Revisione classamento catastale: quando si verifica la variazione?
Avete ricevuto inaspettatamente un avviso di accertamento per il parziale o mancato pagamento dell’IMU della vostra casa? Se quanto avete ricevuto è dovuto ad una variazione della classe catastale della quale non eravate a conoscenza, è probabile che il vostro immobile sia stato oggetto proprio di una revisione del classamento catastale. Cerchiamo di fare chiarezza su questa situazione.
Chi richiede la variazione del classamento catastale?
I Comuni italiani possono richiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento catastale di immobili. La richiesta può essere fatta per quelle unità immobiliari urbane di proprietà privata ubicate nelle microzone comunali che presentano un scostamento anomalo tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili.
Nello specifico, l’art. 1, c. 335, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311, stabilisce che l’intervento è possibile nelle microzone comunali “per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato […] e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo
all’insieme delle microzone comunali“.
Ma cosa è una microzona? Si tratta di una porzione del territorio comunale, che potrebbe coincidere anche con l’intero Comune, contraddistinta per l’omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane.
L’ art. 2 del Dpr 138/1998 ha precisato, infatti, che: “In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti”. La microzona individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori.
Che cosa è la revisione parziale del classamento per microzone
La revisione del classamento consiste, dunque, in una variazione della categoria e della classe catastale.
La categoria catastale viene attribuita in base alla destinazione d’uso e alle caratteristiche costruttive dell’immobile. La classe viene determinata, invece, in relazione al contesto urbano di ubicazione e alle altre caratteristiche proprie dell’unità immobiliare non considerate per l’attribuzione della categoria.
La loro modifica comporta una variazione delle rendite catastali delle unità immobiliari.
Leggi anche >> Tabella categorie catastali per la classificazione dei beni immobili
Che cosa è la rendita catastale
La rendita catastale è il valore attribuito ai fini fiscali a ciascuna unità immobiliare iscritta in Catasto.
Questo valore serve, ad esempio, per il pagamento imposte sulla casa IMU, TASI e TARI, per la stipula di un atto di compravendita immobiliare o per la presentazione della dichiarazione di successione. La rendita catastale è un dato contenuto nella visura catastale.
Come verificare se la rendita catastale è cambiata?
Per verificare se questo ha subito delle variazioni nel tempo è possibile richiedere:
Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Visura catastale storica immobileQuesto documento consente di visionare quanto risulta al Catasto Terreni o al Catasto Fabbricati circa la storia di un determinato immobile del quale si conoscono gli identificativi catastali.
Come avviene la revisione del classamento catastale
Come anticipato, il Comune può richiedere una revisione parziale del classamento delle unità immobiliari urbane di proprietà privata, situate all’interno delle microzone comunali “anomale”. L’Agenzia, accertata la sussistenza dei presupposti, avvia il procedimento con provvedimento del Direttore l’attività di riclassamento e di revisione delle rendite catastali.
In seguito all’avvenuta revisione del classamento catastale dell’immobile, gli intestatari ricevono un avviso di accertamento, con la rideterminazione del classamento e l’attribuzione di una nuova rendita catastale.
Il destinatario che riceve l’avviso di accertamento ha due possibilità:
- se ritiene che l’intervento sia corretto, non deve effettuare nessun altro adempimento catastale. I dati vengono aggiornati direttamente dall’Agenzia.
- se, invece, considera l’atto infondato, può chiedere il suo riesame in autotutela oppure presentare ricorso.
Autotutela o ricorso per revisione del classamento: come procedere?
Il contribuente che considera l’avviso di accertamento non fondato, in tutto o in parte, può chiedere il riesame in autotutela. Questo è possibile inviando all’Ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia delle Entrate che lo ha emesso una domanda in carta semplice, insieme alla documentazione su cui si basa la richiesta di annullamento. La domanda di riesame in autotutela non implica la sospensione dei termini per la presentazione di un eventuale ricorso al giudice tributario.
Contro l’avviso di accertamento è possibile presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale (Ctp) competente. Questo avviene, in sintesi, notificando, entro 60 giorni dalla data della ricezione dell’avviso, il ricorso all’Ufficio provinciale – Territorio di emissione dell’avviso. Il contribuente deve essere assistito da un difensore (es. avvocato, commercialista, ragioniere, perito commerciale, ecc.) per la presentazione del ricorso. Nei successivi 30 giorni è prevista la costituzione in giudizio. La sospensione feriale del termini dal 1° agosto al 15 settembre di ogni anno si applica anche per la proposizione del ricorso.
