Le parti comuni nel condominio. Diritti, uso e obblighi.

Le parti comuni nel condominio. Diritti, uso e obblighi.

Le parti comuni di un condominio, come disciplinato dall’art. 1117 c.c., sono tutte quelle porzioni di uso comune tra i condomini. Il nostro ordinamento li ha suddivisi in tre categorie, distinti in struttura dell’edificio, locali di uso comune ed impianti. Analizziamo i diritti, l’uso e gli obblighi derivanti ai condomini dalla comune proprietà. 

Nel condominio le parti comuni sono quelle porzioni di fabbricato di cui nessuno si vuole occupare. Si associano sempre solo ad una voce di costo dimenticando che sono gli elementi fondamentali dell’edificio. Gli amministratori di condominio conoscono molto bene questo genere di problemi e devono spesso richiamare l’attenzione dei condomini sugli obblighi derivanti dalla comune proprietà.

Quali sono le parti comuni

Il nostro ordinamento non stabilisce in modo tassativo l’elenco delle parti comuni. In questo modo la loro definizione subirà delle modifiche ed adeguamenti in ordine alle nuove tecniche costruttive o ai nuovi contesti urbanistici ed abitativi che si verranno a creare. Ciò nonostante, l’art. 1117 c.c. li suddivide in tre macro categorie.

1. Struttura dell’edificio

Rientrano in questa categoria “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”. Si tratta, quindi, di beni comuni necessari all’esistenza stessa dell’edificio.  La necessarietà è intesa a livello strutturale, per cui, in assenza di dette parti comuni, l’edificio non potrebbe esistere:

  • il suolo su cui sorge l’edificio, ossia l’area di sedime sulla quale è stato edificato il fabbricato
  • le fondazioni, i pilastri, le murature portanti, le travi
  • il vano scale
  • il vano ascensore
  • il lastrico solare (se non risulti il contrario da un titolo)
  • il tetto
  • il portone di ingresso condominiale
  • l’androne condominiale, il vestibolo, i portici
  • il cortile
  • le facciate dell’edificio

2. Locali di uso comune

Non tutti gli edifici sono dotati di locali ad uso comune riservati ai condomini. In questa categoria rientrano i cosiddetti beni comuni di pertinenza in quanto si tratta di pertinenze o accessori rispetto all’edificio principale. La riforma del condominio del 2012 si sofferma in particolare su una tipologia, le aree destinate a parcheggio. Ma l’art. 1117 ne individua anche altri:

  • il locale portineria
  • l’alloggio del custode
  • la lavanderia
  • il locale caldaia
  • i locali adibiti a stenditoio
  • i sottotetti destinati all’uso comune

3. Impianti tecnologici e beni comuni accessori

L’ultima categoria annovera tutte quelle opere, installazioni e manufatti destinati ad un uso comune o alla produzione di servizi di uso comune. A titolo esemplificativo:

  • l’ascensore
  • la caldaia 
  • pozzi, cisterne, riserve idriche
  • impianti idrici e fognari di uso comune
  • impianti centralizzati di produzione di energia, riscaldamento, condizionamento, ricezione radio televisiva e satellitare, connessione alla rete internet

La titolarità giuridica delle parti comuni

Il primo punto rilevante in ordine alle parti comuni è dato dalla titolarità giuridica. L’art. 1117 la individua per presunzione. Infatti, la proprietà comune viene definita “se non risulta il contrario dal titolo”. Pertanto, se non risulti un atto pubblico che attribuisca la piena proprietà delle parti comuni ad una persona, fisica o giuridica, si presume che debbano essere considerate come parti comuni. La presunzione di condominialità delle parti comuni non è superata dal regolamento di Condominio che non costituisce un titolo di proprietà. In materia si è espressa anche la Cassazione (n. 17928/2007; n. 6175/2009) che ha ritenuto il regolamento di Condominio un titolo non idoneo “… a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale”.

Al momento della stipula del rogito notarile di acquisto di una unità immobiliare, nell’atto viene sempre indicata anche la proprietà delle relative parti comuni. La loro individuazione viene definita dal costruttore che identifica tutte quelle porzioni del fabbricato che saranno di uso comune tra i condomini. Con il regolamento di Condominio, redatto da tutti i condomini, le parti comuni vengono individuate e specificate. In questo caso il regolamento di Condominio viene richiamato dal notaio in tutti gli atti di compravendita così da costituirne parte fondamentale integrante.

L’art. 1117 introduce per le parti comuni il principio del “godimento periodico”. Il legislatore ha inteso normare anche le nuove fattispecie dei diritti reali come la multiproprietà. In questo caso i singoli condomini usano le parti comuni per periodi di tempo limitati.

