Prescrizione del canone di locazione: 5 cose da sapere

Prescrizione del canone di locazione: 5 cose da sapere

Anche il diritto del locatore a percepire i canoni di locazione non corrisposti, come tutti i diritti di credito, ha una prescrizione. Si tratta del termine dopo il quale il canone non è più dovuto, che dipende dal tipo di credito e dal titolo in case al quale è preteso. Ecco 5 cose che bisogna sapere sulla prescrizione del canone di locazione, dalle tempistiche allo sfratto.

1. Come funziona la prescrizione del canone di locazione?

Il diritto del locatore di richiedere i canoni di locazione arretrati ha un termine di prescrizione di 5 anni, il quale decorre da ogni scadenza pattuita tra proprietario e affittuario. A stabilirlo è l’art. 2948 c.c., che al punto 3) riporta che “le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni” si prescrivono in cinque anni. 

Questo significa che il locatore non dovrà per forza attendere la fine della locazione per agire. Eli ha, infatti, il diritto di farlo in corso di esecuzione del contratto. Qualora non dovesse farlo potrebbe trovarsi nella condizione di non poter più esigere il credito.

Come può agire? Il locatore, in prossimità della prescrizione del canone di locazione, può inviare al conduttore una lettera di diffida intimandogli il pagamento dell’importo non corrisposto (art. 1219 c.c.). Tale comunicazione avrebbe l’effetto di interrompere la prescrizione in corso e far decorrere il termine nuovamente da capo, a partire dal giorno successivo alla comunicazione stessa.

Leggi anche >> Tabella dei termini di prescrizione dei debiti

2. Quando va in prescrizione lo sfratto?

Nel caso in cui il diritto di ricevere i canoni non corrisposti vada in prescrizione, il padrone di casa può sempre agire in giudizio per richiedere lo sfratto. Il diritto a richiedere lo sfratto non ha scadenze: esiste anzi un termine minimo per le locazioni abitative prima del quale non si può agire, che è 20 giorni di ritardo, ma non un termine massimo.

Ad impedire la risoluzione del contratto e quindi dello sfratto può essere il pagamento di tutti gli arretrati da parte dell’inquilino, anche se dovesse avvenire in ritardo, superati i 20 giorni o dopo la notifica del ricorso per sfratto ed entro la prima udienza.

3. Cosa succede con un decreto ingiuntivo?

Se il locatore, nel termine dei predetti cinque anni, si fa rilasciare dal tribunale un decreto ingiuntivo (anche insieme alla stessa ordinanza di sfratto) con cui il giudice intima il conduttore al pagamento degli arretrati, la prescrizione diventa la stessa delle sentenze, ossia di 10 anni.

Quindi, si ha un vero e proprio raddoppio dei tempi giustificato dal fatto che il titolo sulla scorta del quale pagare non è più il contratto di locazione, ma l’ordine del giudice.

4. Quando va in prescrizione la restituzione della cauzione?

Il locatore ha l’obbligo di restituire al conduttore il deposito cauzionale al momento della cessazione del contratto oppure al momento dell’effettiva restituzione dell’immobile. Le condizioni sono:

  • che il conduttore riconsegni l’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto
  • che abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni relative alla manutenzione, ai danni e alla conformità d’uso.

Quindi, durante il giudizio per accertare eventuali adempimenti del conduttore, il locatore ha il diritto di trattenere in tutto o in parte la somma detenuta a titolo di deposito.

Il diritto del conduttore alla restituzione della cauzione si prescrive in 10 anni che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile (quindi anche successivamente alla formale cessazione del rapporto di locazione).

Leggi anche >> Prescrizione spese condominiali per inquilino e proprietario

5. Quando vanno in prescrizione gli interessi sulla cauzione?

Sul deposito cauzionale maturano gli interessi legali annui. Il locatore ha l’obbligo di corrispondere al conduttore gli interessi maturati sulla cauzione alla fine di ogni anno (oppure anche alla scadenza contrattuale), anche in assenza di una espressa richiesta del conduttore.

