Come si fa la cancellazione dell’ipoteca giudiziale?
Gli atti pregiudizievoli sono eventi che possono derivare da uno stato di insolvenza o di inadempienza. Tra essi rientra l’ipoteca giudiziale e in questo articolo ci soffermeremo in particolar modo su come procedere alla sua cancellazione.
INDICE:
Cos’è l’ipoteca?
I documenti che certificano gli atti pregiudizievoli sono registrati nei Uffici Pubblici e attestano lo stato di insolvenza del soggetto oppure ne limitano la disponibilità in relazione a un bene di sua proprietà. Tra le tipologie di atto pregiudizievole vi sono differenti tipi di ipoteca.
Ma prima di spiegare le tipologie, diamo una definizione di ipoteca. Si tratta di è un diritto reale di garanzia che consente di tutelare il creditore, attribuendogli il potere di espropriare specifici beni presenti nel patrimonio del debitore e oggetto della garanzia (art. 2808 c.c.).
>> Scarica la dispensa di approfondimento sugli atti pregiudizievoli.
I diversi tipi di ipoteca
A seconda della sua fonte, l’ipoteca si può alternativamente distinguere in:
- volontaria, ovvero voluta per volontà di una o entrambe le parti. Di solito è costituita attraverso un contratto redatto per atto pubblico, ma è possibile che sorga anche per atto unilaterale (escluso il testamento);
- legale, trova la sua fonte nella legge. Gli unici casi in cui è prevista sono elencati dall’art. 2817 c.c.:
1. l’alienante in caso di vendita di immobile ha ipoteca sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
2. i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
3. lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali.
- giudiziale, si costituisce a seguito di un provvedimento giudiziale che condanna il debitore al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente (condanna generica).
Come si costituisce un’ipoteca su un immobile?
Per poter costituire l’ipoteca su un bene immobile è sempre necessaria l’iscrizione della stessa nei registri immobiliari della Conservatoria. Non si costituisce automaticamente nemmeno nei casi di ipoteca legale. È possibile effettuare la trascrizione di un’ipoteca online.
Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Trascrizione atto in conservatoriaCosa è un’ipoteca giudiziale e cosa comporta
Rispetto alle altre tipologie, l’ipoteca giudiziale è stabilita dal Giudice a tutela di un creditore insoddisfatto che ha ottenuto un provvedimento giudiziale, come un decreto ingiuntivo o una sentenza.
È posta a garanzia di un credito, quindi dall’estinzione di quest’ultimo deriva l’estinzione anche dell’ipoteca. Tuttavia, estinzione e cancellazione non sono sempre coincidenti ed è bene non utilizzarli come sinonimi.
Può accadere infatti che il debitore abbia saldato l’obbligazione ma l’ipoteca non sia stata cancellata dai registri immobiliari della Conservatoria. Queste registrazioni sono pubbliche e disponibili a chiunque voglia verificare se un immobile sia gravato di un’ipoteca di questo tipo. Essa sarà sostanzialmente estinta ma formalmente ancora iscritta e quindi l’estinzione del debito la renderà inutilizzabile.
Tuttavia, la mancata cancellazione di un’ipoteca giudiziale potrebbe continuare a generare uno stato di allarmismo tra le banche con cui si intrattengono rapporti, in quanto queste verificheranno regolarmente quelle iscritte contro i loro clienti attraverso una visura ipotecaria pregiudizievoli. Inoltre, la vendita dell’immobile proseguirà ad essere difficoltosa. Questo perché un possibile acquirente dell’immobile potrà giustamente pretendere che esso venga liberato dall’ipoteca, anche se priva di contenuto.
Per evitare queste situazioni, le ipoteche vanno sempre cancellate senza attendere troppo tempo.
