Conformità urbanistica e nullità degli atti notarili
Uno degli aspetti che influisce sulla nullità degli atti notarili è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia. La Legge attualmente in vigore prescrive che, pena la nullità dell’atto, non sia possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista urbanistico.
Conformità urbanistica per compravendita
In caso di compravendita è necessario effettuare una serie di ricerche. É fondamentale verificare la conformità urbanistica, in quanto da essa dipende la nullità o meno dell’atto notarile di compravendita dell’immobile. Il legislatore ha dato infatti essenziale importanza alla regolarità urbanistica degli immobili, tanto da disporre la loro incommerciabilità in caso di abusi edilizi.
La conformità urbanistica, o regolarità edilizia, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile in cui si trova e il titolo abilitativo con cui è stato realizzato o modificato lo stesso. La verifica della presenza o meno di un abuso edilizio non avviene mai attraverso il Catasto, ma solo attraverso il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.
I titoli abilitativi possono essere:
- licenza edilizia (per gli edifici edificati tra il 17/10/1942 e il 30/01/1977 con la Legge n.1150)
- concessione edilizia (per gli edifici edificati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003 con la Legge n.10)
- permesso di costruire (per gli edifici edificati dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico D.P.R. 380/01)
- altri titoli per interventi minori (DIA, CIA, CILA).
In aggiunta a questi titoli, anche i condoni edilizi concorrono a determinare la regolarità edilizia di un immobile. Si verifica quando il Comune rilascia, a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, la Concessione in sanatoria.
Attenzione! Nel caso in cui te lo stia domandando, il Certificato di Destinazione Urbanistica non è la soluzione per la conformità urbanistica. Quest’ultima riguarda i fabbricati, mentre il CDU si richiede per i terreni.
Per approfondire, potrebbe interessarti anche Certificato di destinazione urbanistica (CDU), a cosa serve e quando richiederlo.
Il ruolo del notaio e la nullità degli atti
Il notaio non svolge nessun compito di controllo sulla regolarità urbanistica dell’immobile. Essa è dichiarata dal venditore sotto sua responsabilità penale e quindi il notaio si limita a certificare la dichiarazione del venditore. Il notaio non ha la possibilità né gli strumenti per verificarne la veridicità.
Il notaio deve dare fede a quanto dichiarato ed è obbligato a inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo. Fanno eccezione solo gli immobili edificati ante 1942 e quelli realizzati prima del 1° settembre 1967. La prima legge urbanistica risale al 1942 e da quel momento fino al 1967, sono state rilasciate moltissime licenze edilizie. Per quanto i notai non siano obbligati ad inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo per gli immobili ante 1967, non significa che non possa sussistere un abuso edilizio. Pertanto, è necessario verificarne comunque la conformità urbanistica.
La conformità urbanistica nei contratti preliminari
Se non esiste la conformità urbanistica, l’atto di compravendita non potrebbe essere stipulato.
Nel caso di stipula di un atto notarile avente a oggetto un immobile abusivo, il legislatore prevede delle garanzie (anche se non sufficienti) per l’acquirente. Il venditore ha infatti l’obbligo di compiere una precisa dichiarazione sulla regolarità urbanistica. Risulteranno nulli tutti gli atti egualmente stipulati anche se ad oggetto immobili con abusi edilizi.
Si potrebbe configurare quindi una duplice responsabilità penale del venditore, data dalla falsa dichiarazione e dall’abuso edilizio se compiuto. Tuttavia, capita spesso che la scoperta di abusi edilizi avvenga in una fase successiva al momento dell’acquisto e l’apertura di un eventuale procedimento penale a carico del venditore comporti una macchinosa pratica sulla quale sopraggiunge la prescrizione.
Per quanto riguarda invece il contratto preliminare di compravendita immobiliare, questo non è nullo anche se in esso non sono inserite le dichiarazioni urbanistiche. La mancanza nel preliminare di questi contenuti, prescritti invece per la validità del contratto definitivo, non inficia la sua validità e la sua eseguibilità in forma specifica. Questo è quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza 9318 del 9 maggio 2016, in riforma della sentenza 195/2011 della Corte d’Appello di Lecce, andata in segno contrario.
