Modello proposta di acquisto irrevocabile

Modello proposta di acquisto irrevocabile

La proposta di acquisto è un atto unilaterale con il quale il soggetto proponente, definito come promissario acquirente, si impegna a determinate condizioni ad acquistare un immobile. Come deve essere redatta la proposta? Scarica gratis il modello in PDF.

modello proposta di acquisto irrevocabile

Il processo di compravendita immobiliare ha inizio con la sottoscrizione di una proposta di acquisto, irrevocabile o meno. Con questo atto il soggetto proponente, persona fisica o giuridica, propone di acquistare un immobile a determinate condizioni. Si tratta di un atto unilaterale d’obbligo disciplinato dall’art. 1329 del Codice Civile. In caso di accettazione, la proposta di acquisto assume la funzione di un vincolo contrattuale tra le parti che si impegnano alla sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita e del successivo atto notarile definitivo.

La proposta di acquisto irrevocabile

La proposta, affinché abbia valore giuridico, deve rispettare determinati requisiti. È vero che si tratta di un atto unilaterale di obbligo ma la forma, le clausole, il prezzo e le modalità condizioneranno poi entrambe le parti in caso di accettazione. Pertanto, i requisiti devono essere rispettati in modo che il contenuto della proposta sia tale da corrispondere ai desiderata del proponente ma, in futuro, anche del venditore.

Prima di esaminare i requisiti, vediamo insieme quali sono i controlli da effettuare sull’immobile che ci si propone di acquistare.

Atto di provenienza

La prima verifica è l’accertamento della titolarità giuridica sull’immobile. In seguito ad una visura ipotecaria sarà necessario sviluppare la nota di trascrizione relativa all’atto di provenienza in modo da accertare la natura, le quote ed il regime dei diritti reali in capo al venditore.

Verifica ipoteche e pregiudizievoli

Certamente è bene sapere in anticipo se l’immobile risulti gravato da vincoli e servitù così come da ipoteche e pregiudizievoli. Ricordiamo che l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che segue l’immobile. Pertanto, un eventuale residuo sarà a carico del proponente.

Scheda catastale

Il certificato catastale ventennale contiene sia i dati della visura catastale storica sia la planimetria catastale dell’immobile. In questo modo si potrà verificare non solo la destinazione d’uso e la corrispondente categoria catastale ma anche la rispondenza dello stato dei luoghi alla planimetria depositata in Catasto.

Licenza edilizia

La regolarità urbanistica deve essere richiesta dal proponente al venditore al fine di valutare la presenza o meno di eventuali abusi. In fase di proposta, il proponente richiedere al venditore la copia della licenza edilizia e delle eventuali varianti così come le pratiche edilizie presentate per ristrutturazioni o adeguamenti normativi.

Certificati

La certificazione riguarda l’immobile e i suoi impianti e comprende:

Spese e pendenze

Nella proposta è bene precisare che eventuali pendenze derivate da spese condominiali o da debiti con la Agenzia delle Entrate saranno a carico del venditore. Suggeriamo sempre di specificare questo dato nella proposta, come previsto nel modello da scaricare online.

I requisiti della proposta di acquisto

La forma

Il contratto preliminare di compravendita, pena la nullità, deve essere redatto in forma scritta (art. 1351 C.C.). Il nostro ordinamento non riconosce validità ad un contratto redatto in forma verbale tra le parti. Pertanto, anche la proposta irrevocabile di acquisto deve rispettare il requisito della forma scritta.

Il proponente

Il soggetto proponente può essere una persona fisica o giuridica. Nel primo caso si dovranno specificare i dati anagrafici, l’indirizzo di residenza ed il codice fiscale. È bene indicare anche gli estremi di un documento di identità in modo che il venditore possa sincerarsi della validità dei dati inseriti nella proposta. Qualora il proponente sia una persona giuridica, la proposta andrà sottoscritta dal legale rappresentante o dalla persona munita dei poteri di firma. La persona giuridica (impresa o ente non commerciale) dovrà essere specificata con la denominazione ed i dati riportati nei pubblici registri, Agenzia delle Entrate o Camera di Commercio. Sarà opportuno specificare anche la carica, quindi i poteri di firma, della persona fisica che agisce in nome e per conto della persona giuridica. Il soggetto proponente, per brevità, viene indicato nel seguito della proposta anche come parte promissaria acquirente.