Cancellazione ipoteca giudiziale su un immobile: come richiederla
La cancellazione dell’ipoteca giudiziale può avvenire solo su domanda di parte, in seguito al verificarsi di una di queste ipotesi:
- estinzione dell’obbligazione garantita
- perimento del bene ipotecato
- rinuncia espressa in forma scritta del creditore
- vendita forzata della cosa ipotecata
Nel caso in cui si verifichi una di queste ipotesi, occorrerà però essere in possesso di un titolo idoneo alla cancellazione:
- atto notarile nelle forme di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, nel quale il creditore dichiara la rinuncia all’ipoteca per estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione;
- sentenza o provvedimento passato in giudicato, con i quali il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca. Viene autorizzata la cancellazione a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione, di perimento del bene ipotecato, di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.
Come cancellare l’ipoteca dopo l’estinzione del mutuo?
A partire da luglio 2016, è stata introdotta una novità molto utile per quanto riguarda la cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo.
Il debitore che ha estinto il mutuo può verificare online se la pratica è andata a buon fine con la cancellazione dell’ipoteca. In particolare, se la banca ha inviato la comunicazione di estinzione dell’obbligazione e se la pratica è in lavorazione oppure i motivi per cui l’iter si è eventualmente interrotto.
32 commenti per "Come si fa la cancellazione dell’ipoteca giudiziale?"
Volevo vendere un mio immobile e scopro che il costruttore nel 2005 nonnha cancellato ipoteca sul mio immobile. La banca mi rilascia quietanza di estinzione del mutuo della società costruttrice, mi scrive che provvederà a dare comunicazione telematica in ade, che tramite il conservatore provvederà d’ufficio alla cancellazione. Sono passati mesi e la banca mi dice che non fa la cancellazione perchè il tutto è del 2005 e quindi prima della legge bersani. Mi dicono di rivolgermi ad un notaio per la cifra di 900 euro…la mia domanda è la banca è comunque tenuta alla comunicazione telematica? ..anche perchèmlo ha scritto nero su bianco che lo avrebbe fatto….attendo suggerimenti grazie.
Buongiorno Mariasilvia, in questo caso la banca non ha alcun obbligo di comunicazione e la società costruttrice è tenuta a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca. Le suggeriamo pertanto di rivolgersi ad un notaio per risolvere la situazione. Cordiali saluti.
ho comprato un magazzino , e vi sono ipoteche giudiziali e pignoramento immobiliare di Capitalia da cancellare (all’asta giudiziaria nel 2012, decreto di trasferimento del 2013)….posso farlo io ? quali costi e procedura seguire ?
Buonasera Anna, da quanto ci espone sembra che sia necessario innanzi tutto verificare chi abbia trascritto il decreto di trasferimento, se l’avvocato o il notaio, per ottenere maggiori delucidazioni sulla procedura eseguita. Sarebbe utile, inoltre, accertare il fatto che le pregiudizievoli siano state effettivamente cancellate. Le suggeriamo, comunque, di recarsi in Tribunale per chiarire nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno e complimenti per l’articolo nonchè il Blog. Pongo il quesito: Dopo una lunghissima causa legata a controversie di confini, veniva costituita un’ipoteca giudiziale, su d.i., sulla casa di famiglia – di modesto valore – sita in provincia di Lecce. I mie genitori sono residenti a Torino e ultimamente è stato estinto il debito dopo accensione di prestito con una finanziaria. A chi/dove dovremmo rivolgerci per la cancellazione di tale ipoteca, posto che i creditori sono altresì residenti in due diverse province? Grazie
Gentile Andrea, la ringraziamo per i complimenti! È sempre un piacere ricevere un feedback sul nostro lavoro.