42 commenti per "Conformità urbanistica e nullità degli atti notarili"
Buongiorno, ho acquistato casa e dopo il rogito ci siamo accorti che la planimetria catastale non è conforme allo stato dei luoghi per lo spostamento della cucina nella zona giorno.
Posso andare per vie legali nei confronti del venditore e chiedere la nullità dell’atto di compravendita?
Gentile Fabio, dubitiamo sia possibile per lei richiedere l’annullamento dell’atto di vendita, in quanto durante il rogito ha confermato al notaio che la planimetria corrispondeva allo stato di fatto dell’immobile. Le suggeriamo comunque di rivolgersi ad un legale che possa analizzare nel dettaglio la sua situazione e indicarle come procedere per tutelare i suoi interessi. Cordiali saluti.
il nonno lascia in eredità a due nipoti un piccolo importo(1500 Euro cad#)il resto del patrimonio molto alto va ai tre figli.
Il nonno ha costruito e venduto la casa contenente alcuni abusi
zvengono chiamati anche i nipoti?
Buongiorno Carlo, se i nipoti sono stati designati come legatari, questi non risponderanno dei debiti ereditari. Cordiali saluti.
Buongiorno, abbiamo acquistato un immobile con conformità catastale e difformità urbanistica (un piccolissimo bagno aggiunto e loggiato). Solo dopo molti anni abbiamo capito che era importante la conformità urbanistica non viceversa!
Ora vorremmo vendere ma ci hanno spiegato che gli abusi fatti dal precedente proprietario non sono sanabili per presenza di vincoli paesaggistici.
Significa che non potremo MAI vendere l’immobile in nessun modo?
Buongiorno Andrea, è probabile che l’impedimento venga a meno attraverso la demolizione di tali abusi. Le suggeriamo di confrontarsi con un geometra. Cordiali saluti.
Salve, nel 2006 abbiamo comprato una casa e ora la stiamo cercando di vendere. Il geometra non trova il certificato di conformità e crede che il bagno, presente già nell’atto catastale durante l’acquisto 2006, fosse abusivo e ricavato dalla chiostra condominiale. Come consiglia di intervenire?
Buongiorno Michele, il geometra dovrà procedere con tutti gli accertamenti per verificare la corrispondenza tra titoli edilizi, i dati catastali e lo stato di fatto dell’immobile. Cordiali saluti.
Buona sera. E’ possibile stipulare un atto di trasferimento di un terreno privato gravato da uso civico senza menzionarlo sull’atto? In caso che ciò avvenga l’atto è nullo o annullabile
Grazie
Buongiorno Angelo, dubitiamo che la vendita sia possibile senza la menzione di tale vincolo. Le suggeriamo di confrontarsi con il notaio. Cordiali saluti.
E’ possibile procedere al rogito senza aver presentato al comune la cila tardiva per un tramezzo spostato? la planimetria catastale risulta conforme allo stato di fatto.
Buongiorno Umberto, per poter procedere con il rogito è necessario che l’immobile sia in regola. Le suggeriamo di confrontarsi con il notaio. Cordiali saluti.
Salve,
in procinto di una proposta per l’acquisto di un immobile ho scoperto che il sottotetto è praticabile ma non abitabile. La ripartizione, finestre e accessi rispecchiano le mappe catastali, ma sono state costruite camere e bagno.
Il proprietario ha gia in mano il preventivo per la sanatoria.
Come consiglia di procedere per una proposta, mettere per iscritto che l’acquisto sarà subordinato solo dopo l’avvenuta sanatoria?
Che altre vie ci sono per procedere ma essere tutelati?
Grazie mille
Buongiorno Marco, ci sembra che quanto da lei proposto sia una soluzione ragionevole. Il venditore valuterà poi se accettare o meno la proposta. Cordiali saluti.
