Le parti comuni nel condominio. Diritti, uso e obblighi.
Le parti comuni di un condominio, come disciplinato dall’art. 1117 c.c., sono tutte quelle porzioni di uso comune tra i condomini. Il nostro ordinamento li ha suddivisi in tre categorie, distinti in struttura dell’edificio, locali di uso comune ed impianti. Analizziamo i diritti, l’uso e gli obblighi derivanti ai condomini dalla comune proprietà.
Nel condominio le parti comuni sono quelle porzioni di fabbricato di cui nessuno si vuole occupare. Si associano sempre solo ad una voce di costo dimenticando che sono gli elementi fondamentali dell’edificio. Gli amministratori di condominio conoscono molto bene questo genere di problemi e devono spesso richiamare l’attenzione dei condomini sugli obblighi derivanti dalla comune proprietà.
Quali sono le parti comuni
Il nostro ordinamento non stabilisce in modo tassativo l’elenco delle parti comuni. In questo modo la loro definizione subirà delle modifiche ed adeguamenti in ordine alle nuove tecniche costruttive o ai nuovi contesti urbanistici ed abitativi che si verranno a creare. Ciò nonostante, l’art. 1117 c.c. li suddivide in tre macro categorie.
1. Struttura dell’edificio
Rientrano in questa categoria “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”. Si tratta, quindi, di beni comuni necessari all’esistenza stessa dell’edificio. La necessarietà è intesa a livello strutturale, per cui, in assenza di dette parti comuni, l’edificio non potrebbe esistere:
- il suolo su cui sorge l’edificio, ossia l’area di sedime sulla quale è stato edificato il fabbricato
- le fondazioni, i pilastri, le murature portanti, le travi
- il vano scale
- il vano ascensore
- il lastrico solare (se non risulti il contrario da un titolo)
- il tetto
- il portone di ingresso condominiale
- l’androne condominiale, il vestibolo, i portici
- il cortile
- le facciate dell’edificio
2. Locali di uso comune
Non tutti gli edifici sono dotati di locali ad uso comune riservati ai condomini. In questa categoria rientrano i cosiddetti beni comuni di pertinenza in quanto si tratta di pertinenze o accessori rispetto all’edificio principale. La riforma del condominio del 2012 si sofferma in particolare su una tipologia, le aree destinate a parcheggio. Ma l’art. 1117 ne individua anche altri:
- il locale portineria
- l’alloggio del custode
- la lavanderia
- il locale caldaia
- i locali adibiti a stenditoio
- i sottotetti destinati all’uso comune
3. Impianti tecnologici e beni comuni accessori
L’ultima categoria annovera tutte quelle opere, installazioni e manufatti destinati ad un uso comune o alla produzione di servizi di uso comune. A titolo esemplificativo:
- l’ascensore
- la caldaia
- pozzi, cisterne, riserve idriche
- impianti idrici e fognari di uso comune
- impianti centralizzati di produzione di energia, riscaldamento, condizionamento, ricezione radio televisiva e satellitare, connessione alla rete internet
La titolarità giuridica delle parti comuni
Il primo punto rilevante in ordine alle parti comuni è dato dalla titolarità giuridica. L’art. 1117 la individua per presunzione. Infatti, la proprietà comune viene definita “se non risulta il contrario dal titolo”. Pertanto, se non risulti un atto pubblico che attribuisca la piena proprietà delle parti comuni ad una persona, fisica o giuridica, si presume che debbano essere considerate come parti comuni. La presunzione di condominialità delle parti comuni non è superata dal regolamento di Condominio che non costituisce un titolo di proprietà. In materia si è espressa anche la Cassazione (n. 17928/2007; n. 6175/2009) che ha ritenuto il regolamento di Condominio un titolo non idoneo “… a dimostrare la proprietà esclusiva del bene e quindi la sua sottrazione al regime della proprietà condominiale”.
Al momento della stipula del rogito notarile di acquisto di una unità immobiliare, nell’atto viene sempre indicata anche la proprietà delle relative parti comuni. La loro individuazione viene definita dal costruttore che identifica tutte quelle porzioni del fabbricato che saranno di uso comune tra i condomini. Con il regolamento di Condominio, redatto da tutti i condomini, le parti comuni vengono individuate e specificate. In questo caso il regolamento di Condominio viene richiamato dal notaio in tutti gli atti di compravendita così da costituirne parte fondamentale integrante.
