Prescrizione spese condominiali per inquilino e proprietario: breve guida
Anche le spese condominiali che spettano a inquilino e proprietario dell’immobile vanno in prescrizione. Ma per quanto tempo è lecito pretendere il pagamento degli oneri condominiali che spettano ad inquilino e proprietario? Qual è il termine di prescrizione? Vediamolo in questo articolo.
INDICE:
Quando le spese condominiali cadono in prescrizione?
Quando il titolare di un diritto non lo esercita per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge, quel diritto si estingue per prescrizione. È così che stabilisce il Codice civile, all’art. 2934, in merito all’estinzione dei diritti, la quale può essere estesa anche in ambito condominiale. Infatti, l’amministratore, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, deve esercitare l’azione per il recupero di tali somme entro un termine stabilito, perché altrimenti vanno in prescrizione.
Come recuperare i crediti dall’inquilino o dal proprietario moroso?
Ci sono diversi strumenti utili per recuperare i crediti dall’inquilino o dal proprietario moroso prima che le spese condominiali vadano in prescrizione:
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Rintraccio posto di lavoro e redditoPotrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Rintraccio pensione inpsIl proprietario dell’immobile è tenuto a versare le somme direttamente all’amministratore, mentre l’inquilino (conduttore) deve corrispondere le spese che gli spettano al proprietario (locatore) il quale le versa poi all’amministratore condominiale. Analizziamo i termini di prescrizione nei due differenti casi.
Spese di condominio in prescrizione: il proprietario
Per le spese condominiali che spettano al proprietario dell’immobile, sia egli risiedente nell’appartamento o meno, è prevista una prescrizione di 5 anni. Questo perché nel rapporto tra proprietario dell’immobile (condomino) e condominio trova applicazione l’art. 2948 c.c.. Le spese condominiali hanno infatti natura periodica, per cui esse rientrano nella casistica prevista al punto n. 4 che prevede per “gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi” il termine prescrizionale di 5 anni.
Il termine inizia a decorrere dalla data della delibera assembleare di approvazione del rendiconto e del relativo stato di riparto. È proprio la delibera a costituire il titolo del credito nei confronti del singolo condominio. Per gli oneri condominiali straordinari, dovuti una tantum e non a mese o ad anno, la prescrizione non è di 5 ma di 10 anni.
Entro 5 anni, quindi, l’amministratore condominiale deve agire nei confronti del proprietario dell’immobile moroso per il recupero crediti relativi alle spese condominiali ordinari: è concesso lo strumento del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, che legittima l’esecuzione forzata senza dover necessariamente attendere 40 giorni dalla sua notifica. L’amministratore è legittimato quindi ad agire in giudizio nei confronti dei condomini inadempienti alle obbligazioni di spese deliberate dall’assemblea condominiale nell’interesse comune, ma ciò non esige una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea stessa rientrando la lite nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore stesso.
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Prescrizione spese condominiali: l’inquilino
La prescrizione per l’inquilino nel pagamento di tali oneri accessori (cioè quelli collaterali al canone di locazione) era in passato di 2 anni, una deroga al principio codicistico della prescrizione quinquennale. La situazione è però cambiata in seguito all’entrata in vigore del d.l. 25/06/2008, n. 112, art. 24, convertito con legge 6/08/2008, n. 133, così detto “Taglia-leggi”, che ha abrogato il legge 22/12/1973 n. 841.
Le modifiche introdotte dalla norma hanno uniformato i termini di prescrizione nei rapporti tra proprietario dell’immobile (condomino)/condominio e proprietario dell’immobile (locatore)/inquilino (conduttore), relativamente agli oneri condominiali di competenza.
Anche il credito del proprietario dell’immobile, per quanto riguarda le spese condominiali a carico dell’inquilino, si prescrive in 5 anni, a patto che non si tratti di crediti richiesti anteriormente alla sopraccitata legge 6/08/2008, n. 133.
Nel caso in cui l’amministratore abbia anticipato le somme dovute dall’inquilino? Per il credito per le somme anticipate nell’interesse del condominio dall’amministratore non trova applicazione la prescrizione quinquennale ma quella decennale. Il diritto al rimborso è però condizionato dalla presentazione del rendiconto e dall’approvazione dell’assemblea. Esiste la possibilità che l’amministratore non possa più chiedere all’inquilino la restituzione della sua parte ma solo al proprietario, essendo il termine di prescrizione per le spese condominiali dell’inquilino di 5 anni.