Nel caso si identifichino eventuali inesattezze nelle informazioni riportate nell’atto (per esempio, le generalità dell’intestatario, l’indirizzo o l’ubicazione dell’immobile), è possibile richiedere la correzione dei dati catastali online.
Leggi anche >> Correzione dati catastali: come modificare le informazioni errate
Fonte: Agenzia delle Entrate
32 commenti per "Revisione classamento catastale: quando si verifica la variazione?"
A seguito di un accorpamento con un altro locale, la rendita catastale del mio negozio è stata aumentata, credo su richiesta del geometra.
Sarebbe possibile richiedere una revisione della rendita catastale qualora differisca di oltre il 50% dal reddito effettivamente realizzato dall’affitto dell’immobile? E come calcolare l’importo? Grazie mille.
Buonasera Tom, la rendita catastale non può essere aumentata su richiesta del geometra. Questo valore, infatti, viene determinato dal Catasto sulla base di diversi criteri. Con l’accorpamento con un altro locale, tra l’altro, è naturale che la rendita sia più alta in quanto anche i metri quadri del locale sono maggiori. Le consigliamo di confrontarsi direttamente con gli uffici del Catasto per verificare nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
Salve, ho acquistato nel 2004 un immobile con Cat A/7, l immobile si trova in zona di campagna senza servizi essenziali tipo acqua fogne ecc. il vecchio proprietario nel 2004 ha costruito una grande piscina 20×12 regolarmente denunciata e presente nel progetto sia negli atti che al catasto all atto dell acquisto . Qualche giorno fa ho ricevuto una comunicazione relativa a una eventuale variazione per le dimensioni della piscina che supera gli 80 mq. Avendo acquistato questo immobile 20 anni fa nello stato in cui si trova, cosa che nn avrei mai fatto se fosse stata con cat. A/8 e cioè categoria di lusso, posso oppormi al provvedimento scrivendo al Comune specificando quanto sopra? E una eventuale variazione cosa mi comporterebbe. Grazie
Buongiorno Alessandra, considerata la situazione le suggeriamo di confrontarsi con un geometra
Buongiorno,
sono titolare di un appartamento posto all’ultimo piano di un immobile, sopra di me c’è il lastrico solare -poco coibentato- che fa anche da tetto a tutto il palazzo. Il mio appartamento rispetto a quelli sottostanti è quello che subisce di più il caldo in estate ed il freddo in inverno.
Alle luce di quanto detto, posso chiedere al Catasto la riduzione della classe. Attualmente tutti gli appartamenti dell’immobile si trovano in A/3, Classe 3.
Ringrazio
Buongiorno Rosa, è una valutazione che deve essere effettuata tramite la consulenza di un geometra. Cordiali saluti.
Buonasera, vorrei chiedere una informazione:
Vorrei acquistare un immobile che attualmente è AI ma che il propietario sta facendo declassare ad A7.
Se la procedura andrà a buon fine ed io lo acquistassi come SI, cosa può accadere successivamente?
Posso subire un cambio forzoso da parte dell’agenzia delle entrate e dover integrare le tasse che ho pagato con agevolazioni varie come ad esempio prima casa?
Oppure avendo io acquisto A7 posso stare tranquillo?
Grazie
Stefano
Gentile Stefano, effettivamente con il declassamento dell’immobile potrebbero verificarsi dei controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate e lei potrebbe trovarsi ad integrare delle tasse anche in seguito all’acquisto immobiliare. Le suggeriamo pertanto di rivolgersi ad un commercialista oppure ad un notaio in modo da analizzare nel dettaglio la sua situazione e valutare come procedere per tutelare i suoi interessi. Cordiali saluti.
Buongiorno , mia moglie possiede purtroppo un settimo di un immobile abusivo censito in A/4 rendita 132 euro diviso sette quanto devo dichiarare di patrimonio immobiliare su l isee ? Scusi ancora , di quale anno va dichiarato il canone di affitto della abitazione principale?
Buongiorno Giacomo, per quesiti così specifici è necessaria la consulenza di un commercialista o di un CAF che possa analizzare nel dettaglio la sua situazione e rispondere con precisione ai suoi quesiti. Cordiali saluti.
le chiedo un vostro prezioso aiuto per una zolletta di terreno agrario .
Gentile Paolo, la invitiamo a esporre il Suo quesito. Se ci fosse possibile, infatti, saremmo lieti di aiutarla. Cordiali saluti.
