Cancellazione ipoteca giudiziale: come si fa e cosa comporta

Cancellazione ipoteca giudiziale: come si fa e cosa comporta

Gli atti pregiudizievoli sono eventi che possono derivare da uno stato di insolvenza o di inadempienza.Tra essi rientra l’ipoteca giudiziale e in questo articolo ci soffermeremo in particolar modo su come procedere alla sua cancellazione.

Cancellazione Ipoteca Giudiziale

Cancellazione Ipoteca Giudiziale

I documenti che certificano gli atti pregiudizievoli sono registrati nei Uffici Pubblici e attestano lo stato di insolvenza del soggetto oppure ne limitano la disponibilità in relazione a un bene di sua proprietà. Tra le tipologie di atto pregiudizievole vi sono due differenti tipi di ipoteca.

Scarica la dispensa di approfondimento sugli atti pregiudizievoli, clicca qui.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente di tutelare il creditore, attribuendogli il potere di espropriare specifici beni presenti nel patrimonio del debitore e oggetto della garanzia. A seconda della sua fonte, l’ipoteca si può alternativamente distinguere in:

  • volontaria, ovvero voluta per volontà di una o entrambe le parti. Di solito è costituita attraverso un contratto redatto per atto pubblico, ma è possibile che sorga anche per atto unilaterale (escluso il testamento);
  • legale, trova la sua fonte nella legge. Gli unici casi in cui è prevista sono elencati dall’art. 2817 del Codice Civile:

1. l’alienante in caso di vendita di immobile ha ipoteca sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
2. i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
3. lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali.

  • giudiziale, si costituisce a seguito di un provvedimento giudiziale che condanna il debitore al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente (condanna generica).

Per poter costituire l’ipoteca su un bene immobile è sempre necessaria l’iscrizione della stessa nei registri immobiliari della Conservatoria. Non si costituisce automaticamente nemmeno nei casi di ipoteca legale. È possibile richiedere la trascrizione di un’ipoteca online.

Cosa è un’ipoteca giudiziale e cosa comporta

Rispetto alle altre tipologie, l’ipoteca giudiziale è stabilita dal Giudice a tutela di un creditore insoddisfatto che ha ottenuto un provvedimento giudiziale, come un decreto ingiuntivo o una sentenza.

È posta a garanzia di un credito, quindi dall’estinzione di quest’ultimo deriva l’estinzione anche dell’ipoteca. Tuttavia, estinzione e cancellazione non sono sempre coincidenti ed è bene non utilizzarli come sinonimi. Può accadere infatti che il debitore abbia saldato l’obbligazione ma l’ipoteca non sia stata cancellata dai registri immobiliari della Conservatoria. Queste registrazioni sono pubbliche e disponibili a chiunque voglia verificare se un immobile sia gravato di un’ipoteca di questo tipo.

Essa sarà sostanzialmente estinta ma formalmente ancora iscritta e quindi l’estinzione del debito la renderà inutilizzabile. Tuttavia, la mancata cancellazione di un’ipoteca giudiziale potrebbe continuare a generare uno stato di allarmismo tra le banche con cui si intrattengono rapporti, in quanto queste verificheranno regolarmente quelle iscritte contro i loro clienti attraverso una visura ipotecaria pregiudizievoli. Inoltre, la vendita dell’immobile proseguirà ad essere difficoltosa. Questo perché un possibile acquirente dell’immobile potrà giustamente pretendere che esso venga liberato dall’ipoteca, anche se priva di contenuto.

Per evitare queste situazioni, le ipoteche vanno sempre cancellate senza attendere troppo tempo.

Cancellazione ipoteca giudiziale su un immobile: come richiederla

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale può avvenire solo su domanda di parte, in seguito al verificarsi di una di queste ipotesi:
  • estinzione dell’obbligazione garantita
  • perimento del bene ipotecato
  • rinuncia espressa in forma scritta del creditore
  • vendita forzata della cosa ipotecata
Nel caso in cui si verifichi una di queste ipotesi, occorrerà però essere in possesso di un titolo idoneo alla cancellazione:
  1. atto notarile nelle forme di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, nel quale il creditore dichiara la rinuncia all’ipoteca per estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione;
  2. sentenza o provvedimento passato in giudicato, con i quali il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca. Viene autorizzata la cancellazione a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione, di perimento del bene ipotecato, di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.

A partire da luglio 2016, è stata introdotta una novità molto utile per quanto riguarda la cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo. Il debitore che ha estinto il mutuo può verificare online se la pratica è andata a buon fine con la cancellazione dell’ipoteca. In particolare, se la banca ha inviato la comunicazione di estinzione dell’obbligazione e se la pratica è in lavorazione oppure i motivi per cui l’iter si è eventualmente interrotto.

 

Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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12 commenti per "Cancellazione ipoteca giudiziale: come si fa e cosa comporta"

  • Funari Natale ha detto:

    Buongiorno, sarei grato se potreste spiegarmi come posso fare per cancellare un’ipoteca giudiziale iscritta nel 2001 e ormai decaduta in quanto negli ultimi 13 anni non hanno più avanzato richieste di denari, inoltre vi è stato un verbale di mediazione dell’ADR PIEMONTE dove è stato dichiarato estinto il debito per intervenuta prescrizione,se ne presta l’assenso alla cancellazione totale di detta ipoteca, che dovrò fare a mie spese, abito in Piemonte il bene oggetto dell’ipoteca inToscana, sarei infinitamente grato se potessi avere un V/s consiglio.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Natale, al fine di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca giudiziale, occorre necessariamente presentare una annotazione in formato telematico. La annotazione viene presentata presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare competente, ex Conservatoria RR.II. È un servizio che svolgiamo e può prendere visione delle caratteristiche in questo link. Le suggeriamo, preventivamente, di contattare anche via email il nostro Ufficio Legale per prevedere visione della dichiarazione della ADR PIEMONTE e verificare se è possibile trascrivere quella tipologia di atto in Conservatoria. Può inviare una email, allegando la copia della dichiarazione, a legale@visureitalia.com

  • Mario Militano ha detto:

    Buongiorno, supporto molto valido e risposte velocissime, complimenti.