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42 commenti per "Prescrizione spese condominiali per inquilino e proprietario: breve guida"
Buonasera sono proprietario di un appartamento dal quale x motivi di lavoro l’anno 2018 e 2019 non ho potuto pur volendo,pagare le spese ordinarie del condominio.Ad oggi questi 2anni sono andati in prescrizione?Non ho mai avuto un sollecito da parte dell’ amministratore.
Gentile Cinzia, se non ha ricevuto sollecite nel frattempo, le spese condominiali del 2018 dovrebbe essere prescritte, mentre per quelle del 2019 occorre individuare da quando decorrono. Cordiali saluti.
Salve volevo sapere se le quote condominiali del 2018 non pagate sono già cadute in prescrizione
Buongiorno Alex, dipende se si tratta di oneri condominiali ordinari o straordinari e se, inoltre, nel corso degli anni sono intercorsi dei solleciti che hanno interrotto i decorso dei termini prescrizione. Cordiali saluti.
BUON GIORNO. A DISTANZA DI DUE ANNI DALLA CESSAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE (AVVENUTA NEL 2021) L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO MI CHIEDE IL PAGAMENTO DI 500 EURO PER SPESE SCATURITE A MIO CARICO DAL BILANCIO CONSUNTIVO EFFETTUATO IN RITARDO A CAUSA DELLA MALATTIA DELL’AMMINISTRATORE (COVID). AL MOMENTO DEL RILASCIO DELL’IMMOBILE (1 NOVEMBRE 2021) HO CHIESTO ALL’AMMINISTRATORE DI FARMI TUTTI I CONTEGGI E HO PROVVEDUTO AL PAGAMENTO DI QUANTO RICHIESTOMI. NESSUNA MENZIONE DI POSSIBILI SPESE AGGIUNTIVE CONNESSE ALL’ELABORAZIONE DEL BILANCIO CONSUNTIVO. IO SO CHE LA PRESCRIZIONE E’ ENTRO DUE ANNI. DA TENER PRESENTE CHE QUANDO ABITAVO NEL CONDOMINIO IN QUESTIONE IL RITARDO NEL PRESENTARE IL BILANCIO CONSUNTIVO ERA FREQUENTE. GRAZIE.
Gentile Filippo, i termini di prescrizione nei rapporti tra proprietario dell’immobile (locatore)/inquilino (conduttore), relativamente agli oneri condominiali di competenza, sono di 5 anni (non più 2 come avveniva in passato). Cordiali saluti.
Buongiorno ho un fratello comproprietario, non ha mai pagato le spese straordinarie, morto papà vuole la sua quota, posso pretendere le spese sottraendole dalla sua quota della vendita dell’alloggio? Se è si indietro di quanti anni? Grazie
Buongiorno Paola, le suggeriamo di confrontarsi con un legale per verificare quali siano i suoi diritti in questa situazione. Cordiali saluti.
Buon giorno…gradirei sapere se è indispensabile fare opposizione ad una delibera condominiale ove vengono riportati debiti prescritti…
Anche se riportati nei piani di riparto successivi senza che l’amministratore abbia proposto ingiunzione di pagamento..grazie
Buongiorno Enrico, in questi casi dovrebbe essere necessario procedere con l’impugnazione della delibera condominiale. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Salve,
il mio inquilino ha lasciato il locale il 31 di settembre e non ha pagato il condominio, a ottobre ho venduto il locale e ho mandato vari avvisi per intimare il pagamento delle rate condominiali e l’utenze dell’acqua scadute, chiedo se posso fare un decreto ingiuntivo per quello che non ha pagato fino a oggi o e megglio aspettare a giugno che si chiude con il consuntivo definitivo? o sarà troppo tardi intervenire visto che saranno passati vari mesi? Grazie
Buongiorno Emilio, il caso esposto, considerata la complessità, necessita della consulenza di un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, ad un condomino moroso, è stata venduto l’appartamento all’asta. Le spese condominiali non pagate verranno richieste a tutti gli altri condom i o al nuovo proprietario che arriverà? Sono più di 2 anni che non paga. Grazie
Buongiorno Stefano, in merito al Suo quesito le suggeriamo la lettura dell’articolo Acquisto casa all’asta: chi deve pagare le spese condominiali arretrate?
Cordiali saluti.