Salve, ho un appartamneto su cui sono proprietario al 50%…lo stabile ha un totale di due unità abitative. io e il comproprietario abbiamo raggiunto un accordo per l’acquisto dell’altra metà. Il palazzo ha delle irregolarità da sanare e abbiamo inoltrato tutta la pratica al comune. Ci hanno chiesto di ripristinare alcune incongruità… le spese relative al ripristino a chi sono a carico? Me che acquisto o chi vende? Vanno ridivise si tutti i condomini? Grazie
Buongiorno Pierfrancesco, non conoscendo nel dettaglio l’entità dell’abuso, è complesso poter fornire una risposta completa ai suoi quesiti. Sarebbe necessario verificare infatti chi è responsabile di tali incongruità e se queste riguardano le parti in comune alle due unità abitative. Cordiali saluti.
Buongiorno sto acquistando un immobile e abbiamo scoperto che c’è stato un abuso edilizio nell 85. Il proprietario ha fornito la domanda di concessione in sanatoria ma non la documentazione del comune. Può essere che l uffico tecnico abbia rifiutato la richiesta? Grazie
Buongiorno Paolo, le confermiamo che la domanda di concessione in sanatoria non è sufficiente per verificare che l’abuso edilizio sia stato sanato. Il proprietario, infatti, dovrà necessariamente fornirle i documenti di agibilità e abitabilità dell’immobile nei quali risulti la chiusura della pratica di sanatoria. Cordiali saluti.
La dichiarazione di conformita’ puo’ essere redatta e firmata da un tecnico abilitato che e’ l’acquirente ?
Ovvero la legge proibisce, sconsiglia o non si esprime su questo doppio ruolo di tecnico del venditore ed axcquirente ?
Buongiorno Guelfo, l’art. 29, c. 1-bis, della Legge 52/85 (modificato dal D.L. n. 78/2010) non fa riferimenti al caso da lei esposto. Le suggeriamo di confrontarsi con il notaio che si occuperà del rogito per aver conferma sulla validità della dichiarazione. Cordiali saluti.
ok allora diciamo così: normalemente gli eredi del venditore quanto dovrebbere dare come indennizzo per la vendita di un immobile non conforme? grazie
Gentile Veronica, si tratta di aspetti tecnici che devono essere discussi con un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, nel 2016 ho acquistato un immobile e la venditrice ha dichiarato la conformita, ecc
la venditrice è deceduta nel 2017 e volendo accedere al 110%
ho trovato condono dell’86 non chiuso, che sono riuscita a chiudere e altre cose da sanare tra le quali un (minimo) aumento di volumetria (forse sanabile forse no).
il danno è doppio:
spese x sanatorie e tecnici e impossibilità x tempistica o insanabilitò) di accedere al 110%.
il notaio, tirandosi fuori, mi dice di rifarmi sugli eredi.
Cosa mi consiglia? grazie, v
Gentile Veronica, considerata la situazione le consigliamo di rivolgersi ad un legale che possa esaminare la documentazione riguardante l’immobile e suggerirle le azioni da intraprendere a tutela dei suoi interessi. Cordiali saluti.
Buonasera, cosa succede se il progetto depositato in comune non corrisponde alla realtà dei fatti e la ditta costruttrice ha venduto in maniera non conforme per poi dichiarare fallimento? E’ il caso di diversi palazzi costruiti negli anni 90 dove le mansarde accorpate agli appartamenti degli ultimi piani non risultano nel progetto. Chi ha acquistato non può più rivendere?
Buonasera Luisa, vista la situazione di non conformità urbanistica, le suggeriamo di rivolgersi ad un tecnico abilitato come un ingegnere per verificare nel dettaglio la corrispondenza di quanto risulta al Catasto con i dati registrati in Comune. Cordiali saluti.
Ho acquistato un appartamento e stipulato atto preliminare dal notaio. Al memento di procedere alla ristrutturazione della casa ho notato che una colonna ha dei tubi di scarico della persona che abita al piano superiore.mi puo dire se atto e nullo o richiedere la somma dei danni o il ripristino dei luoghi???
Buongiorno Vincenzo, la situazione da lei descritta è una casistica molto diffusa, che non dovrebbe essere un motivo sufficiente per richiedere l’annullamento dell’atto e/o il risarcimento dei danni. Le suggeriamo di esporre la sua situazione ad un legale per avere un parere in merito. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho acquistato una mansarda nel 2012. Quando ero sul punto di rivenderla ho scoperto, che la cubatura dell’appartamento è maggiore a quella dichiarata e presente sui permessi edilizi, per sananrla dovrei acquistare cubatura da altre parti. Inoltre, la SCIA dichiarata nell’atto non presente negli archivi comunali (ci sono altri documenti). L’atto può essere nullo?