In merito al Suo quesito, le suggeriamo di rivolgervi al legale che vi ha seguito durante la causa, il quale si occuperà di contattare l’altra parte. Infatti, dovrete dovrete decidere se procedere con atto notarile nelle forme di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, oppure tramite sentenza o provvedimento passato in giudicato con cui il giudice ordinerà la cancellazione dell’ipoteca. Cordiali saluti.
salve,il mio caso e’ stato contro equitalia nel 2005,dove la mia banca mi informava sull’ iscrizione dell ipoteca del mio box.Ero ignaro di tutto,e dopo aver fatto causa,la commissione tributaria mi dava ragione e,il giudice ordina all agenzia la cancellazione.alla data di oggi risulta ancora iscritta l ipoteca, e ,volendo vendere questo locale,mi trovo in difficolta’,pensando che era finita questa storia.cosa posso fare,x avere il cancellamento ipotecario.grazie
Gentile Andrea, le suggeriamo di prendere appuntamento con l’Agenzia Entrate – Riscossione per sollecitare, munito di sentenza, la cancellazione dell’ipoteca. Cordiali saluti.
Buonasera, sto per estinguere un’ipoteca giudiziale con il mio notaio e avvocato della controparte, ma la domanda è, mi sono accorta che non posso eseguire neanche una ricarica telefonica tramite carta di credito. E’ possibile che sia stata bloccata per questo motivo?
Grazie
Gentile Fabiana, le suggeriamo di chiedere al Suo Notaio o legale se c’è una correlazione tra i due eventi. Nel caso non sappiano fornirle risposta può chiedere maggiori informazioni al suo istituto di credito sui motivi del mancato buon fine dell’operazione. Cordiali saluti.
Buongiorno.
Sono interessato all’acquisto di un immobile su cui grava ipoteca giudiziale.
Premetto: non ho firmato nulla nè versato somme di alcun tipo.
Mi giunge notizia dai venditori che hanno provveduto all’estinzione del debito, e che procederanno con atto di cancellazione presso un notaio. Questo passaggio è sufficiente perchè l’ipoteca sia effettivamente cancellata, e con quali tempi? O è comunque necessaria una sentenza del giudice con conseguente allungamento dei tempi? Grazie e scusatemi se non ho utilizzato termini troppo precisi.
Gentile Davide, il passaggio è sufficiente in quando la cancellazione dell’ipoteca giudiziale può risultare da un atto notarile o da un provvedimento del Giudice. Per quanto riguarda le tempistiche non siamo in grado di preventivarle. Cordiali saluti.
Salve, vorrei una informazione. Devo acquistare una nuova casa, sono già proprietario del 50% di un altro immobile e vorrei ipotecare questa quota per ottenere il mutuo con ristrutturazione. Dopo quanto tempo è possibile eliminare l’ipoteca dall’altra casa? È vero che è possibile eliminarla tramite un ingegnere giurato dopo che ha effettuato perizia al nuovo immobile e constatato che il valore del suddetto è aumentato post ristrutturazione? Grazie.
Buongiorno Fabio, il valore catastale dell’immobile rimane immutato anche in seguito alla ristrutturazione. In questa situazione, le suggeriamo di rivolgersi alla sua Banca per approfondire e rivedere gli accordi con loro in materia di ipoteca e mutuo. Cordiali saluti.
buongiorno volevo chiedere se fosse possibile la totale non apparizione di eventuali ipoteche e/o pignoramenti qualora le cose siano state effettivamente messe a posto e quindi già appaia la dicitura cancellazione totale. grazie per la risposta
Buongiorno Gianluca, se intende la visualizzazione di ipoteche o pregiudizievoli nell’elenco formalità di una visura ipotecaria, non è possibile che vengano “nascoste” anche in caso di cancellazione totale. Il nostro ordinamento giuridico prevede infatti che tutti gli atti di godimento di diritti reali (compravendita, donazioni, successioni, ..) così come gli atti di garanzia di diritti reali (ipoteche, decreti ingiuntivi, pignoramenti, ..) debbano avere evidenza pubblica. L’elenco delle formalità estratto dalla Conservatoria RR.II. evidenzia sempre tutti gli atti e, in caso di cancellazione parziale o totale, in corrispondenza di ogni gravame viene specificato l’annotamento di cancellazione.