Mia madre aveva un appartamento di proprietà affittato fino al 2018
L’inquilino ha lasciato l’appuntamento in 3 giorni, avvisando che avrebbe lasciato libero l’appartamento
Mia madre ora, a distanza di anni, riceve una lettera con gli arretrati da . È tenuta a pagare questi arretrati oppure no? Cosa può fare?Gia sappiamo che comunque l’affittuario moroso non ha nessuna intenzione di pagare in quanto già chiamato dal nostro avvocato
Buongiorno Marina, ipotizziamo che le spese in sospeso dovranno essere saldate da Sua madre, in quanto proprietaria, dopodiché potrà esercitare il diritto di rivalsa sull’ex-inquilino. Il Suo legale le fornirà tutte le indicazioni su come è necessario procedere in questi casi. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Come mi devo comportare quando sia il padrone di casa che l’amministratore del condominio rifiutano ( dopo vari solleciti telefonicamente,mail e raccomandata) di farmi vedere i documenti giustificativi delle spese condominiali degli anni corrispondenti ai miei anni di affitto?!
E come si procede se dai miei calcoli basandomi sui bilanci preventivi/ consuntivi di 3/4 anni fa’, risulta che il proprietario deve restituirmi i soldi?
Ps. Considerando che sono a fine contratto e fase di trasloco dall’attuale appartamento.
Attendo una sua risposta.
Grazie
Gentile Livia, in questi casi è consigliabile rivolgersi ad un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Sono in affitto da due anni nel mio contratto di affitto pago 600€ annui di condominio adesso al improvviso hanno deciso di mettere un amministratore condominiale a quali mi chiedi di pagare più di 1000€ al anno. Io non ho stipulato nessuno contrato mai visto l’ammiratore mai chiamata ad una riunione di condominio. In più il mio proprietario a continuato a ricevere ogni mese 50€ di condominio. Non è lui quello che dovrebbe versarli al amministratore. Perché devo pagare due volte io condominio
Gentile Luciana, le suggeriamo di confrontarsi con il locatore per chiarire la situazione. Cordiali saluti.
Sono comproprietario di un appartamento per le vacanze estive, ereditato dai genitori.
La vigente Amm.ne, in carica da circa 20 anni, invia ogni anno, richieste di pagamento delle relative quote condominiali, che vanno sistematicamente a sommarsi a quelle non corrisposte o corrisposte in parte negli anni precedenti (addirittura risalenti alla previgente amm.ne), sebbene oggetto di contestazione -anche con lettere raccomandate, relazioni allegate ai verbali di riunione- per l’adozione di criteri di ripartizione basati su un tabulato millesimale non più rispondente alla realtà patrimoniale; esecuzione di potature indiscriminate e/o abbattimento di alberi in aree tutelate da vincoli paesaggistici.
E’ legittimo da parte dell’Amm.re riportare in addebito il precedente conto insoluto e contestato, ritenendo così di annullare i termini quinquennali di prescrizione dei pagamenti ?
Resto in attesa della gentile risposta.
Gentile Nicola, trattandosi di una situazione particolare, le suggeriamo di chiedere la consulenza di un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Buonasera mi scuso per il disturbo abito in appartamento, da 5 anni, e adesso da gennaio sono al sesto anno sono 5 anni che chiedevo di avere il tabulati delle spese che mi appartenevano, come affittuaria, ma senza riscontro, innvece da oggi la signora mi ha inviato i tabulati dei 5 anni indietro, e pretende i soldi che lei sostiene che io de o versare, sono obbligato a darle gli arretrati di 5 anni? Grazie
Gentile Solange, il termine di prescrizione per le spese condominiali dell’inquilino è di 5 anni. Cordiali saluti.
Salve ho pagato nel 2015 2 acconti per il saldo delle spese relativi anni 2012/al 2015 poi più nulla fino ad oggi. Il proprietario mi ha detto che a marzo 2022 mi verranno mandati i pagamenti per saldare tutti gli anni arretrati . Fino a che anno vanno in prescrizione ( mai fatto delibere delle spese da sostenere)
Grazie Giusy
Gentile Giusy, i termini di prescrizione nei rapporti tra proprietario dell’immobile (locatore)/inquilino (conduttore), relativamente agli oneri condominiali di competenza, sono di 5 anni. Cordiali saluti.
Buongiorno! Abitavo in un condominio da 15 anni e sempre ho pagato regolarmente il condominio. Ma dal 2018 e fino al 2020 non è arrivato nessuno rendi conto da parte del amministratore. Dal gennaio 2021 ho cambiato casa e adesso mi arriva una notifica per pagare li anni arretrati ed è una bella somma che io nn ho. Cosa rischio io grazie in anticipo
Buongiorno Elianda, le suggeriamo di rivolgersi ad un legale per verificare se sussistano le condizioni per opporsi alle richieste dell’amministratore di condominio. Cordiali saluti.
Buongiorno sono in arretrato di spese condominiali dopo quanto cadono in prescrizione?
