Come funziona la donazione immobiliare a un familiare?

Come funziona la donazione immobiliare a un familiare?

Quali sono gli adempimenti, i vantaggi e i costi della donazione immobiliare a un familiare? Un approfondimento con link ai documenti utili da ottenere online!

donazione immobiliare

La donazione di un immobile a un familiare comporta numerosi vantaggi e svantaggi, diversi adempimenti a seconda della tipologia dell’immobile e, se il donatore lo desidera, alcune clausole contrattuali che possono limitare il godimento del bene. Ecco un piccolo approfondimento sulla donazione immobiliare a un familiare, dal punto di vista notarile e fiscale, con i link ai documenti utili da ottenere online.

Donazione immobiliare: cos’è?

La donazione è un contratto con cui un soggetto arricchisce un altro gratuitamente. La donazione può interessare tutti i tipi di beni, a eccezione dei beni futuri e altrui; in alcuni casi può interessare anche dei diritti. Per quanto riguarda gli immobili, è possibile donare la proprietà e altri diritti reali come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione. La donazione può essere diretta o indiretta:

  • la donazione diretta prevede che si doni, in vita, un bene a favore di un soggetto
  • la donazione indiretta, invece, è un atto che produce un effetto donativo e di beneficio a favore di chi lo riceve.

Un esempio di donazione indiretta? L’acquisto di un immobile da parte di un soggetto, pagato per l’intero o in parte, con il danaro di un’altra persona. Ma come avviene nel concreto la donazione di un immobile? Per donare un immobile bisogna procedere necessariamente:

  • con atto pubblico, e quindi attraverso un notaio
  • alla presenza di due testimoni

inoltre, nell’atto le parti devono indicare gli estremi delle eventuali donazioni anteriori e i relativi valori alla data dell’atto. La “capacità di donare” è regolata dai principi generali. Non possono donare:

  • i minori
  • gli interdetti
  • gli inabilitati
  • gli incapaci naturali.

Parziale eccezione è prevista per le donazioni fatte a causa di un matrimonio: sono valide se fatte con l’assistenza di chi esercita la potestà (o la tutela o la curatela) le donazioni fatte nel contratto di matrimonio dal minore o dall’inabilitato. Le persone giuridiche possono donare se così è previsto nello statuto o nell’atto costitutivo, e nei limiti di tali discipline. Circa la “capacità di ricevere per donazione”, c’è parallelismo con la normativa a tal riguardo adottata per il testamento, e possono ricevere una donazione:

  • il figlio di una persona vivente al tempo della donazione, anche se ancora non concepito
  • le persone giuridiche
  • gli enti non riconosciuti, senza che l’efficacia della donazione sia più subordinata alla richiesta di riconoscimento.

È ammessa inoltre la donazione a favore di figli naturali non riconoscibili e sono ammissibili anche le donazioni tra coniugi. Non è invece ammessa la donazione a favore del tutore (o del protutore) dell’incapace.

Quali sono gli adempimenti per la donazione di un immobile?

Per la donazione di un immobile, gli adempimenti sono diversi a seconda della tipologia dell’immobile stesso. Se il donante intende donare un immobile, il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, ad esempio svolgere le cosiddette visure catastali ed ipotecarie, al fine di individuare con esattezza il bene. È possibile ottenere le visure ipotecarie e le visure catastali online su Visure Italia e ottenerle in pochi click. Se invece la donazione interessa un fabbricato urbano, il notaio deve indicare i dati catastali, far riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiararne la conformità allo stato di fatto in cui si trova l’immobile, a pena di nullità dell’atto. Deve inoltre menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche. Se infine si tratta di un terreno, è necessario allegare all’atto il certificato di destinazione urbanistica (cosiddetto CDU) che viene rilasciato dal Comune competente. Cosa succede dopo la stipula dell’atto? Il notaio è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.

Clausole e condizioni della donazione di un immobile

Quali sono le clausole che il donatore può inserire nel contratto e che possono incidere sulla donazione stessa o sulla sua efficacia? Eccone alcuni esempi:

  • può sottoporre la donazione a condizione sospensiva (“la donazione avrà effetto solo se….”) o risolutiva (“la donazione perderà ogni effetto se….”);
  • a un termine finale (“la donazione perderà efficacia a partire dal seguente momento…”) o iniziale (“la donazione avrà efficacia a partire dal seguente momento…”) che però non può mai coincidere con la morte del donante
  • può inserire un onere a carico del donatario come quello di prendersi cura del figlio del donate e di mantenerlo (cosiddetta donazione modale)

La prestazione a carico del donatario non può mai superare il valore della donazione né costituire il corrispettivo o la controprestazione del trasferimento del bene. Non può essere considerato un onere invece l’obbligo generale a carico del donatario di mantenere il donante in caso di necessità.