L’art. 1117 introduce per le parti comuni il principio del “godimento periodico”. Il legislatore ha inteso normare anche le nuove fattispecie dei diritti reali come la multiproprietà. In questo caso i singoli condomini usano le parti comuni per periodi di tempo limitati.
I diritti dei condomini nell’uso delle parti comuni
L’estensione del diritto sulle parti comuni è chiarita dall’art. 1118 c.c.. Il diritto di ogni condomino, infatti, “…è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”. Bisogna, quindi, fare riferimento al valore dell’unità immobiliare di proprietà del condomino espressa in millesimi (art. 68 disposizioni di attuazione del c.c.). Al momento della costituzione del condominio e della stesura del regolamento, vengono predisposte le tabelle millesimali.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 12018/2004, ha chiarito che, per determinare il valore nelle tabelle millesimali occorre prendere in considerazione:
- le caratteristiche specifiche dell’unità immobiliare (piano e superficie)
- l’esposizione dell’unità immobiliare
- gli accessori e pertinenze (terrazza, giardino privato)
L’uso delle parti comuni
Ogni condomino “… può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” (art. 1102 c.c.). L’uso delle parti comuni è quindi disciplinato dal codice. Il condomino ha la facoltà non solo di utilizzare le parti comuni ma anche di apportare delle modifiche, delle migliorie purché vengano eseguite nel rispetto delle norme urbanistiche e del decoro dell’edificio.
Condizione essenziale è che non venga alterata la destinazione delle parti comuni e che non ne venga pregiudicato l’uso agli altri condomini. Sostanzialmente, il condomino non può modificare, ad esempio, la destinazione di un locale uso stenditoio in ripostiglio privato, limitando l’accesso o l’uso del bene comune agli altri condomini.
Il Condominio può apportare delle modifiche alle parti comuni. La decisione deve essere deliberata dall’assemblea condominiale con una maggioranza qualificata di 4/5 delle quote. Le innovazioni alle parti comuni previste dall’art. 1120 c.c. possono essere finalizzate a:
- abbattimento delle barriere architettoniche
- miglioramento della sicurezza delle aree condominiali
- realizzazione di parcheggi condominiali
- realizzazione di impianti di produzione energia a servizio del condominio.
Sono vietate le modifiche alle parti comuni, anche se deliberate dall’assemblea, che possano:
- compromettere la stabilità statica dell’edificio
- alterare il decoro architettonico
- modificare l’indivisibilità degli spazi comuni
Obblighi dei condomini nella gestione delle parti comuni
La proprietà delle parti comuni comporta non solo diritti ma anche obblighi per i singoli condomini. L’art. 1118 ne specifica due: la irrinunciabilità e l’indivisibilità.
In primo luogo, il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Allo stesso modo, non si può esimere dal contribuire, pro quota, al pagamento delle spese necessarie per il corretto funzionamento e la manutenzione delle parti comuni. Un caso a parte è rappresentato dagli impianti comuni, tipicamente quelli di riscaldamento centralizzato. Il singolo condomino può optare per il distacco dall’impianto centralizzato purché questo non determini malfunzionamenti o aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso, il condomino sarà tenuto a corrispondere sempre le spese di manutenzione straordinaria e quelle per la messa a norma dell’impianto centralizzato.
L’art. 1119 specifica il secondo obbligo per i condomini: “le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione”. L’obbligo non è assoluto ma la divisione può essere attuata a patto di non creare disagi all’uso delle parti comuni per ogni condomino. In ogni caso, si può derogare a questa disposizione nel caso di un consenso unanime espresso da tutti i condomini (art. 4, L. 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 17 giugno 2013).
28 commenti per "Le parti comuni nel condominio. Diritti, uso e obblighi."
Salve abito in un condominio di 6 appartamenti dove siamo tutti proprietari,
Dove esiste una cantina comune che è sempre stata usata a stenditoio ricovero biciclette e ricovero vasi per i mesi invernali. Ora un condomino per ripicca di avergli fatto togliere delle cose che sarebbero dovute portare in discarica e invece abbandonate in un ancolo…vuole che portiamo via biciclette e vasi ..premetto che sono 40 anni che mettiamo le biciclette…
La mia domanda è può anche nel caso riuscire ad avere una maggioranza a farceli portare fuori?grazie.
Gentile Lina, è l’assemblea condominiale a deliberare sulle regole di utilizzo degli spazi comuni. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale esperto in diritto condominiale che possa analizzare nel dettaglio la sua situazione e indicarle come procedere per tutelare i suoi interessi. Cordiali saluti.