In caso di mancato versamento degli interessi alle scadenze annuali, questi ultimi vanno restituiti, assieme al deposito cauzionale, quando il contratto viene risolto e il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni. Gli interessi possono tuttavia essere compensati dal locatore con i canoni non pagati. Il diritto del conduttore alla restituzione degli interessi maturati sul deposito cauzionale si prescrive in 5 anni.

 

Sono un avvocato del Foro di Cagliari, specializzato in materia di diritto civile e, in particolare, in diritto di famiglia e minori, recupero del credito e risarcimento del danno. Da oltre 15 anni metto a disposizione dei Clienti le mie competenze specialistiche e attraverso SmartFocus voglio aiutare persone e le imprese a capire i problemi connessi con il recupero di un credito nei confronti di un debitore.

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13 commenti per "Prescrizione del canone di locazione: 5 cose da sapere"

  • Manuel ha detto:

    Salve a tutti vorrei una delucidazione in quanto non ho trovato nulla online su questo caso specifico,spero di trovare una risposta su questa pagina.
    Avevo un contratto di affitto scaduto 3 anni fa all incirca dove appunto ho lasciato la casa senza sfratti o nient altro semplicemente mi è scaduto il contratto ed ero rimasto in accordo verbale; e non scritto; con il mio vecchio proprietario che gli avrei versato le 2 mensilità mancanti una volta avuta la possibilità.
    Dopo un pò di tempo ho avuto dei litigi con lui quindi ho deciso di non pagargli più quelle due mensilità avendo io già lasciato la casa ed essendo il mio contratto già finito.Mi scrive dopo 3 anni e mi dice che se non gli verso quelle due mensilità mi farà fare una lettera dall avvocato.Volevo semplicemente sapere se c’è un tempo dopo il quale io posso non pagare più quelle due mensilità anche perchè d altra parte io potrei dire che gliel ho pagate in nero per tutelarmi in quanto non ho intenzione di pagargliele assolutamente.
    Spero di essermi spiegato abbastanza bene e grazie a chi mi darà una risposta valida anche perchè adesso mi trovo all estero a lavorare e sinceramente non vorrei avere più rotture di scatole da questa persona.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Manuel, la informiamo che i canoni di locazione si estinguono dopo cinque anni (Art. 2948 n. 3 cod. civ.). Essendone trascorsi soltanto tre, quindi, il locatore è in diritto di richiedere il pagamento delle mensilità dovute. Cordiali saluti.

  • Rosanna Sampaolesi ha detto:

    Canone affitto casa popolare dopo 22 anni arriva una richiesta di pagamento per morosità…
    A me risulta che mio padre, morto da 20 anni, non fosse debitore.
    Possono chiedermi, quale erede, una somma che supera i 2.000 euro?
    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Gentile Rosanna, l’art. 2948 c.c. stabilisce che le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni si prescrivono in 5 anni. In base a quanto da lei esposto, sembrerebbe quindi che il debito di suo padre sia ormai prescritto, a meno che nel corso di questi anni non siano stati posti in essere da parte del creditore degli atti interruttivi della prescrizione. Cordiali saluti.

  • EMANUELA VIO ha detto:

    BUONGIORNO SONO EMANUELA IL COMUNE DA OLTRE 4 ANNI NON MI HA PIU’ INVIATO I BOLLETTINI PER L’AFFITTO DELLA CASA ORA MI E’ ARRIVATA UNA RACCOMANDATA DOVE IL COMUNE ESIGE TUTTA LA SOMMA ENTRO 10 GIORNI…FACCIO PRESENE CHE NEGLI ANNI IO HO SOLLECITATO LA COSA COME MI DEVO COMPORTARE…INOLTRE NON HANNO MAI RICHIESTOLA SITUAZIONE REDDITUALE CHE E’ PURE CAMBIATA QUINDI MI HANNO CLACOLATO SEMPRE LO STESSO CANONE COME MI DEVO COMPORTARE GRAZIE ?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Emanuela, le suggeriamo di chiedere maggiori informazioni al Comune, riportando ciò che si è verificato in questi anni. Cordiali saluti.