I pro e i contro della donazione di un immobile

Ecco, in sintesi, i vantaggi della donazione diretta effettuata attraverso il notaio:

  • il trasferimento è di regola irrevocabile
  • eventuali creditori che ritengano che l’atto sia stato posto al solo scopo di frodare le loro ragioni possono esercitare l’azione revocatoria solo entro 5 anni dal compimento dell’atto stesso
  • l’atto del notaio assicura la validità dell’atto
  • il donante di regola non è responsabile per i vizi della cosa donata.

Inoltre, la donazione comporta anche vantaggi di natura fiscale quando il donatario è un familiare e la donazione non supera un determinato valore. La donazione che ha ad oggetto immobili o diritti reali immobiliari deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari e volturata in catasto con applicazione anche delle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale (rispettivamente del 2% e dell’1%) indipendentemente dall’eventuale franchigia. La voltura catastale è un documento che certifica l’avvenuta modifica dei dati anagrafici dell’intestatario di un bene immobile registrato presso gli Uffici del Catasto. È possibile ottenere una voltura catastale online su Visure Italia: il servizio prevede la presentazione della domanda di voltura presso l’Agenzia del Territorio (Servizi Catastali) della provincia di ubicazione dell’immobile o di registrazione della denuncia di successione. Gli svantaggi della donazione di un immobile, invece, possono essere:

  • la necessità di sostenere i costi notarili
  • gli obblighi alimentari nei confronti del donante qualora versi in stato di bisogno
  • la difficoltà a rivendere l’immobile posta la possibilità, per gli eredi nei successivi 10 anni dalla morte del donante, di impugnazione della donazione per lesione della quota legittima con la cosiddetta azione di riduzione.

Come fare per risparmiare sulla donazione?

Per risparmiare sulla donazione, e massimizzarne i vantaggi, sono possibili diversi metodi. Il primo, è lo strumento della donazione con riserva di usufrutto, che permette di ottenere un immediato vantaggio fiscale. Come funziona? Il donante si riserva l’usufrutto vita natural durante del bene che intende donare; se si tratta di bene immobile, il diritto di abitarlo o di concederlo in locazione, se il bene è denaro o titoli, il diritto di percepire gli interessi e/o dividendi. Il donatario in tal caso riceve la nuda proprietà dei beni donati, essendo riservato al donante l’usufrutto di tali beni. In questo caso, le imposte, se dovute, si pagano solo sul valore della nuda proprietà che è calcolato in base a tabelle ministeriali in base all’età dell’usufruttuario. Successivamente alla morte del donante, avviene la riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà automaticamente e senza alcuna dichiarazione fiscale, né pagamento di imposte: per gli immobili è sufficiente presentare al Catasto il certificato di morte e chiedere la cancellazione dell’usufruttuario dal certificato catastale con un costo fiscale irrisorio e non si incorre in alcuna spesa.

Conviene di più la donazione o la successione?

Nei casi come questi, nei quali si decide di devolvere parte o tutto il patrimonio ai prossimi congiunti, il dubbio frequente è se sia più opportuno farlo già in vita tramite una donazione oppure lasciare un testamento in cui vengano assegnati i propri beni a parenti ed amici. La prima cosa da sapere è che in entrambi i casi è necessario rispettare la quota di legittima: il patrimonio ereditario si compone di una quota disponibile, che si può lasciare a chiunque si desideri e di una quota indisponibile di beni, destinati dalla legge a determinati soggetti: la quota di legittima o quota riservata, che non può essere intaccata nemmeno per volontà espressa del defunto. In sostanza, c’è da dire che non vi sono fondamentali differenze tra donazione e successione testamentaria: il patrimonio può essere suddiviso tra gli eredi sia con successivi atti di donazione che tramite specifiche disposizioni testamentarie. Spesso, la donazione di beni immobili non è consigliata nel caso in cui si voglia rivendere immediatamente il bene: la legge prevede infatti la possibilità per gli eredi legittimi di richiedere la restituzione del bene donato qualora leda la propria quota di legittima; in tal caso essi possono agire con l’azione di riduzione, che tende appunto a ridurre il valore della donazione, rendendola inefficace nei loro confronti fino a chiedere la restituzione del bene anche al terzo che lo abbia acquistato dal donatario. L’azione di restituzione del bene verso il terzo che acquista dal donatario non può più essere esercitata trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione. Tuttavia va ricordato che tale problema può essere aggirato se il proprietario, al momento della vendita, presta la garanzia per evizione del bene. Leggi anche -> Dichiarazione di successione: cos’è e come ottenerla online

 

Founder & CEO in VisureItalia®

Ho conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dopo una lunga esperienza in ambito della gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari, nel 1999 ho intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Su SmartFocus aiuto i nostri lettori a capire quali problemi possono essere collegati con le attività di acquisto, vendita o locazione di un immobile.