L’immobile

La descrizione dell’immobile oggetto della proposta deve essere il più completa possibile, specificando

  • l’indirizzo in cui è ubicato l’immobile
  • scala, piano e numero di interno
  • destinazione d’uso conosciuta dal proponente
  • composizione dell’immobile
  • superficie espressa in vani, metri quadri o metri cubi
  • dati catastali

Il prezzo

Qui si intende il prezzo offerto dal proponente per l’acquisto dell’immobile. Niente vieta alle parti di trovare un successivo accordo sulla base di un prezzo differente o di modalità di pagamento. È sempre bene specificare l’importo sia in numeri che in lettere. Così come devono essere precisate le modalità di pagamento mediante:

Unitamente al prezzo, andranno indicate le modalità di pagamento. La proposta può essere o meno accompagnata da un importo a titolo di:

  • deposito cauzionale
  • acconto sul prezzo
  • opzione di acquisto
  • caparra confirmatoria.

Spetta al proponente valutare come intende procedere al pagamento comunicando anzi tempo al venditore se intende avvalersi o meno di un finanziamento, un mutuo ipotecario o un leasing immobiliare.

Il termine

Un requisito fondamentale della proposta è il termine di validità, trascorso il quale la proposta perderà di efficacia. Il venditore ha quindi a disposizione un periodo di tempo stabilito dal proponente per valutare e accettare o meno la proposta di acquisto. Il termine può essere indicato con un numero di giorni o una data certa.

Le condizioni sospensive

La proposta può essere soggetta a diverse forme di condizioni sospensive. In primis, il proponente può sottoscrivere la proposta riservandosi di indicare il soggetto, persona fisica o giuridica, che perfezionerà l’acquisto. È questa una formula inserita spesso quando il proponente abbia in corso la costituzione di un nuovo soggetto giuridico o non voglia rendere edotto il venditore su chi sarà il soggetto che acquisterà effettivamente l’immobile. Naturalmente, la proposta è comunque vincolante per il proponente. Pertanto tutte le condizioni previste costituiranno un obbligo solo per il soggetto che propone l’acquisto.

Le condizioni sospensive possono essere poste dal proponente in ordine alla legittimità del titolo di provenienza, alla destinazione d’uso dell’immobile o alla regolarità urbanistica e conformità catastale. Così come il proponente può vincolare la sua proposta alla delibera del mutuo o ai tempi di erogazione del finanziamento bancario. Il venditore, dal canto suo, sarà libero di valutare ed accettare o meno o discutere queste condizioni sospensive.

L’accettazione

La proposta può già contenere al suo interno le modalità di accettazione da parte le venditore o parte promittente venditrice. L’art. 1326 C.C. specifica che “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte“. La comunicazione può avvenire anche tramite un mandatario o una agenzia immobiliare. Il venditore può accettare integralmente la proposta o modificarne i contenuti. In questo caso “Un’accettazione non conforme alla proposta equivale a nuova proposta“.

Scarica gratis il modello in PDF della proposta irrevocabile di acquisto

 

Founder & CEO in VisureItalia®

Ho conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dopo una lunga esperienza in ambito della gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari, nel 1999 ho intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Su SmartFocus aiuto i nostri lettori a capire quali problemi possono essere collegati con le attività di acquisto, vendita o locazione di un immobile.

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10 commenti per "Modello proposta di acquisto irrevocabile"

  • Monica ha detto:

    Buongiorno,
    ho bisogno di un consiglio. Ieri abbiamo firmato una proposta d’acquisto per un appartamento irrevocabile per 15 giorni.