    Ho contattato la banca e lo studio legale: ho a disposizione l’atto di rinuncia all’esecuzione e l’ordinanza del Giudice (alla Conservatoria) di cancellazione della trascrizione nei registri immobiliari, come devo procedere perché venga effettuato nel più breve tempo possibile questo aggiornamento?

    Grazie,
    MM

    • Redazione ha detto:

      Gentile Sig. Militano,
      data la disponibilità di tale documentazione, le consigliamo di rivolgersi all’ufficio legale dell’istituto di credito affinché proceda alla cancellazione anche dell’ipoteca giudiziale.

      Cordiali saluti.

  • Mario Militano ha detto:

    Articolo molto utile, chiare e complete le informazioni fornite.

    Chiedo il vs. cortese supporto: a giugno 2018 la banca che aveva concesso un mutuo a mio fratello (io e mia madre eravamo garanti con ipoteca volontaria su un immobile di ns. proprietà) procede (tramite suo legale) con un atto di pignoramento per inadempienza nei pagamenti.

    A marzo 2019, dopo una lunga trattativa, mio fratello si accorda con la banca e salda il suo debito; a conferma dell’estinzione del debito, la banca rilascia una liberatoria e si attiva per la cancellazione dell’ipoteca volontaria a suo tempo iscritta.

    Ad oggi, però, permane l’iscrizione della pregiudizievole (ipoteca giudiziale, a quanto mi dice la mia banca) c/o la Conservatoria del registro immobiliare di competenza, che mi crea un grosso problema (stavolta ho chiesto io un mutuo alla mia banca).

    Il mio quesito: a carico di chi è in questo caso la cancellazione di questa pregiudizievole?

    Grazie in anticipo per il supporto.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Sig. Militano,
      se suo fratello ha saldato ogni obbligazione nei confronti della banca, quest’ultima avrebbe dovuto provvedere alla cancellazione dell’ipoteca attraverso annotazione a margine della nota di iscrizione. Per comprendere al meglio la situazione sarebbe importante visionare la visura ipotecaria, in modo da verificare l’elenco delle formalità risultante in Conservatoria. Se non dispone di tale documento, può richiederlo online cliccando qui. Ci invii il documento via email a smartfocus@visureitalia.com, saremmo lieti di poterla aiutare. Grazie.

  • silvia ha detto:

    salve, nel caso di trascrizione ipoteca giudiziale su d.i. , cui ha seguito una transazione privata, e relativa estinzione del debito, c’è un modo per ovviare alle spese notarili relative all’autentica della dichiarazione del creditore, da presentare poi alla conservatoria? grazie

    • Redazione ha detto:

      Gentile Silvia, l’autentica di firma di quietanza liberatoria può assumere la forma di atto pubblico o di dichiarazione ricevuta da notaio o da altro pubblico ufficiale, come il Segretario comunale. Ci teniamo a precisare che questo documento, anche se depositato in Conservatoria, non è sufficiente per la cancellazione dell’ipoteca giudiziale. Occorre essere muniti anche della sentenza o provvedimento passato in giudicato, con i quali il giudice ha ordinato appunto la cancellazione dell’ipoteca. Cordiali saluti.

  • Sara ha detto:

    È piu economico richiedere la cancellazione dell’ipoteca, per rinucia del creditore in seguito a transazione, al giudice o dinanzi ad un notaio?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Sara, il costo della cancellazione dell’ipoteca è composto da eventuali compensi e dalle imposte. Nel suo caso, trattandosi presumibilmente di una causa civile, è necessario che il creditore manifesti la sua volontà di rinunciare al credito e presti il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca. L’atto può essere formalizzato in Tribunale e poi depositato in Conservatoria per la cancellazione. Non è necessario ricorrere al notaio. Può farsi assistere in tutta la procedura dal suo legale.

  • Clarissa ha detto:

    Ottimo articolo. Pongo una domanda. A fine settembre 2004 il condominio dove abito procede con un atto di pignoramento per spese condominiali non pagate. Saldo il debito ad inizio ottobre 2004. Marzo 2018 sto per vendere l’appartamento ma è ancora iscritta l’ipoteca sull’immobile del 2004.L’amministratore doveva cancellarla lui tramite il tribunale? Che tempi ci vogliono per cancellarla? Grazie.

    • Redazione ha detto:

      Salve Clarissa, grazie per il suo commento.
      La cancellazione dell’ipoteca o, più precisamente, l’annotazione di cancellazione totale a margine dell’ipoteca, doveva essere eseguita a cura dell’amministratore di condominio, tramite il legale dello stesso. Avendo lei ottemperato al debito attraverso il pagamento a saldo, l’amministratore era tenuto a provvedere alla iscrizione, presso l’Ufficio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria RR.II.) della annotazione di cancellazione a margine dell’ipoteca. Il tempo per la predisposizione della nota su supporto informatico e la relativa trascrizione in Conservatoria è di pochi giorni. Precisiamo che l’ipoteca rimane sempre visibile tra le note di iscrizione che gravano sull’immobile ma verrà annotata la cancellazione a margine della stessa.

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