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18 commenti per "Come funziona la donazione immobiliare a un familiare?"

  • Pierfranco ha detto:

    Sono ancora in vita ma voglio donare la mia casa a mia nipote sono sposato cosa resta dei beni della casa a mia moglie dopo la mia morte e mia nipote avrà dei problemi con mia moglie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Pierfranco, può donare l’immobile di cui è proprietario a sua nipote, purché tale donazione non incida sulla quota legittima riservata agli eredi. In difetto, sua moglie avrebbe il diritto intentare la azione di riduzione.

  • Beppe ha detto:

    Buongiorno

    In seguito a donazione sia io che mio fratello abbiamo ricevuto due case indipendenti ma poste sullo stesso terreno.
    La divisione del terreno è stata effettuata e i confini delimitati sulla mappa catastale.

    Quello che non capisco, osservando le visure catastali, è che a me è stata donata con ISTRUMENTO -atto pubblico- a mio fratello per RETTIFICA DI INTESTAZIONE ALL’ATTUALITÀ, in cosa consiste la differenza?

    Come posso sapere con quali modalità i miei genitori hanno dato le proprietà a mio fratello?
    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Beppe, le diciture che ha evidenziato, ISTRUMENTO e RETTIFICA DI INTESTAZIONE ALL’ATTUALITA’, sono poste d’ufficio dal Catasto ma non hanno alcun valore in ordine alla titolarità giuridica sull’immobile. Il Catasto, infatti, non ha, per legge, valore probatorio. Le suggeriamo di verificare cosa è stato scritto nell’atto di donazione e come sono stati individuati nell’atto le due unità immobiliari e verificare se questo sia o meno corrispondente in Catasto. In difetto, si può procedere comunque con una rettifica dei dati in Catasto. Se crede, può inviarci la copia dell’atto di donazione e le visure catastali in modo che possiamo esaminare i documenti e fornirle indicazioni più precise. Può inviare una email alla casella trustsrl@visureitalia.com

  • Maria Grazia Bello ha detto:

    Buongiorno,

    mia zia é proprietaria di un immobile che vorrebbe donare a me e ad altre due persone. Io sono la sua unica parente, le altre due persone non hanno alcun legame di parentela con lei.
    La donazione alle altre due persone deve riguardare solo la parte non legittima. Io, in base ai principi della successione legittima, non ho bisogno di prendere parte alla donazione.
    Se la donazione superasse la parte legittima dovrei iniziare la cosiddetta azione di riduzione.

    Mi corregga se sbaglio.

    Grazie mille.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Maria Grazia, è tutto corretto. La donazione può essere effettuata a favore di qualunque altro soggetto, persona fisica o giuridica, purché non incida sulla quota legittima riservata agli eredi. In difetto, è suo diritto intentare la azione di riduzione.

  • elisabetta ha detto:

    Buongiorno, uno dei fratelli di mia mamma ha presentato successione ereditaria omettendo di riportare il testamento di mia nonna che aveva disposto la sua quota disponibile a favore della sorella che ha presentato la successione stessa. Che rischi si incorrono? Cosa possiamo fare per rettificarla? Chi lo potrà fare e chi dovrà poi pagare l’eventuale sanzione che ne deriverà? E’ possibile anche sapere quanto onerosa potrebbe essere la sanzione? Grazie. Elisabetta

    • Redazione ha detto:

      Gentile Elisabetta,
      per rispondere al suo quesito facciamo riferimento all’interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 92 del 04/12/2018. Partendo dal presupposto che la dichiarazione di successione deve essere presentata entro un anno dalla data di apertura della successione, l’articolo 31, comma 3, del Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni ha stabilito che, fino alla scadenza del termine di presentazione, la dichiarazione di successione può essere modificata. È possibile quindi presentare una nuova dichiarazione, modificativa della precedente, se non è passato oltre un anno dalla data di apertura della successione.
      Per la correzione della dichiarazione di successione oltre il termine previsto per la presentazione della dichiarazione, rileva il principio dettato dall’articolo 31, comma 3, e dall’articolo 33, comma 2, del TUS secondo cui “in sede di liquidazione l’Ufficio provvede a correggere gli errori materiali e di calcolo commessi dal dichiarante nella determinazione della base imponibile” (risoluzione 18 giugno 1999, n. 101).
      La invitiamo a rivolgersi direttamente all’Agenzia delle Entrate per capire esattamente come procedere una volta esaminata la vostra specifica situazione. In questo modo sarà poi possibile capire quali saranno le eventuali spese, oltre il versamento delle imposte e tasse per le formalità di trascrizione.
      Cordiali saluti.

