Vani catastali: come si determinano i vani?

Vani catastali: come si determinano i vani?

Attraverso il calcolo dei vani catastali è possibile determinare la consistenza catastale degli immobili che rientrano nella categoria catastale A. In questo articolo abbiamo riportato alcune informazioni utili per la loro misurazione. 

Prima di passare all’argomento centrale di questo articolo, è necessario avere ben chiaro il motivo per cui occorre determinare i vani catastali.

Per ogni bene immobiliare censito in Catasto è possibile richiedere una visura catastale immobile. Questo documento riporta tutte le caratteristiche dell’immobile: dati identificativi catastali, dati anagrafici degli intestatari dell’immobile, natura e quote dei diritti reali in capo agli intestatari, variazioni catastali (classamento, rettifica, soppressione, voltura, pratiche edilizie, ..), note relative agli atti di provenienza.

Tra i dati identificativi dei beni immobili vi è la consistenza catastale. Quest’ultima rappresenta, come specificato l’Agenzia delle Entrate, la dimensione dell’unità immobiliare e viene espressa in:

  • vani catastali per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A);
  • metri quadri per i negozi, i magazzini, le rimesse (immobili della categoria C);
  • metri cubi per gli immobili a destinazione collettiva (ospedali, caserme, ecc.).

Per gli immobili dei gruppi D ed E non viene indicata la consistenza catastale.

Cosa si intende per vano quando leggiamo una visura catastale immobile?

Nel calcolo della consistenza catastale negli immobili appartenenti alla categoria A si prende in considerazione, quindi, il vano catastale.

Il vano catastale corrisponde allo spazio chiuso da pavimento e soffitto, delimitato lateralmente da muri o pareti, avente luce diretta, ed una superficie libera che, in relazione al luogo ed alla categoria dell’unità immobiliare, è da ritenersi normale (D.P.R. 1142/49).

Si devono considerare vani utili (o principali) quei i vani che hanno destinazione nell’uso ordinario della unità immobiliare: la camera, la stanza, il salone, la galleria e simili.

Tra gli accessori diretti rientrano i locali necessari al servizio e al disimpegno delle parti principali: disimpegni, corridoio, ingresso, veranda, ripostiglio, dispensa, ecc. 

Gli accessori complementari o indiretti sono gli elementi annessi all’abitazione principale che completano la funzionalità dell’alloggio. Ne fanno parte soffitto, cantine, locali di sgombero, ecc. 

Le dipendenze sono, invece, le superfici libere a servizio delI‘unità immobiliare urbana, anche qualora fossero in comune ad altre unità. Rientrano in questa tipologia, ad esempio, le terrazze, i poggioli e i portici.

Come calcolare i vani catastali

I vani catastali si calcolano attraverso l’uso del programma DOCFA, messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate per la redazione delle pratiche relative all’accatastamento ed alla variazione catastale degli immobili.

I vani principali vengono conteggiati come 1 vano. Un vano con superficie inferiore a quella minima prevista dal Catasto deve essere conteggiato come accessorio diretto anche in caso di utilizzo come vano principale. Se, invece, la superficie è maggiore di quella massima prevista, si deve procedere al calcolo dell’eccedenza.

I vani accessori diretti vengono conteggiati come 1/3 di vano, mentre gli accessori complementari corrispondono a 1/4 di vano.

Le dipendenze vengono conteggiate come percentuale della consistenza complessiva fino ad un massimo del 10%.

 

Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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