Salve, a seguito di D.I. non opposto, la banca iscriveva ipoteca giudiziale, e a seguito di transazione, rilasciava quietanza e liberatoria per cancellazione ipotecaria, da aversi a cura e spese del debitore. In tali casi, è necessario l’atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio e/o anche il ricorso al G. per ottenere Decreto di cancellazione o è sufficiaente presentare istanza di cancellazione con relativa liberatoria direttamente alla Conservatoria. Grazie
Gentile Carlo, al momento o successivamente al saldo le due parti si dovranno presentare dinnanzi al Giudice affinché emani la cancellazione dell’ipoteca. Di quest’ultima si dovrà poi richiedere in Tribunale la copia conferme da presentare in Conservatoria e poter procedere all’annotazione di cancellazione. Cordiali saluti.
Buongiorno. sono Marcello ed ho un quesito da porle. ho estinto un debito presso una banca da una decina di anni. Non ho ancora fatto la cancellazione dell’ipoteca giudiziale che avevo con detta banca. Vorrei sapere se con il tempo aumentano i costi necessari per estinguere questo atto anche perché la banca nel tempo ha cambiato più volte proprietà. Grazie e buona giornata
Buongiorno Marcello, la banca, a seguito del saldo del debito, era comunque tenuta a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca giudiziale mediante annotazione all’atto di ipoteca in Conservatoria. È certo che non sia già stata effettuata? Può semplicemente effettuare una ispezione ipotecaria con i dati dell’immobile e verificare subito. Le segnaliamo comunque il link. In ogni caso, qualora non avesse ancora provveduto, Le suggeriamo di sollecitare l’attuale proprietà della banca a provvedere. Il costo che probabilmente Le verrà richiesto (ogni istituto si comporta in modo differente) è quello relativo alla presentazione della annotazione di cancellazione in Conservatoria.
Buongiorno, sarei grato se potreste spiegarmi come posso fare per cancellare un’ipoteca giudiziale iscritta nel 2001 e ormai decaduta in quanto negli ultimi 13 anni non hanno più avanzato richieste di denari, inoltre vi è stato un verbale di mediazione dell’ADR PIEMONTE dove è stato dichiarato estinto il debito per intervenuta prescrizione,se ne presta l’assenso alla cancellazione totale di detta ipoteca, che dovrò fare a mie spese, abito in Piemonte il bene oggetto dell’ipoteca inToscana, sarei infinitamente grato se potessi avere un V/s consiglio.
Buongiorno Natale, al fine di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca giudiziale, occorre necessariamente presentare una annotazione in formato telematico. La annotazione viene presentata presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare competente, ex Conservatoria RR.II. È un servizio che svolgiamo e può prendere visione delle caratteristiche in questo link. Le suggeriamo, preventivamente, di contattare anche via email il nostro Ufficio Legale per prevedere visione della dichiarazione della ADR PIEMONTE e verificare se è possibile trascrivere quella tipologia di atto in Conservatoria. Può inviare una email, allegando la copia della dichiarazione, a legale@visureitalia.com
Buongiorno, supporto molto valido e risposte velocissime, complimenti.
Ho contattato la banca e lo studio legale: ho a disposizione l’atto di rinuncia all’esecuzione e l’ordinanza del Giudice (alla Conservatoria) di cancellazione della trascrizione nei registri immobiliari, come devo procedere perché venga effettuato nel più breve tempo possibile questo aggiornamento?
Grazie,
MM
Gentile Sig. Militano,
data la disponibilità di tale documentazione, le consigliamo di rivolgersi all’ufficio legale dell’istituto di credito affinché proceda alla cancellazione anche dell’ipoteca giudiziale.
Cordiali saluti.
Articolo molto utile, chiare e complete le informazioni fornite.
Chiedo il vs. cortese supporto: a giugno 2018 la banca che aveva concesso un mutuo a mio fratello (io e mia madre eravamo garanti con ipoteca volontaria su un immobile di ns. proprietà) procede (tramite suo legale) con un atto di pignoramento per inadempienza nei pagamenti.