  • Franco ha detto:

    Buonasera, nel 2016 alla morte di mia madre e dopo successione fatta da mio padre, noi 4 fratelli abbiamo ereditato l’8,33% ciascuno, di un appartamento con valore commerciale di circa € 300.000, mentre mio padre al suo 50% si aggiungeva ulteriore 16,66%.
    Pochi giorni fà vengo a conoscenza che mio padre nel luglio del 2018 ha dato in donazione tutta la sua quota a uno dei miei fratelli alla totale insaputa dei restanti tre eredi.
    Ora mi chiedevo, ma tale donazione è regolare e si poteva fare senza avvisare i restanti eredi?
    E’ normale che nell’atto di donazione sia stato indicato come valore dell’immobile una cifra inferiore ai € 40.000, nonostante l’immobile ne valga effettivamente almeno 7 volte tanto?
    Come posso fare per vendere la mia quota, o a limite donarla ad ente benefico?
    Grazie mille.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Franco,
      suo padre, al di là dei motivi personali che l’hanno spinto a compire questo atto, era nella piena disponibilità del bene e pertanto poteva disporne liberamente donandolo a uno dei suoi figli.
      Per quanto concerne il valore dell’immobile, relativamente alla quota spettante (50% + 16,66%), negli atti non viene indicato il valore commerciale ma quello catastale.
      Anche lei può disporre della quota di cui è proprietario liberamente, quindi decidere di venderla o donarla.
      Cordiali saluti.

  • Luca Gentile ha detto:

    Buongiorno, Mio padre é venuto a mancare pochi mesi fa. Non ho potuto rinunciare all’ereditá in quanto genitore di minori, quindi ho giá dovuto sostenere le spese di successione. Non risiedo in Italia e non ho nessuna intenzione di pagare alcunché per il 25% di due case che NON VOGLIO. Come faccio a donare la mia parte senza spendere ulteriore denaro (sopratutto, non ho nessuna intenzione di pagare un notaio).
    Grazie anticipatamente e cordiali saluti
    Luca Gentile

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Luca,
      cosa intende con “non ho potuto rinunciare all’eredità in quanto genitore di minori”? Cordiali saluti.

  • giorgio scetta ha detto:

    Sono separato da mia moglie.
    Abbiamo una casa in comproprietà.
    Posso donare la mia quota, in usufrutto, a mia nipote di nove anni?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno,
      in quanto titolare di un diritto reale di proprietà in comunione su un bene, può disporne liberamente come crede. Può certamente stipulare un atto di donazione a favore di sua nipote che, essendo minore, dovrà accettare la donazione tramite dei propri legali rappresentati, di norma i genitori investiti della potestà.I genitori dovranno dovranno a tal fine essere autorizzati con espresso provvedimento del Giudice Tutelare presso il Tribunale del luogo ove il minore risiede. Donando l’usufrutto, lei sarà sempre titolare della nuda proprietà.

  • Paolo ha detto:

    Salve, ho questa situazione 9 fratelli di cui 1 è mio padre donano a me l immobile (prima casa) di valore catastale di euro 36000 circa. Oltre alle imposte ipo e catastale quale imposta si applica?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Paolo,
      le imposte ipotecarie e catastali, nel caso di donazione prima casa, sono in misura fissa pari a euro 200,00 ciascuna. L’imposta di registro al 4% si applica solo nel caso di un valore catastale superiore a 1.000.000 pertanto, nel suo caso, non è applicabile. L’importo dell’imposta di registro sarà in misura fissa pari a 200,00 euro. Naturalmente, il compenso del notaio è escluso da questi importi.

  • Domenica ha detto:

    Buongiorno sono proprietaria di un terreno edificabile che con la crisi edilizia non viene usato x costruire in un comune diverso dalla mia residenza e mi si alzata molto isee, posso donarlo ai miei genitori e al loro decesso riaverlo ? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Domenica, certamente può disporre liberamente, se proprietaria in esclusiva, del bene e donarlo ai suoi genitori. tenga presente che, al momento del decesso l’immobile sarò parte del patrimonio ereditario per cui, in caso di altri coeredi, verrà trasferita la proprietà pro quota anche agli altri eredi legittimi o testamentari.

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