Gentile Maria, la informiamo che l’atto può essere considerato nullo soltanto se non viene dichiarata la licenza edilizia dell’immobile in questione. Prima di metterlo in vendita, le suggeriamo di rivolgersi ad un tecnico abilitato a verificare la situazione che ci descrive, per accertarsi quindi che ciò che risulta in Comune corrisponda a quanto depositato in Catasto, e valuti una eventuale rettifica della cubatura. Quest’ultimo aspetto, in ogni caso, non viene sottoposto a verifica in sede di atto. Cordiali saluti.
Gentilissimi,
ho la proprietà di un immobile con dei vani alti sotto l’altezza minima di 1.70 (2 camere di 1.40m).
Questo perchè anni fa si è abbassato il solaio per creare un terrazzo e alzare l’altezza del sottotetto.
Nella planimetria catastale l’altezza è indicata con H.NL 3.00 metri. L’immobile è ante 1967.
Ad oggi l’immobile ha il valore inferiore rispetto ai lavori per rialzare il solaio.
Si potrebbe vendere la casa nello stato attuale? Magari con un scritto privato dove si dice che l’acquirente è a conoscenza della situazione?
Gentile Mario, in queste situazioni è consigliabile aggiornare la planimetria allo stato attuale, onde evitare che ci siano problemi in futuro. Le consigliamo di rivolgersi ad un tecnico affinché verifichi la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto e provveda poi al suo aggiornamento e a tutti i controlli necessari anche in comune. Cordiali saluti.
Buongiorno, a distanza di 2 anni, ho scoperto che manca una stanza nel disegno del comune, rispetto quanto correttamente è presente al catasto.
Le spese per la pratica di sanatoria e le sanzioni amministrative da pagare al comune posso essere richieste al venditore dato che nel contratto di compravendita del notaio risulta che “il soggetto cessionario dell’immobile dichiara di aver verificato la conformità urbanistico-edilizia”?
Oppure è una causa che rischia la nullità del contratto di compravendita e non è conveniente per l’acquirente?
Grazie
Buongiorno Vale, le suggeriamo di rivolgersi al Suo Notaio per richiedere maggiori informazioni relativamente alla criticità emersa, in modo tale che, se sarà necessario, si possa procedere ad aggiornare la planimetria dell’immobile. Cordiali saluti.
Salve…a marzo 2018 ho acquistato un immobile…ma qualche settimana fa ho scoperto che in questo immobile è presente una stanza abusiva in più il giardino non è presente nella planimetria!! Posso chiedere l’annullamento dell’atto di compravendita e richiedere anche eventuali danni??
Buongiorno Rosaria,
se l’abuso edilizio è stato constato successivamente alla stipula dell’atto ed il venditore non ha dichiarato nell’atto notarile la presenza di abusi, sanabili o meno, può richiedere l’annullamento dell’atto di compravendita e richiedere danni eventuali da dimostrare.
come faccio a controllare la regolarità urbanistica di un immobile che vorrei acquistare?
Buonasera Antonio, questo è un aspetto che verificherà il Notaio prima della stipula del rogito. Lei non essendo ancora il proprietario non ha accesso alla documentazione urbanistica, tuttavia potrebbe chiedere al venditore la copia dell’atto con cui è diventato proprietario e nello stesso risulteranno indicati i dati relativi alla regolarità urbanistica. Cordiali saluti.
Per la conformità urbanistica nel caso invece delle donazioni, è sempre a pena di nullità dell’atto?
La nullità dell’atto riguarda tutti gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili, quindi anche la donazione
Se in una donazione ci sono abusi edilizi che può succedere dopo aver donato l’immobile ?
Buongiorno Filippo, gli abusi edilizi possono costituire un elemento fondante per la richiesta di nullità di un atto. Naturalmente, dipende dalla volontà del donatario se intenda o meno rinunciare alla donazione e chiedere la nullità dell’atto in forza degli oneri derivanti dalla presenza di abusi edilizi.