Cos’è la consistenza catastale?

Nel vasto settore immobiliare, ci sono numerosi termini tecnici che possono sembrare difficili per chiunque non sia un esperto. Tra questi, la consistenza catastale è un concetto fondamentale nella determinazione del valore e nella tassazione di un’unità immobiliare che non tutti conoscono.

In questo articolo facciamo chiarezza su cos’è la consistenza da un punto di vista catastale, come questa è misurata attraverso i vani catastali e come la visura al Catasto online su VisureItalia può offrire un valido strumento per ottenere queste informazioni in modo efficiente e preciso.

Indice:

Cos’è la consistenza catastale

La consistenza catastale è un concetto che rappresenta la dimensione di un’unità immobiliare che viene espressa in:

• vani catastali per le case e gli uffici (categoria A);
• metri quadri per i negozi, i magazzini, le rimesse (categoria C);
• metri cubi per gli immobili a destinazione collettiva (ospedali, caserme, ecc.).

Per quanto riguarda gli immobili dei gruppi D ed E, invece, non si indica la consistenza catastale. Inoltre, la consistenza catastale è una variabile che incide nel calcolo della rendita catastale, il cui ammontare è importante ai fini della determinazione dell’importo delle tasse dovute su un determinato immobile.

Unità di misura della consistenza catastale: i vani

A differenza della tradizionale misura in metri quadrati della superficie catastale, la consistenza è espressa con i vani catastali.

Il vano catastale corrisponde allo spazio chiuso da pavimento e soffitto, delimitato ai lati da muri o pareti, con luce diretta, ed una superficie libera che, in relazione al luogo ed alla categoria dell’unità immobiliare, si considera normale.

In ogni caso, non tutti i vani sono considerati uguali, in quanto le diverse classi catastali stabiliscono la metratura associata a ciascun vano in base alla sua specifica funzione. Per fare un esempio concreto, una camera da letto potrebbe essere valutata con una metratura maggiore rispetto a quella di un bagno o di un disimpegno.

In particolare, i vani catastali si differenziano in:

• vani utili (o principali): sono di uso ordinario: la camera, la stanza, il salone, la galleria e simili;
• accessori diretti: si tratta dei locali necessari al servizio e al disimpegno delle parti principali: disimpegni, corridoio, ingresso, veranda, dispensa, ecc.;
• accessori complementari (o indiretti): sono gli elementi collegati all’abitazione principale che completano la funzionalità dell’alloggio (soffitto, cantine, locali di sgombero);
• dipendenze: sono le superfici libere a servizio dell‘unità immobiliare urbana, anche qualora fossero in comune ad altre unità (terrazze, poggioli e portici).

Calcolo della consistenza catastale di un immobile

Calcolare correttamente la consistenza catastale serve a comprendere l’effettiva dimensione di un immobile di proprietà in modo tale da determinare tasse ed imposte sullo stesso. 

Un vano catastale non può avere un’ampiezza maggiore di 15/20 metri quadri. Nell’ipotesi in cui il vano abbia una superficie maggiore rispetto al limite citato, si prenderà in considerazione l’eccedenza secondo la seguente formula: [(mq vano/mq max vano) – (mq max vano/mq max vano)].

In seguito, al totale dei vani ottenuti potrebbe essere necessario sommare il 10%, che include eventuali spazi comuni come l’androne o il vano scale. D’altra parte, si potrà applicare anche un decremento fino al 10% per la presenza di elementi negativi come i bagni incompleti. Il valore che si ottiene dalla somma delle consistenze catastali di tutti i locali, infine, viene arrotondato al mezzo vano.

Differenza tra superficie catastale e consistenza

È importante distinguere tra superficie e consistenza, poiché queste due misure possono spesso essere confuse.

Individuata a seguito di approfonditi calcoli e parametri, la superficie catastale non è l’estensione reale dell’abitazione ed è presente all’interno della visura catastale. In questo caso vengono considerati anche i muri perimetrali, mentre la percentuale di alcuni spazi non viene calcolata sul 100%. Nella maggioranza dei casi, comunque, la superficie catastale corrisponde a quella commerciale.

La consistenza, invece, è determinata dal numero di vani. Ad esempio, la camera da letto corrisponde ad un vano, mentre altri spazi rappresentano ⅓ di vano, come il bagno.

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