I diritti dei condomini nell’uso delle parti comuni

L’estensione del diritto sulle parti comuni è chiarita dall’art. 1118 c.c.. Il diritto di ogni condomino, infatti, “…è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”. Bisogna, quindi, fare riferimento al valore dell’unità immobiliare di proprietà del condomino espressa in millesimi (art. 68 disposizioni di attuazione del c.c.). Al momento della costituzione del condominio e della stesura del regolamento, vengono predisposte le tabelle millesimali.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 12018/2004, ha chiarito che, per determinare il valore nelle tabelle millesimali occorre prendere in considerazione:

  • le caratteristiche specifiche dell’unità immobiliare (piano e superficie)
  • l’esposizione dell’unità immobiliare
  • gli accessori e pertinenze (terrazza, giardino privato)

L’uso delle parti comuni

Ogni condomino “… può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” (art. 1102 c.c.). L’uso delle parti comuni è quindi disciplinato dal codice. Il condomino ha la facoltà non solo di utilizzare le parti comuni ma anche di apportare delle modifiche, delle migliorie purché vengano eseguite nel rispetto delle norme urbanistiche e del decoro dell’edificio.

Condizione essenziale è che non venga alterata la destinazione delle parti comuni e che non ne venga pregiudicato l’uso agli altri condomini. Sostanzialmente, il condomino non può modificare, ad esempio, la destinazione di un locale uso stenditoio in ripostiglio privato, limitando l’accesso o l’uso del bene comune agli altri condomini.

Il Condominio può apportare delle modifiche alle parti comuni. La decisione deve essere deliberata dall’assemblea condominiale con una maggioranza qualificata di 4/5 delle quote. Le innovazioni alle parti comuni previste dall’art. 1120 c.c. possono essere finalizzate a:

  • abbattimento delle barriere architettoniche
  • miglioramento della sicurezza delle aree condominiali
  • realizzazione di parcheggi condominiali
  • realizzazione di impianti di produzione energia a servizio del condominio.

Sono vietate le modifiche alle parti comuni, anche se deliberate dall’assemblea, che possano:

  • compromettere la stabilità statica dell’edificio
  • alterare il decoro architettonico
  • modificare l’indivisibilità degli spazi comuni

Obblighi dei condomini nella gestione delle parti comuni

La proprietà delle parti comuni comporta non solo diritti ma anche obblighi per i singoli condomini. L’art. 1118 ne specifica due: la irrinunciabilità e l’indivisibilità.

In primo luogo, il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Allo stesso modo, non si può esimere dal contribuire, pro quota, al pagamento delle spese necessarie per il corretto funzionamento e la manutenzione delle parti comuni. Un caso a parte è rappresentato dagli impianti comuni, tipicamente quelli di riscaldamento centralizzato. Il singolo condomino può optare per il distacco dall’impianto centralizzato purché questo non determini malfunzionamenti o aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso, il condomino sarà tenuto a corrispondere sempre le spese di manutenzione straordinaria e quelle per la messa a norma dell’impianto centralizzato.

L’art. 1119 specifica il secondo obbligo per i condomini: “le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione”. L’obbligo non è assoluto ma la divisione può essere attuata a patto di non creare disagi all’uso delle parti comuni per ogni condomino. In ogni caso, si può derogare a questa disposizione nel caso di un consenso unanime espresso da tutti i condomini (art. 4, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013). 

 

Sono un avvocato del Foro di Cagliari, specializzato in materia di diritto civile e, in particolare, in diritto di famiglia e minori, recupero del credito e risarcimento del danno. Da oltre 15 anni metto a disposizione dei Clienti le mie competenze specialistiche e attraverso SmartFocus voglio aiutare persone e le imprese a capire i problemi connessi con il recupero di un credito nei confronti di un debitore.

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2 commenti per "Le parti comuni nel condominio. Diritti, uso e obblighi."

  • enzo magliocchetti ha detto:

    i viali di collegamento dall ingresso del Consorzio alle singole unita abitative vie utilizzato i materia stabile e continuativa h24 per parcheggiare vetture di proprietà da alcuni condomini che hanno dedicato gli spazi dei parcheggi a giardino are ludiche ecc. le aree sono accatasta quali viali di raccordo.
    cosa suggerisce grazie

    • Redazione ha detto:

      In questo caso deve intervenire l’amministratore di condominio e imporre ai condomini di non destinare l’uso di parti comuni destinate ad altro al parcheggio delle proprie autovetture. Bisogna verificare cosa il regolamento di condominio prescriva nello specifico e richiedere la convocazione di una assemblea straordinaria che deliberi sul punto di questione prevedendo il prelievo dei veicoli con costi a carico del condomino.

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