immobili a destinazione speciale

GRUPPO D

D/1Opifici
D/2Alberghi e pensioni
D/3Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili
D/4 Case di cura ed ospedali (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con con le unità tipo di riferimento)
D/5Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono le unità tipo di riferimento)
D/5Istituti di credito, cambio ed assicurazione (quando per le loro caratteristiche non sono comparabili con le unità tipo di riferimento)
D/6Fabbricati e locali per esercizi sportivi (quando per le loro caratteristiche non sono
comparabili con le unità tipo di riferimento)
D/7Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9Edifici galleggianti o sospesi, assicurati a punti fissi al suolo: ponti privati soggetti a pedaggio
D/10Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Immobili a destinazione particolare

GRUPPO E

E/1Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei
E/2Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/7Fabbricati destinati all’uso pubblico dei culti
E/6Fari, semafori, torri per rendere l’uso pubblico l’orologio comunale
E/8Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri, e le tombe di famiglia
E/9Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Categorie fittizie

GRUPPO F

F/1Area urbana
F/2Unità collabente
F/3Unità in corso di costruzione
F/4Unità in corso di definizione
F/5Lastrico solare
F/6Fabbricato in attesa di dichiarazione
F/7Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

Fonte: Agenzia delle Entrate

 

Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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24 commenti per "Classi Catastali: quante e quali sono?"

  • Stefano Guderzo ha detto:

    Buongiorno, vorrei acquistare un appartamento che è accatasto in categoria A2 classe 2, nelle annotazione della visura è riportata la dicitura “classamento e rendita non rettificati entro dodici mesi dalla data di iscrizione in atti della dichiarazione”.
    Cosa vuole dire classe 2, cosa vuole dire l’annotazione ? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Stefano, classe 2 significa che l’immobile ha un grado di redditività pari a 2. La dicitura presente in visura significa che il classamento e la rendita proposti non sono stati né rettificati né confermati d’ufficio entro il termine di dodici mesi dal momento della presentazione. Trova informazioni su tale annotazione nella Circolare del 04/07/2005 n. 7 dell’Agenzia del Territorio. Cordiali saluti.

  • Roberta ha detto:

    Buongiorno mi sapreste chiarire in merito alla qualificazione “bottega di lusso”? Riguarda un locale uso commerciale di modesta superficie, attualmente in locazione ad attività di vendita alimenti per animali. Sito in un piccolo Comune del sud Italia, credetemi un posto che non fa testo per turismo e mercato. La visura catastale recita la superiore definizione. mi chiedo se esiste perché la tassazione é spropositata rispetto al reale rendimento. Grazie per la cortese risposta

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Roberta, onestamente non ci è mai capitato di imbatterci nella qualificazione “bottega di lusso”, la quale non è presente tra le categorie catastali. I negozi e le botteghe sono, infatti, classificati come C/1. In corrispondenza di quale voce ha trovato questa dicitura all’interno della visura catastale? Se ritiene che l’immobile non possieda una rendita congrua al suo effettivo valore è possibile presentare una istanza al Catasto per richiedere una revisione del classamento catastale. Sarà necessario allegare una relazione in cui dovrà comparare degli immobili simili al suo presenti nel circondario e che presentano una rendita inferiore, in modo da dimostrare appunto che il suo immobile ha una rendita superiore rispetto ad immobili simili nella stessa zona. La relazione dovrà essere corredata anche da una documentazione fotografica degli immobili che porta come comparazione. Sarà cura dell’Ufficio del Catasto competente valutare la sua richiesta ed eventualmente accettarla. Cordiali saluti.

  • Gesuino Mercenaro ha detto:

    sul nuovo accatastamento di un vecchio edificio situato in un comune di 3000 abitanti, mi è stata assegnato la categoria A3 classe 6. Potete dirmi che significa classe 6 e in che modo incide sull’attribuzione della rendita?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Gesuino, classe 6 significa che l’immobile ha un grado di redditività pari a 6. Il calcolo della rendita catastale avviene moltiplicando la consistenza dell’immobile per il corrispondente valore riportato nelle tariffe d’estimo. Quest’ultime sono elaborate dall’Agenzia delle Entrate in funzione del Comune, della zona censuaria, della categoria catastale e della classe. Questo è il motivo per cui la classe incide sull’attribuzione della rendita. Cordiali saluti.