A marzo 2019, dopo una lunga trattativa, mio fratello si accorda con la banca e salda il suo debito; a conferma dell’estinzione del debito, la banca rilascia una liberatoria e si attiva per la cancellazione dell’ipoteca volontaria a suo tempo iscritta.
Ad oggi, però, permane l’iscrizione della pregiudizievole (ipoteca giudiziale, a quanto mi dice la mia banca) c/o la Conservatoria del registro immobiliare di competenza, che mi crea un grosso problema (stavolta ho chiesto io un mutuo alla mia banca).
Il mio quesito: a carico di chi è in questo caso la cancellazione di questa pregiudizievole?
Grazie in anticipo per il supporto.
Gentile Sig. Militano,
se suo fratello ha saldato ogni obbligazione nei confronti della banca, quest’ultima avrebbe dovuto provvedere alla cancellazione dell’ipoteca attraverso annotazione a margine della nota di iscrizione. Per comprendere al meglio la situazione sarebbe importante visionare la visura ipotecaria, in modo da verificare l’elenco delle formalità risultante in Conservatoria. Se non dispone di tale documento, può richiederlo online cliccando qui. Ci invii il documento via email a smartfocus@visureitalia.com, saremmo lieti di poterla aiutare. Grazie.
salve, nel caso di trascrizione ipoteca giudiziale su d.i. , cui ha seguito una transazione privata, e relativa estinzione del debito, c’è un modo per ovviare alle spese notarili relative all’autentica della dichiarazione del creditore, da presentare poi alla conservatoria? grazie
Gentile Silvia, l’autentica di firma di quietanza liberatoria può assumere la forma di atto pubblico o di dichiarazione ricevuta da notaio o da altro pubblico ufficiale, come il Segretario comunale. Ci teniamo a precisare che questo documento, anche se depositato in Conservatoria, non è sufficiente per la cancellazione dell’ipoteca giudiziale. Occorre essere muniti anche della sentenza o provvedimento passato in giudicato, con i quali il giudice ha ordinato appunto la cancellazione dell’ipoteca. Cordiali saluti.
È piu economico richiedere la cancellazione dell’ipoteca, per rinucia del creditore in seguito a transazione, al giudice o dinanzi ad un notaio?
Buongiorno Sara, il costo della cancellazione dell’ipoteca è composto da eventuali compensi e dalle imposte. Nel suo caso, trattandosi presumibilmente di una causa civile, è necessario che il creditore manifesti la sua volontà di rinunciare al credito e presti il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca. L’atto può essere formalizzato in Tribunale e poi depositato in Conservatoria per la cancellazione. Non è necessario ricorrere al notaio. Può farsi assistere in tutta la procedura dal suo legale.
Ottimo articolo. Pongo una domanda. A fine settembre 2004 il condominio dove abito procede con un atto di pignoramento per spese condominiali non pagate. Saldo il debito ad inizio ottobre 2004. Marzo 2018 sto per vendere l’appartamento ma è ancora iscritta l’ipoteca sull’immobile del 2004.L’amministratore doveva cancellarla lui tramite il tribunale? Che tempi ci vogliono per cancellarla? Grazie.
Salve Clarissa, grazie per il suo commento.
La cancellazione dell’ipoteca o, più precisamente, l’annotazione di cancellazione totale a margine dell’ipoteca, doveva essere eseguita a cura dell’amministratore di condominio, tramite il legale dello stesso. Avendo lei ottemperato al debito attraverso il pagamento a saldo, l’amministratore era tenuto a provvedere alla iscrizione, presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) della annotazione di cancellazione a margine dell’ipoteca. Il tempo per la predisposizione della nota su supporto informatico e la relativa trascrizione in Conservatoria è di pochi giorni. Precisiamo che l’ipoteca rimane sempre visibile tra le note di iscrizione che gravano sull’immobile ma verrà annotata la cancellazione a margine della stessa.