Preliminare di vendita valido con immobile parzialmente abusivo

Il quadro normativo di riferimento in materia è dato dalla legge n. 47 del 28 febbraio 1985. L’art. 40 prevede infatti la sanzione della nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali nei seguenti casi:

• mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia o concessione in sanatoria
• assenza della copia per il richiedente della domanda di licenza o concessione
• mancata indicazione degli estremi del versamento delle prime due rate dell’oblazione

Per le opere edilizie iniziate prima del 1 settembre 1967, può essere presentata una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Il proprietario o titolare di altro diritto reale, ai sensi e per gli effetti della legge n. 15/1968, può rilasciare una dichiarazione che attesti che le opere sono iniziate prima del 01.09.1967. La predetta dichiarazione viene prodotta e risulta valida in assenza di un titolo edilizio o di una concessione in sanatoria.

Per approfondire l’argomento, leggi l’articolo Conformità urbanistica e nullità degli atti notarili

Effetti giuridici del preliminare di vendita

Il contratto preliminare ha una natura obbligatoria. Al momento della sottoscrizione, le parti si obbligano alla stipula di un contratto definitivo, l’atto notarile. Il termine “preliminare” significa, appunto, che precede l’atto definitivo, i cui contenuti essenziali sono già indicati nel preliminare di vendita. Si tratta di un contratto tipico, previsto all’art. 1351 del Codice Civile.

La prestazione che le parti, venditore e acquirente, si obbligano ad adempiere è quindi la stipula del contratto definitivo. Gli accordi raggiunti nel preliminare potranno essere integrati e modificati successivamente ed essere integrati nell’atto notarile senza necessità di un nuovo contratto preliminare, purché vi sia il consenso di entrambi.

Elementi essenziali e distintivi del preliminare di vendita

Il consenso

Il consenso delle parti che dà vita al preliminare è regolato dagli art. 1326 e ss. c.c. Ai fini della individuazione della natura del contratto, è rilevante proprio il contenuto dell’accordo, ossia la volontà delle parti in rapporto alla funzione economico – sociale del contratto. Si tratta di un elemento distintivo del contratto.

La forma scritta

Il legislatore (art. 1351), prevede che la forma del preliminare debba essere la medesima dei contratti tipici. Il preliminare di vendita deve quindi essere redatto in forma scritta. In difetto, il preliminare è nullo (rectius forma per relationem). E’ questo, infatti, l’unico requisito essenziale stabilito dal legislatore.

Il termine

La mancanza di un termine per la stipula del contratto non invalida il contratto preliminare. Il termine non è infatti un elemento essenziale di questo contratto. Tuttavia, qualora non sia previsto un termine o qualora il termine non venga rispettato da una dei contraenti, è possibile rivolgersi al giudice ex art. 1183 c.c.

Inadempimento

In caso di inadempimento di una delle parti vi sono vari rimedi: la risoluzione, il risarcimento dei danni, l’eccezione di inadempimento, ecc. E’ inoltre possibile avvalersi della esecuzione in forma specifica degli obblighi derivanti dal preliminare. Come? Rivolgendosi al giudice che, ai sensi dell’art. 2932 c.c., emetterà una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso per inadempimento. La sentenza è costitutiva ex art. 2908 c.c. In questo caso, la sentenza del giudice costituirà l’atto definitivo che verrà trascritto nei Pubblici Registri e sarà l’atto di provenienza della titolarità giuridica.

La trascrizione nei Registri Immobiliari

La legge n. 30 del 28 febbraio 1997, art. 2645-bis, prevede che il preliminare di vendita sia trascritto nei Pubblici Registri. Rientrano in questa fattispecie i contratti preliminari aventi ad oggetto la stipula di contratti definitivi che, relativamente ai beni immobili, trasferiscano:

• proprietà
• costituzione e trasferimento di usufrutto
• diritti di superficie ed enfiteusi
• diritti di comunione
• servitù prediali
• uso e abitazione.

La trascrizione nei Pubblici Registri, presso la Conservatorie dei Registri Immobiliari, è ammissibile solo per i preliminari di vendita derivanti da atto pubblico o scrittura privata con sottoscrizione autenticata.