L’assemblea condominiale può stabilire che il cortile adibito a posteggio auto e parte comune di due edifici- ed insufficiente per entrambi i condomini-non debba fare turnazioni per il posteggio auto vanificando l’utilizzo a tutti i condomini?
Gentile Maria, l’assemblea condominiale dovrebbe deliberare sulle regole di utilizzo degli spazi comuni, non limitarne l’uso. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale esperto in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Nella. Visura. C’è. Scritto. A2. Classe. 2. Quello. Che. Chiedo. In. A2. Appartamento. In. Classe. O. C2. Cantine. Sottotetto? Quindi. Botola. Di. Accesso. Al. Sottotetto. Nelle. Scali. Condominiali. Senza. Luchetto. Accessibile. A. Tutti. Rogito. Con. Scritto. Pro. Quota. E. Le. Parti. Indivise. Tutti. GliAccessori chiedo. Il. Sottotetto. Può. Essere. Condominale. Oppure. Grazie. Per. Eventuale. Risposta
Buongiorno Gilberto, siamo spiacenti ma il Suo quesito non ci è chiaro. Potrebbe spiegarci meglio di cosa avrebbe bisogno? Saremmo lieti di aiutarla. Cordiali saluti.
Salve il sottotetto di un condominio puó appartenere ad un singolo condomine anche se é sopra il mio appartamento? Devo fare una visura storica del condominio?
Buongiorno Mario, se l’accesso a questo sottotetto si trova negli spazi comuni, questo non sarà di proprietà esclusiva. Nella visura difficilmente risultano i sottotetti perchè non sono accatastati, occorrerebbe verificare quanto è indicato nell’atto di acquisto. Cordiali saluti.
Buonasera abito in un contesto dove ci sono delle parti comuni dove tempo fa si era deciso in assemblea condominiale di fare dei posti auto a richiesta e chi avrebbe richiesto e usufruito del posto auto versava una quota che finiva in un castelletto x eventuali lavori da fare …oggi 3 condomini hanno litigato nel assemblea condominiale dicendo che nessuno deve più parcheggiare dentro lo spazio condominiale tutti fuori …e il nostro amministratore dice che dobbiamo eseguire il loro ordine anche se non hanno la maggioranza perché a monte era stato tutto deciso a voce e nulla di scritto …e vero??
Buongiorno Maria, trattandosi di un caso particolare, le suggeriamo di confrontarsi con un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Buongiorno, vivo in un piccolo condominio di quattro appartamenti. Abbiamo il garage in comune con quattro posti auto.Nel garage ci sono due piccole finestre per il ricambio dell’aria che vengono sempre chiuse perché il proprietario dell’appartamento posto sopra il garage dice che ha freddo nonostante molti anni fa è stato messo del materiale isolante nel soffitto del garage.Io di contro tendo sempre ad aprirne almeno una giusto per fare cambiare aria nel locale. Ci sono regole scritte che determinano se le finestre nei locali comuni(vano scale compreso) devono obbligatoriamente stare chiuse o aperte? Grazie
Buongiorno Enrico, di norma le decisioni relative alle parti comuni spettano all’assemblea di condominio e l’amministratore risulta esecutore di quanto stabilito. Le suggeriamo pertanto di leggere quanto prevede il vostro regolamento e in seguito di confrontarsi con l’amministratore condominiale per esporre il suo quesito e trovare una soluzione alla criticità riscontrata. Cordiali saluti.
vivo in un residence formato da villette a schiera con piscina comune. Una di queste villette è stata adibita a casa vacanze.Volevo capire se l’uso della piscina condominiale può essere incluso anche per gli ospiti della casa vacanze, senza chiedere nessun permesso agli altri proprietari.
Buongiorno Fabio, dipende da quanto previsto dal regolamento condominiale. Le suggeriamo quindi di visionare il documento ed eventualmente di confrontarsi con l’amministratore di condominio. Cordiali saluti.
Buongiorno , mi trovo nelle condizioni di avere comprato una unità abitativa con relative accessorie cantina e solaio , ora mi trova ad avere problemi sulle parti condominiali che devono essere oggetto di sanatoria , l’amministratore mi dice che ha già portato in assemblea il problema ma ad oggi non è stato concordato nulla , come mi devo comportare ? Posso stipulare l’atto di acquisto o devo aspettare che tutti o la maggioranza dei condomini sia d’accordo ?