Buongiorno, si puo vendere o donare o rinunciare un immobile magazzino abusivo da sempre ma censito d ufficio con rendita catastale, con tanto di visura catastale in proprietà con altri fratelli ? Praticamente vorremmo sbarazzarcene perché sita a Palermo e noi siamo di Torino
Buongiorno Giacomo, per poter vendere o donare l’immobile è necessario sanare gli abusi edilizi. Non è possibile, inoltre, rinunciare al solo immobile senza rinunciare all’intera eredità. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho acquista un appartamento come prima casa nel dicembre 2021, attualmente sono ancora in ristrutturazione con regolare scia rilasciata dal comune Fi Firenze. Nel mese di settembre ricevo dall’agenzia delle entrate Una comunicazione di cambio di categoria da A3 a A10 ufficio e rendita triplicata su base di una precedente ristrutturazione da parte del vecchio proprietario. Preciso che una parte della casa e adibita a pertinenza con altezza da 200cm con vecchio accatastamento soffitta e stenditoio.
Purtroppo non essendo ferrato nell’ argomento ho fatto passare i 60 gg. Per il ricorso. Chiaramente devo ancora effettuare il fine lavori e presentare le varianti.
A questo punto, che succede? Perdo le agevolazioni al 50% in 10 anni ? Devo rivedere l’atto con il notaio? Devo pagare Imu non essendo più abitazione ma ufficio?
Io ed il mio nucleo familiare siamo già residenti e contiamo di trasferisci il mese prossimo.
Vi ringrazio anticipatamente per quanto possiate consigliarmi.
Buongiorno Bruno, le suggeriamo di verificare la situazione chiedendo il supporto del geometra/ingegnere che la sta seguendo nei lavori. Cordiali saluti.
Buongiorno
abbiamo recentemente ristrutturato un appartamento di 120mq, con quasi tutti i requisiti di un A/2, ma censito come A/3 , probabilmente in quanto facente parte di un edificio costruito prima del ’70. Il tecnico che si è occupato di rivalidare la nuova planimetria, mi ha detto proposto anche un aggiornamento della categoria catastale, che , in caso di nostro rifiuto, potrebbe comunque comportare ad un accertamento, nel quale poi ci attribuirebbero la classe catastale massima, in caso di difformità. Vorrei sapere se il fatto che l’edificio sia antecedente al ’70, classe energetica F, è di per sè sufficiente per non scalare di categoria Catastale. Inoltre non ho capito le classi catastali, quante sono. IL tecnico mi ha detto che potrebbe addirittura comportare più tasse , una certa classe catastale di una categoria A3, rispetto ad un’altra di una categoria A2. A me sembra strano… grazie in anticipo!
Buongiorno Simone, relativamente alla sua situazione possiamo condividere con lei alcune considerazioni. Il cambio della categoria deve essere giustificato rispetto agli appartamenti presenti nello stesso palazzo e le classi catastali sono determinate dal comune rispetto alla zona di residenza. Una variazione potrebbe comportare un aumento delle tasse, ma anche che l’immobile acquisterebbe più valore e questo potrebbe essere un aspetto favorevole in caso di una vendita futura. Per ultimo, la classe energetica non ha rilevanza ai fini catastali. Cordiali saluti.
Buonasera, in seguito ad un adeguamento della planimetria catastale resosi necessario a causa di una diversa distribuzione degli spazi interni per un immobile per il quale abbiamo gia’ sottoscritto il preliminare di acquisto, l’agenzia delle entrate ha modificato la categoria catastale dell’immobile da A2 classe 4 in A3 classe 6 con lieve aumento della rendita catastale da 624 a 666 euro circa. Questo circostanza determina un deprezzamento dell’immobile ai fini commerciali tale da giustificare una richiesta di revisione del prezzo pattuito oppure no? Grazie mille
Gentile Renato, per rispondere al Suo quesito partiamo dal presupposto che l’Agenzia delle Entrate, nello specifico il Catasto, non modifica di sua iniziativa le categoria catastali, in quanto acquisisce le informazioni che vengono comunicate dal tecnico che si è occupato della presentazione del nuovo DOCFA (o dal Comune, in caso di richiesta di revisione parziale del classamento catastale di immobili). Le suggeriamo, quindi, di confrontarsi con il suo tecnico in modo da chiare le motivazioni di questi cambiamenti.