E’ possibile verificare se un contratto preliminare di vendita sia trascritto in Conservatoria? Si, certo. E’ sufficiente conoscere i dati di una delle parti contraenti o i dati catastali dell’immobile. Nel primo caso, con una visura ipotecaria, sarà possibile accertare se il preliminare di vendita risulti tra le formalità trascritte in Conservatoria e, richiedendo la nota di trascrizione si potrà leggerne il contenuto. Se si conoscono i dati catastali dell’immobile (foglio, particella o mappale, subalterno) si potrà circostanziare l’ispezione e limitarla al solo bene immobile in oggetto con una visura ipocatastale per immobile.

4 controlli indispensabili prima della firma del preliminare di vendita

La natura obbligatoria del contratto preliminare fa sì che si debba porre molta attenzione prima della sottoscrizione.

Titolarità giuridica

Il primo controllo che deve essere eseguito riguarda la titolarità giuridica. La parte acquirente deve essere certa che il proprietario sia effettivamente tale così come la natura e la quota del diritto reale. Questo anche per evitare di sottoscrivere un preliminare con un venditore e poi scoprire, alla stipula del definitivo, che l’immobile risulti di proprietà anche di altre persone (coniuge, fratelli, eredi, ecc.). Concretamente, è necessario eseguire una ispezione ipotecaria sulla parte promittente venditrice per accertarne la effettiva titolarità giuridica e la natura (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, enfiteusi) nonché la quota ed il regime (comunione o separazione) rispetto all’immobile in oggetto.

Conformità catastale

Le verifiche preliminari sulla conformità catastale, per quanto deputate al notaio in sede di stipula, è bene vengano attuate anche prima della firma del preliminare. In questa fase, con una visura catastale, è opportuno controllare la conformità di:

• dati catastali
• intestazione della ditta catastale
• categoria catastale
• superficie e vani

rispetto a quanto dichiarato dal venditore ed inserito nel preliminare di vendita.

Inoltre, disponendo della planimetria catastale, è importante verificarne la rispondenza rispetto allo stato dei luoghi per capire se sono state eseguite opere interne di demolizione, ampliamento o frazionamento non regolarizzate in Catasto.

Gravami e ipoteche

La presenza di eventuali gravami ed ipoteche è indispensabile che venga accertata prima della firma del preliminare. La parte acquirente deve evitare di contrarre un obbligo senza conoscere i pesi ed i gravami sull’immobile. Gravami (servitù, vincoli), ipoteche (volontarie, legali o giudiziali) e iscrizioni pregiudizievoli (decreti ingiuntivi, pignoramenti) devono essere verificati con una visura ipotecaria pregiudizievoli.

Affidabilità e solvibilità acquirente

L’ultimo controllo è quello che spetta alla parte venditrice. Con il preliminare di vendita ci si impegna ad alienare la propria proprietà ma bisogna prima verificare che l’acquirente sia affidabile e solvibile, in grado quindi di concludere il contratto. Che si tratti di una persona fisica o di una persona giuridica, è sempre importante accertarne l’affidabilità e la solvibilità.

Validità del preliminare di vendita in presenza di abusi

La Corte di Cassazione ha rilevato che il contratto preliminare di vendita immobiliare non è passibile di nullità, una sanzione prevista dall’art. 40 delle legge 47/1985. La natura obbligatoria del contratto preliminare non determina infatti effetti traslativi di diritti reali. Pertanto, la documentazione inerente la regolarità urbanistica potrà comunque essere prodotta “.. all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio e prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 cod. civ. che tiene luogo di tale contratto“.

Nel caso specifico in esame, la Corte ha sentenziato che la nullità dell’atto non poteva essere dedotta in quanto la parte promissaria acquirente, al momento della stipula del preliminare di vendita, era a conoscenza degli abusi, peraltro parziali. Inoltre, gli abusi edilizi in oggetto non erano tali da precludere la possibilità di stipula dell’atto notarile. L’abuso consisteva, secondo la Corte di Cassazione, solo in “..  un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità“.

Fonte: sentenza n. 20707/2017 della Corte di Cassazione