Grazie
Buongiorno Fabrizio, trattandosi di una situazione particolare le suggeriamo di rivolgersi presso legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
L’assemblea ha approvato, come deroga transitoria al divieto di parcheggio nell’area carrabile dei box auto (che è parte comune), la possibilità di individuare dei posti auto. Inoltre ha stabilito il pagamento di un rimborso al Condominio per maggior utilizzo dell’area (illuminazione, usura, elettricità per il cancello, etc). È necessario che il Condominio faccia dei contratti e che li depositi?
Gentile Stefano, per questa tipologia di quesito è necessario rivolgersi presso un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
può l’amministratore decidere di sua iniziativa l’orario di apertura e chiusura delle aperture finestrate condominiali ??
Buongiorno Vincenzo, solitamente le decisioni relative alle parti comuni spettano alla assemblea di condominio e l’amministratore risulta esecutore di quanto stabilito. Cordiali saluti.
un condomino può di propria iniziativa fare lavori nelle parti comuni come giuardinaggio (Tagliare erba e potatura alberi e siepi), cambiate tutte le lampadine in ambito dello spazio condominiale, cambiare i bordi della grata del garage condominiale, fare lavori di idraulica su fontana condominiale, lavori di muratura con allungamento dei fori di scarico dell’acqua piovana dal balconi superiori attraverso l’applicazione di tubi di mezzo metro (tra l’atro antiestetici), ecc. e chiedere le spese direttamente a tutti i condomini baipassando l’amministratore di condominio, presentando ad ognuno dei semplici manoscritti generici dei lavori fatti, con la somma spettante?
Gentile Angelo, per rispondere al Suo quesito facciamo riferimento a quanto disposto dall’art. 1134 c.c. “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.” Cordiali saluti.
fabbricato del centro storico, a forma di L di cui un lato confina con la strada Nella parte che confina con la strada, in corrispondenza dell’asta verticale della L, vi è l’ingresso del condominio conun atrio monumentale e relavo scalone (sette-ottocentesco) per acceere ai piani superiori. Solamente In corrispondenza del piede destro della L,(pertanto a lato dello’atrio e scalone) confinante con la strada e altro fabbicato, vi sono delle cantine sotterranee alle quali ci si accede dalle cantine del fabbricato adiacente, di proprietà dei condomini di altro condominio. Proaticamente queste cantine si insinuanuano nella parte del fabbricato ad L, ma non interessano minimamente , l’ingresso del condominio ad L, neanche come proiezione.
Detto ciò, e mi riservo di spiegare meglio allegando una planimetria. vorrei sapere se noi proprietari delle cantine, dobbiamo partecipare alle spese di manutenzione dell’atrio di ingresso e della scala (rifacimento della volta dei soffitti) abbastanza onerosa.
Buongiorno Vittorio, anche se le cantine non interessano direttamente l’ingresso dell’edificio, se queste ultime producono una parte millesimale sullo stesso, è tenuto a contribuire alle spese relative a qualsiasi opera di manutenzione del condominio. Cordiali saluti.
Utile in generale, ma nello specifico avrei necessità di capire se posso in autonomia liberare le parti comuni (terreno) da Materiale Edile e non Edile depositato da uno dei proprietari. La casa è composta da Tre appartamenti (3 Proprietari), non è presente un regolamento di condominio.
Cordiali Saluti
Buongiorno Lorenzo, le aree comuni di un fabbricato sono di proprietà indivisa in comune tra i proprietari delle unità immobiliari. Prima di effettuare la rimozione di macerie o altro, è preferibile informare il proprietario invitandolo entro una data stabilita ad agire a sua cura e spese alla rimozione dei materiali comunicandogli che in difetto provvederà lei. Sarebbe preferibile inviare una comunicazione in forma scritta in modo che abbia riscontro dell’invio e della ricezione della lettera.
i viali di collegamento dall ingresso del Consorzio alle singole unita abitative vie utilizzato i materia stabile e continuativa h24 per parcheggiare vetture di proprietà da alcuni condomini che hanno dedicato gli spazi dei parcheggi a giardino are ludiche ecc. le aree sono accatasta quali viali di raccordo.
cosa suggerisce grazie
In questo caso deve intervenire l’amministratore di condominio e imporre ai condomini di non destinare l’uso di parti comuni destinate ad altro al parcheggio delle proprie autovetture. Bisogna verificare cosa il regolamento di condominio prescriva nello specifico e richiedere la convocazione di una assemblea straordinaria che deliberi sul punto di questione prevedendo il prelievo dei veicoli con costi a carico del condomino.