  • Francesco ha detto:

    Salve, sono interessato all’acquisto di un immobile che attualmente dalla visura risulta accatastato A3, oggetto di ristrutturazione non portata a termine (adesso al grezzo) con permesso di costruire scaduto. Come dovrei procedere per il rogito? Deve essere riaccatastata ( in quale classe? Mi hanno suggerito F3 ma da quello che ho capito F3 è per immobili di nuova costruzione e quindi che non hanno una classe catastale) o essendo una fase non conclusa di ristrutturazione rimane la classe catastale attribuita? Grazie per l’attenzione.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Francesco, le consigliamo di rivolgersi ad un geometra al fine di verificare, in base alle condizioni attuali dell’immobile, quale sia lo soluzione migliore da adottare. Cordiali saluti.

  • domenico ha detto:

    vorrei sapere se un appartamento a3 e classe 3 puo essere utilizzato come ufficio

    • Redazione ha detto:

      Gentile Domenico, gli A/3 sono degli immobili destinati per essere utilizzati come Abitazioni di tipo economico, mentre la categoria catastale di riferimento per gli Uffici e studi privati è l’A/10.
      Per sapere se il suo appartamento possa essere destinato ad uso ufficio, le suggeriamo di rivolgersi all’Ufficio tecnico del Comune in modo da avere maggiori informazioni in merito, in quanto è necessario fare riferimento al piano urbanistico comunale. Cordiali saluti.

  • lauro santoni ha detto:

    Ho un terreno classificatp C/6, vorrei affittarlo per delle roulotte come parcheggio è possibile? oppure c’è la possibilità di trasformarlo in parcheggio a reddito?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Lauro, alla categoria catastale C/6 corrispondono Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse. Le attività da lei indicate sembrerebbero rientrare in tale classificazione. Le suggeriamo di chiedere conferma all’Agenzia delle Entrate considerato anche il fatto che tali contratti di affitto dovranno essere poi registrati. Cordiali saluti.

  • Francesco ha detto:

    Slave. Sto acquistando un appartamento e sulla visura c’è scritto categoria A3 e fino qui mi è chiaro. Poi subito dopo c’è scritto Classe 1. Cosa vuol dire quel valore? Cordialmente Dottor Bianchi Francesco Paolo.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Dottor Bianchi Francesco Paolo, le diciture riportate nella visura catastale significano che l’immobile è un’abitazione di tipo economico (categoria catastale A/3) avente un grado di redditività pari a 1 (classe 1). Cordiali saluti.

  • Michele ha detto:

    Vorrei fare degli interventi alla mia casa del tipo: cappotto/coibentazione, cambio infissi, sostituzione caldaia con pompa di calore, installare pannelli fotovoltaici e attacco carica batterie per autovettura, queste migliorie comporterebbe un cambiamento della classe catastale e di conseguenza verrei a pagare una tariffa superiore?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Michele, questi interventi comporterebbero un miglioramento della classe energetica, senza influire sulla rendita catastale. Cordiali saluti.

  • laura ha detto:

    Con la nuova normativa, le cantine con che classe dovrebbero essere accatastate?

  • Anna Rossi ha detto:

    Caso di un appartamento in ristrutturazione, Categ.A/3 classe 1, privo di qualunque impianto di riscaldamento/raffrescamento , da accatastare per diversa distribuzione di spazi interni.
    L’installazione di un impianto di climatizzazione con pompa di calore e ventilconvettori comporterebbe un cambiamento della classe catastale da 1 a 2?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Anna, il cambio di classe non dovrebbe riguardare le migliorie che dovrà apportare nel suo immobile. Le consigliamo di chiedere conferma al geometra che curerà l’accatastamento. Cordiali saluti.

  • Franco GAIBA ha detto:

    Se si ritiene dei avere una classe catastale troppo elevata , come si può ricorrere per avere una nuova valutazione ?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Franco, dovrà fare personalmente una istanza al Catasto allegando una relazione in cui dovrà comparare degli immobili simili al suo presenti nel circondario e che presentano una rendita inferiore, in modo da dimostrare appunto che il suo immobile ha una rendita superiore rispetto ad immobili simili nella stessa zona. La relazione dovrà essere corredata anche da una documentazione fotografica degli immobili che porta come comparazione. Sarà cura dell’Ufficio del Catasto competente valutare la sua richiesta ed eventualmente accettarla. Cordiali saluti.

  • Giovanni Tribuiani ha detto:

    Una unità immobiliare classificata a/10 (ufficio) può essere acquistat5o come prima casa usufrundo dei benefiici?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Giovanni, gli immobili appartenenti alla categoria catastale A/10 non sono contemplati tra immobili ammessi al beneficio delle agevolazioni prima casa.

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