  • Said khailat ha detto:

    Buonasera, mi chiamo said khailat e sono italiano da 30 anni nel 2003 mia moglie ha preso in affiitto un locale commerciale con un regolare contratto d’affitto ch’e stato il primo e l’ultimo fatto negli primi anni la propetaria del negozio dopo il pagamento del canone mensile ci ha sempre lasciato la ricevuta di pagamento, ma negli ultimi anni conoscendo la nostra onesta nel pagare non ci ha più dato la recivuta anche se oi abbiamo continuato a pagarla puntualmente… Oggi sono passati quasi 20 anni ma non abbiamo mai ricevuto nessuna lettera di sfratto…. La proprietaria del negozio ultimamente sii è ammalata ed è dstata circonvisa da un prete e da una infermiera che sii sono impossessati di tutti i suoi beni immobili 3 case conti in banca e altro…. Il detto prêté una sera e venuto da me chiedendomi l’affitto del negozio ma senza avere nessun titolo legale o carta in mano fatto sta che lo sgridato e picchiato ……… Vorrei sapere gentilmente come devo fare in questa situazione molto delicata… Sapendo che tutto il paese è venuto a sapere della I dita del prete e dell’infermiera ??? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Said, il quesito da lei posto riguarda una vicenda complessa che richiede il supporto di un legale. Cordiali saluti.

  • Eraldo ha detto:

    Incredibile. C,e ancora gente che paga gli affitti a mano, senza ottenere ricevuta. E c’è di più. Chi non registra i contratti. Ma viviamo ancora in uno stato di analfabetismo ?
    Cordiali saluti.

  • Mari ha detto:

    Buongiorno, dopo 17 anni in affitto la mia locataria non vuole adempiere ai suoi obblighi contrattuali rifiutandosi di sostituire frigo rotto e divano con seduta sfondata. Ho già cambiato a mie spese tutta la rubinetteria. Inoltre per ripicca mi manda via in quanto mi ha fatto firmare una carta che entro novembre esco. Non contenta si è presentata con una richiesta di pagamento arretrati di bollette per 3.000 euro. Bollette dal 2016 ad oggi mai richieste prima in quanto era stato stabilito che luce e gas li avrei pagati io (infatti me li ha volturate nel 2016) mentre immondizie e luce condominiale e acqua essendo una cifra esigua le avrebbe sostenute lei. Ovviamente tutto a voce in quanto c’era un rapporto di fiducia reciproca. Mai nessuna richiesta scritta, i soldi le venivano dati in mano mensilmente senza ricevere ricevute. Non do perché è bastata la richiesta di un cambio frigo e altra mobilia vetusta per scatenare una cosa del genere. Sono ancora scioccata. Mi ha anche mandato una lettera dell’avvocato dove mi addebita pure 400 euro di spese legali!! Può pretendere questi soldi se i patti erano altri? Non essendoci nulla di scritto posso avere la mia compagna come testimone? È sufficiente davanti ad un giudice? (Abbiamo pure scoperto che il contratto, che si rinnova annualmente in maniera tacita, non è nemmeno registrato….). È la mia parola contro la sua quindi non so come funziona in questi casi. È lei a dover dimostrare che io quelle bollette non le ho mai pagate giusto? Perché non so che prove abbia che io non le ho pagate? Posso io dire al giudice che ho sempre pagato tutto? Che non ha nulla da pretendere?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Mari, in base a quanto da lei esposto riteniamo che si tratti di una situazione molto particolare, in quanto siamo in presenza di un contratto di locazione non registrato (che comporta sanzioni) ed accordi presi soltanto a oralmente. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale al fine di verificare quali siano i suoi diritti e obblighi in tale vicenda. Cordiali saluti.

  • GIOVANNI ha detto:

    Gent.ma ,
    volevo chiedere quando cade in prescrizione un contratto di locazione” locale commerciale” , ho dei canoni che non ho mai ricevuto dal mio locatario, ultima scrittura (privata) risale al 2014 da li non ho mai inviato nulla , sono ancora in tempo per richiederli.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Giovanni, l’art. 2948 stabilisce che “le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni” si prescrivono in prescrivono in cinque anni. Questo significa che i canoni di locazione commerciale non versati dal conduttore si considereranno prescritti trascorsi cinque anni. Tale termine decorre dal giorno in cui il diritto poteva essere fatto valere dal creditore, ovvero dalla scadenza stabilita tra il locatore e il conduttore. Cordiali saluti.

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