Qual è la categoria catastale della cantina?

Non sono pochi i lettori del nostro blog che richiedono maggiori delucidazioni in merito alla categoria catastale della cantina. In risposta ai loro quesiti più frequenti, facciamo chiarezza su questo tema riportando anche le ultimi disposizioni in vigore.

INDICE:

Che categoria catastale ha la cantina?

Sia soffitte che cantine fanno parte della categoria catastale C2, che indica le pertinenze che possono a loro volta essere legate a un immobile. Non si può parlare dell’accatastamento C2, inoltre, senza fare riferimento alla Circolare n.2/E del 1/02/16 che ha indicato alcune specifiche che riguardano e interessano soprattutto le cantine.

La circolare evidenzia che, nelle nuove costruzioni, le cantine, i depositi e le autorimesse presenti in complessi ospitanti con un accesso da corte esclusiva o strada sono unità immobiliari a sé stanti e prevedono un accatastamento C2 in caso di magazzini e locali di deposito, e in categoria C6 per le autorimesse, stalle o scuderie.

Se invece le cantine o i locali deposito sono direttamente comunicanti con le abitazioni si considerano come pertinenze delle abitazioni e pertanto fanno parte della consistenza delle unità immobiliari alle quali sono correlate.

Come è cambiato l’accatastamento delle cantine nel 2016?

Prima della normativa le cantine e i sottotetti correlati ad una unità immobiliare erano inseriti nella planimetria e valutati come vani accessori. Così facendo, l’incidenza della cantina o della soffitta era minima. Per le nuove costruzioni, invece, la situazione è cambiata in quanto non possono accorpare all’unità immobiliare cantine e soffitte che abbiano un ingresso indipendente e svincolato dall’abitazione. In questo specifico caso dunque è obbligatorio creare un subalterno per ogni cantina e soffitta con ingresso autonomo con un accatastamento C2. È probabile, tra l’altro, che la rendita aumenti poiché la consistenza è calcolata in base ai metri quadri.

Le disposizioni in vigore da luglio 2020

Dal 1 luglio 2020 è entrata in vigore una nuova disposizione in base alla quale le cantine e i locali di deposito con ingresso autonomo da spazi condominiali o esterni devono essere accatastate in C/2 con una propria rendita catastale. In questo modo, saranno possibili la vendita o l’affitto separato.

Si applica questa disposizione in caso di nuovo accatastamento, frazionamento catastale, fusione o variazione catastale dell’immobile al quale la cantina è pertinenziale. In questo caso bisogna sopprimere il subalterno che identificava la cantina e predisporne uno nuovo con un disegno autonomo. Di conseguenza, la cantina avrà una visura ed una planimetria specifiche. In caso di vendita o affitto, inoltre, anche l’attestato di prestazione energetica dell’immobile dovrà essere modificato.

Differenza tra cantina C/2 e altri locali accessori

La cantina C/2 è un locale di deposito destinato alla conservazione di beni (come cibo, vino, ecc.) e, solitamente, non ha fini abitativi o commerciali. La sua caratteristica principale è che è separata dall’abitazione e non è attrezzata per attività di vendita o esposizione.

Gli altri locali accessori, come ad esempio soffitte o box auto, possono essere anch’essi pertinenze di un’abitazione, ma la loro funzione e utilizzo possono variare. Per esempio, un box auto serve per il parcheggio di veicoli, mentre una soffitta può essere usata per riporre oggetti. Questi locali possono rientrare in altre categorie catastali, come C6 per i box auto o C3 per alcuni tipi di laboratori.

Pertinenza della cantina all’abitazione

La cantina può essere considerata una pertinenza dell’abitazione principale se destinata a deposito di beni legati all’uso domestico, come alimenti, vini o oggetti personali. Dal punto di vista catastale, una cantina accatastata come pertinenza rientra nella categoria C/2 (magazzini e locali di deposito). Anche se separata fisicamente dall’abitazione principale, la sua destinazione funzionale deve essere stabilita dal proprietario, che la considera come parte integrante dell’immobile principale.

La rendita catastale della cantina viene determinata separatamente da quella dell’abitazione, ma di solito è inferiore, poiché la cantina ha una funzione accessoria e non abitativa. Se non accatastata correttamente, la cantina potrebbe aumentare il valore fiscale dell’immobile e influire sulle imposte, quindi è fondamentale procedere con un adeguato accatastamento.

Casi particolari: cantina trasformata o uso diverso

La trasformazione di una cantina in uno spazio abitabile o con un uso diverso, come una taverna, richiede un cambio di destinazione d’uso. La cantina, classificata catastalmente nella categoria C/2 (magazzini e locali di deposito), non può essere adibita a uso residenziale senza una modifica formale. Se il proprietario desidera trasformarla in una taverna abitabile, è necessario richiedere il Permesso di Costruire presso il Comune, anche in caso di lavori minimi o senza opere.

Il cambio di destinazione d’uso comporta la necessità di rispettare requisiti di agibilità per garantire la salubrità, la sicurezza e l’adeguatezza degli impianti, come riscaldamento, illuminazione e ventilazione. Inoltre, la trasformazione può comportare un aumento della superficie abitabile, con un impatto sulle imposte e sulla rendita catastale. In caso di abusi, come nel caso di un cambio non autorizzato da cantina a residenza, le sanzioni possono includere l’ordinanza di demolizione.

Come scoprire la categoria catastale di una cantina?

Per conoscere questa informazione è possibile richiedere una visura catastale, sia se la ricerca viene eseguita sull’intestatario dell’immobile sia se è svolta con i dati catastali o l’indirizzo dello stesso.

La visura catastale per immobile si esegue con una ricerca eseguita con i dati catastali dell’unità immobiliare. D’altra parte se l’indagine è svolta su un soggetto, si può scegliere una visura catastale per persona fisica e giuridica. Quest’ultima, infatti, consente di visionare quanto risulta al Catasto sugli immobili intestati ad una persona. Infine, se non si è a conoscenza dei dati catastali, è possibile richiedere la visura catastale per indirizzo.

Domande frequenti sulla categoria catastale della cantina

Quando la cantina è compresa nell’unità principale e quando ha subalterno autonomo?

La cantina è compresa nell’unità principale quando è utilizzata come pertinenza accessoria e non ha accesso indipendente, quindi è parte integrante dell’abitazione. In tal caso, la cantina non ha un subalterno autonomo. Se invece la cantina ha un accesso indipendente, come nel caso di locali separati o posti in un piano diverso, essa ha un subalterno autonomo e deve essere accatastata separatamente con la categoria C/2.

Qali sono gli errori più frequenti nell’inquadramento della cantina?

Gli errori più comuni nell’inquadramento catastale di una cantina riguardano principalmente un errato accatastamento C2, come ad esempio la classificazione della cantina come ambiente abitabile invece che come deposito. Altri errori includono la mancata separazione della cantina da altre unità (come il garage), la registrazione scorretta come pertinenza di un’abitazione principale, e il mancato aggiornamento della planimetria catastale dopo modifiche. Inoltre, se la cantina viene trasformata in spazio abitativo, è spesso omesso il cambio di destinazione d’uso.