In merito alla richiesta di revisione del prezzo pattuito, invece, dipende dalla tempistica in cui è stato sottoscritto il contratto preliminare: é avvenuto prima o dopo del cambio di categoria? L’acquirente era consapevole di questo cambio? La richiesta potrebbe essere giustificata dal fatto che vi è stato una modifica nelle condizioni della compravendita rispetto a quelle prospettate nella trattativa iniziale. Cordiali saluti.
Buongiorno. Io e mio marito vorremmo acquistare a titolo di prima casa un appartamento. A seguito delle visure catastali effettuate risulta che l’immobile è costituito da 2 unità immobiliari (A2 intestato ad un privato ed intestata + un A3 intestato alla moglie del privato venditore). I venditori non hanno mai provveduto ad richiedere la fusione delle unità immobiliari in oggetto.
Il nostro dubbio è che comunicando in catasto tale fusione, l’Agenzia del Territorio proceda ad un riclassamento dell’immobile in categoria catastale A1. Questo ovviamente comporterebbe che l’appartamento non possa godere di tutte le agevolazioni prima casa.
E’ possibile richiedere all’Agenzia del Territorio di verificare il tutto e procedere all’attribuzione della nuova rendita ed all’eventuale nuovo classamento prima dei canonici 24 mesi magari con una procedura d’urgenza?
Ringrazio anticipatamente.
Buongiorno Barbara, secondo quanto ci risulta non è possibile richiedere una procedura d’urgenza in quanto, a causa della pandemia tuttora in corso, gli uffici del Catasto hanno ridotto la propria operatività. In ogni caso, per poter procedere con la fusione dei due appartamenti, è necessario presentare tale richiesta innanzi tutto al Comune di competenza. Dopo aver ottenuto l’autorizzazione, in seguito, si potrà procedere con l’accatastamento. Le suggeriamo di rivolgersi ad un tecnico abilitato, come un ingegnere, che provvederà ad effettuare la procedura DOCFA in modo tale da unire i due appartamenti. Cordiali saluti.
Cosa comporta la variazione catastale di un appartamento A10 in A2?
Gentile Margherita, tale variazione comporta, oltre alle modifiche strutturali (es. in un ufficio non è presente la cucina o camera da letto), una variazione della rendita catastale e, quindi, del valore dell’immobile. Cordiali saluti.
Salve buongiorno,
può il catasto in autonomia modificare la categoria catastale da A/7 a casa di lusso ?
Nel caso come si può fare e a chi ricorrere ?
grazie
Buongiorno Simone, il Catasto non effettua in autonomia variazioni di categoria e classe catastale, ma in seguito ad una richiesta da parte del Comune.
Le suggeriamo di rivolgersi al Catasto, munito di visura catastale storica dell’immobile, per richiedere delucidazioni in merito alla modifica effettuata. Cordiali saluti.
Come è possibile che senza avvisare il proprietario venga modificato il classamento dei terreni da prato irriguo a seminativo? L’ho scoperto dopo un anno perchè ho chiesto una visura catastale in data recente. Tali terreni sono tutt’ora dei prati!
Buongiorno Maria Angela, solitamente l’intestatario viene messo al corrente dell’avvenuta revisione del classamento. Le suggeriamo di chiedere delucidazione all’Agenzia delle Entrate. Cordiali saluti.
chi dovrà rispondere a una richiesta di cambiamento di destinazione d’uso? della su regolarità per avere attribuito il classamento dalla nuova Cat.
Buongiorno Salvatore, la destinazione d’uso viene richiesta e concessa dal Comune e, in seguito, viene comunicata al Catasto. Cordiali saluti.
Buongiorno, sono interessato ad un immobile in asta giudiziaria dove dalla perizia risulta classificato come Cat.A/4.
Ad una verifica delle sue visure catastali risulta invece che recentemente ha subito una variazione dei dati di classamento dalla storica Cat.A/4, classe 4, sup.cat 60 m2 alla attuale Cat.C/2, classe 6, sup.cat 21m2.
Considerando che si tratta di un immobile collocato in una resede comune, inagibile e in completo stato di abbandono, è possibile dopo adeguata ristrutturazione riportarlo alla sua originale classificazione A/4 in modo da sfruttarne l’abitabilità?
Grazie. Cordiali saluti. Valter
Gentile Valter, le consigliamo di rivolgersi all’Ufficio dell’edilizia privata del Comune in cui è ubicato l’immobile, in quanto i cambi di destinazione d’uso vengono decisi dal piano urbanistico territoriale e tale ufficio potrà darle informazioni in merito al suo quesito. Cordiali saluti.