Gentile Stefania, la prescrizione del credito dipende dalla tipologia di spesa condominiale, a seconda che si tratti di oneri periodici (ordinari) o non periodici (straordinari). Ricordiamo che le spese ordinarie sono quelle destinate alla gestione degli spazi comuni, ai servizi essenziali, alle bollette e ai fornitori. Le quote straordinarie, invece, sono quelle dovute per interventi eccezionali e di entità elevata, come la ristrutturazione del tetto. Nello specifico, le spese condominiali dovute dal proprietario dell’appartamento prevedono una prescrizione di 5 anni nell’ipotesi di spese periodiche di gestione ordinaria (art. 2948 c. 1 n. 4 c.c.) e di 10 anni per le spese non periodiche, come quelle straordinarie (art. 2946 c.c.). Cordiali saluti.
Bungiorno, da inquilino ho pagato le quote condominiali regolarmente e direttamente condominio, ricevendo il bollettino di pagamento con dicitura quota ordinaria. Ricevuto il consuntivo ho appurato che in tali quote, parte erano di spettanza del proprietario, al quale ho richiesto il rimborso. Quando si prescrivono in questo caso i miei crediti verso il proprietario? Non avendo mai ricevuto, negli anni passati, il verbale di assemblea ed approvazione bilanci degli esercizi pregressi, per gli eventuali crediti maturandi da quando iniziano a decorrere le tempistiche di prescrizione, non avendo ricevuto mai nessun resoconto ovvero non l’ho mai erroneamente chiesto al proprieatrio? Grazie.
Buongiorno Marco, questa tipologia di credito è soggetto a prescrizione quinquennale, la quale decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto. Tuttavia, trattandosi di una situazione particolare le suggeriamo di chiedere il supporto di un legale. Cordiali saluti.
Spett.le Redazione… mettiamoci d’accordo la durata della prescrizione dei debiti Condominiali per l’inquilino è di due o cinque anni? L’ultimo post contraddice il primo di Marco.
Buongiorno Lucio, la risposta data al nostro lettore Marco è più recente rispetto all’ultimo post. Infatti, il contenuto dell’articolo è stato aggiornato ed abbiamo specificato che il d.l. 25/06/2008, n. 112, art. 24, convertito con legge 6/08/2008, n. 133, ha uniformato i termini di prescrizione nei rapporti tra proprietario dell’immobile (condomino)/condominio e proprietario dell’immobile (locatore)/inquilino (conduttore), relativamente agli oneri condominiali di competenza. La prescrizione è, quindi, di 5 anni. Cordiali saluti.
La prescrizione delle spese condominiali per l’inquilino NON è più di 2 anni dal 2008, quando la L. 133/2008 art. 24 “taglialeggi” ha abrogato la L. 841/1973 !!!
Quindi non ci sono dubbi che la prescrizione per l’inquilino è di 5 anni come per il proprietario, almeno sicuramente se il rapporto contrattuale è iniziato dopo l’abrogazione della L. 831/1973.
Gentile Marco, la ringraziamo per la sua preziosa segnalazione che ci ha permesso di aggiornare il contenuto dell’articolo allineandolo alla normativa vigente. Cordiali saluti.
Abito da agosto 2018 in un appartamento senza avermi mai detto che dovevo pagare delle spese condominiali ne al suo ammontare nel contratto ce il solito foglio locatario e conduttore con venditore caldaia ecc ma nessuna cifra niente solo delle percentuali oggi 5 novembre 2020 la figlia del proprietario di casa mi informa che devo pagare queste spese e tt gli arretrati posso oppormi?
Gentile Monica, per poter rispondere in modo esaustivo sarebbe importante visionare il documento al quale lei si riferisce. Solitamente nei contratti di locazione è specificato quali sono gli obblighi delle due parti e le spese a carico dell’inquilino, oltre al canone di locazione. Le consigliamo di leggere attentamente il contratto e verificare se sia specificato che all’interno della cifra pattuita sia ricompresa anche la quota relativa al condominio. Cordiali saluti.
sono inquilino dal settembre 2015 e non ho mai ricevuto nessuna documentazione sulle spese condominiali fino a una richiesta telefonica di
Gennaio 2018.E’ giusto per me oppormi al pagamento per prescrizione?
Ho cliccato annulla risposta per errore, ci tengo invece assolutamente ad
averla
Buongiorno Luciano, la invitiamo ad inviare di nuovo il suo commento. Saremo lieti di rispondere alla sua domanda.
Buongiorno Luciano, come indicato nell’articolo il termini per la prescrizione delle spese condominiali è di 2 anni per l’inquilino ma la tempistica ha diverse date di decorrenza. Nell’articolo trova le indicazioni. Qualora non rientrasse in una di queste fattispecie ci contatti per un approfondimento.