Trascrizione regolamento di condominio: quando è possibile?
Il regolamento condominiale permette di disciplinare la vita all’interno del condominio. È obbligatoria la trascrizione del regolamento di condominio? Vediamolo in questo articolo.
Il Codice Civile non fornisce una definizione di condominio. Tuttavia, le norme che riguardano il condominio degli edifici sono contenute nel Libro III – Dalla proprietà, precisamente nel Capo II del Titolo VII – Della comunione, e da ciò si intuisce come il condominio rappresenti figura particolare di comunione su di un bene immobile, caratterizzata dalla coesistenza tra parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva di diversi soggetti.
Il condominio trova applicazione, quindi, quando più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici hanno parti comuni. Queste sono elencate all‘art. 1117 del c.c..
Che cosa è il regolamento di condominio?
Il regolamento di condominio è costituito da un insieme di norme relative all’uso delle cose comuni e alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione e può, in alcuni casi, introdurre anche vincoli e limitazioni alle singole proprietà.
Il regolamento assembleare e il regolamento contrattuale
Nella prassi condominiale si possono configurare due tipologie di regolamenti condominiali: assembleare e contrattuale.
Il regolamento assembleare è disciplinato dall’art. 1138 del Codice Civile, il quale stabilisce l’obbligatorietà della sua formazione se il numero dei condomini in un edificio è superiore a dieci.
Le norme del regolamento di condominio non possono ledere i diritti di ciascun condomino e neppure derogare alle disposizioni del codice aventi carattere coattivo.
Questo tipo di regolamento è approvato dalla assemblea di condominio secondo le maggioranze previste dal comma 2 dell’art. 1136 del c.c. e deve essere allegato al registro dei verbali delle assemblee come previsto al punto n. 7) dell’art.1130 del c.c..
Il regolamento contrattuale può essere di origine esterna o interna. Nel primo caso si tratta di quello predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio o dal costruttore/venditore e viene allegato o richiamato nei singoli atti di compravendita delle unità immobiliari.
l regolamento non viene, quindi, deciso dalla maggioranza, ma viene accettato dai condomini al momento della conclusione del contratto di compravendita degli immobili facenti parte del condominio.
Esso può contenere, “oltre all’indicazione delle parti dell’edificio di proprietà comune ed alle norme relative all’amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva” (Cass. 20712/2017).
Il regolamento contrattuale può includere, quindi, oltre al contenuto previsto per quello assembleare, delle eventuali clausole limitative dei diritti sulla proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari che costituiscono il condominio.
Nel regolamento contrattuale di origine interna, invece, sono i condomini che predispongono una normativa particolare che stabilisce vincoli e limiti alle singole proprietà, con approvazione all’unanimità e sottoscrizione da parte di ogni condomino.
Il regolamento di condominio si deve trascrivere?
Il regolamento condominiale, di per sé, non può essere trascritto presso la Conservatoria in quanto non è compreso tra i 14 atti indicati nell’art. 2643 del c.c..
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La trascrizione del regolamento di condominio nella Conservatoria dei registri immobiliari può avvenire solo quando questo è allegato al rogito di vendita le singole unità immobiliari.
In tal caso vincolerà tutti i successivi acquirenti anche relativamente alle clausole che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.