    Ora vogliamo revocare questa proposta. Premetto che finora non abbiamo versato alcuna caparra.
    Possiamo farlo senza dover pagare?
    Grazie mille della risposta in anticipo.
    Cordiali saluti

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Monica, in base a quanto da Lei esposto ci sembra di comprendere che la proposta non possa essere revocata per 15 giorni. Le suggeriamo di verificare quanto stabilito nella proposta stessa. Cordiali saluti.

  • Dario ha detto:

    Abbiamo firmato una proposta in cui vengono annotati i dati catastali difformi allo stato di fatto . Nella proposta c’è scritto che l’immobile ha un garage ma in realtà è stata creata una tavernetta abusiva non accatastata come tale. In questo caso la proposta può essere revocata ? Possiamo riavere indietro il nostro l’assegno?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Dario, ci sarebbero gli estremi per recedere dalla proposta di acquisto in quando lo stato delle cose è difforme rispetto a quanto da Lei conosciuto al momento della firma della proposta di acquisto. Se il venditore non ha intenzione di sanare la situazione, le suggeriamo di inviargli una PEC o una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno indirizzata evidenziando la sua intenzione a recedere dalla proposta a causa delle difformità urbanistiche rilevate e degli abusi edilizi non comunicati dal venditore. Il venditore sarà tenuto a restituire la caparra versata. Per chiarire meglio la situazione le suggeriamo di ricorrere al supporto di un legale. Cordiali saluti.

  • Maria ha detto:

    Abbiamo firmato la proposta irrevocabile inerente al fatto che noi compriamo l’immobile se vendiamo il nostro ciò è scritto nella condizione sospensiva ,la conferma dev’essere entro il 15/9/21 Oggi abbiamo capito di aver sbagliato x un serie di motivi e perciò vorremmo sciogli la proposta ,cosa andiamo incontro? Ci fu detto dall’agente che se non vendiamo entro tale data ci verrà restituito l’assegno Sarà vero? Gradirei una vs gentile risposta.Maria

    • Redazione ha detto:

      Gentile Maria, come risulta dalla condizione sospensiva, le confermiamo che l’impossibilità di vendere l’immobile entro la data indicata comporta lo scioglimento della proposta e la restituzione della caparra. Le suggeriamo di contattare i venditori per informarli della sua intenzione in modo tale da risolvere in via bonaria questa situazione. Cordiali saluti.

  • Domenico ha detto:

    Buongiorno avrei bisogno di un consiglio sono proprietario di un appartamento e mi sono rivolto ad un agenzia per la vendita.
    Il punto é che l’agente immobiliare mi ha fatto firmare una proposta nonostante fosse locato per altri 2 anni visto che é 3+2;
    ovvero nel mese di Marzo 2021 si é rinnovato con tacito assenso ed Aprile 2021 ho firmato la proposta.
    Mi si chiede all’atto notarile di consegnarlo entro il 31 luglio 2021;
    Che la proposta é vincolata al mutuo;
    Visto la poca professionalità
    É possibile annullare il tutto senza ricorrere in ulteriori sanzioni restituendo la caparra?
    Cordialità

    • Redazione ha detto:

      Gentile Domenico, le consigliamo di verificare quanto scritto nella proposta d’acquisto, in modo da capire se in caso di revoca del venditore è prevista la restituzione della caparra o del doppio della stessa all’acquirente. Altro documento che dovrebbe visionare con attenzione è il contratto di mandato concluso con l’agenzia, in quest’ultimo viene specificato se il compenso all’agenzia deve essere versato per intero alla accettazione della proposta di acquisto o alla firma del contratto preliminare o al rogito. Tuttavia, da quanto esposto, ci pare di comprendere che si tratti di una situazione è poco chiara, le consigliamo di chiedere supporto ad un legale per comprendere come agire. Cordiali saluti.

  • alice santini ha detto:

    ottimo articolo….utile…

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Alice, grazie per questo commento. Ci fa molto piacere ricevere apprezzamenti dai nostri lettori

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