Riforma del condominio e norme per i morosi

È possibile costituire un fondo per fronteggiare eventuali mancati pagamenti da parte dei condomini o è contrario ai principi che regolano la vita condominiale? Cosa prevede in tal senso la riforma del condominio e a quali articoli bisogna far riferimento per quanto riguarda i diritti dei condomini sulle parti comuni? Ecco un approfondimento.

Articoli che regolano la vita condominiale

Il principio fondamentale in materia di condominio è sancito dall’art. 1118 c.c., primo comma, in base al quale “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”. In base al terzo comma dello stesso articolo, inoltre, “il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali”.

Tuttavia, è anche vero che il condomino virtuoso, cioè che rispetta il dettato di cui all’art. 1118 c.c., non potrà essere chiamato ad andare oltre i propri obblighi. Lo aveva già stabilito la Corte di Cassazione Sezioni Unite Civili nella sentenza n. 9148/2008: in sintesi, la solidarietà passiva di una obbligazione esige la sussistenza non solo della pluralità dei debitori e della identica causa, ma, altresì, della indivisibilità della prestazione comune; in mancanza di quest’ultimo requisito ed in difetto di espressa disposizione di Legge prevale la intrinseca parziarietà dell’obbligazione.

Diritti sulle parti comuni

Pertanto, dato che le quote di denaro che ogni condomino è obbligato a pagare per le parti comuni sono certamente divisibili e che il condominio non è titolare di patrimonio autonomo, ma la titolarità dei diritti sulle cose comuni fa capo ai singoli condomini secondo la quota parte di proprietà, si può affermare che i condomini rispondono delle obbligazioni condominiali esclusivamente in proporzione alle rispettive quote.

Quindi, il condomino che abbia regolarmente pagato le proprie quote condominiali, non potrà in nessun caso essere chiamato a coprire le spese non pagate da altri condomini. Per quanto questo principio possa sembrare scontato, spesso è capitato che alcuni amministratori abbiano richiesto ai condomini in regola con i pagamenti, non avendo fondi sufficienti per pagare i fornitori, di accollarsi i debiti dei condomini morosi.

La riforma del condominio e obbligazioni proporzionali

La riforma del condominio (L.220/12) ha recepito pienamente il principio stabilito dalla Corte di Cassazione. Con il novellato art. 63 delle disp. Att. c.c., infatti, il legislatore ha previsto che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. In questo modo, il condomino virtuoso è messo al riparo da eventuali decisioni in tal senso da parte dell’assemblea condominiale e da eventuali richieste illegittime avanzate dall’amministratore: salvo che tale decisione non sia presa all’unanimità degli aventi diritto al voto, in base al principio dell’autonomia contrattuale, nessuno potrà essere chiamato a ripianare i debiti di altri condomini.

Se un amministratore ha esigenza di liquidità per far fronte alle obbligazioni del condominio, dovrà agire immediatamente nei confronti dei morosi, in base al combinato disposto dell’art. 1129 c.c. e dell’art. 63 disp. Att. c.c.: in sostanza, l’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore condominiale, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e’ tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

Fondo speciale e riforma del condominio

Nessun dubbio quindi sul fatto che l’eventuale costituzione di un fondo speciale destinato alla copertura delle spese non pagate dai condomini sia del tutto contrario alla legge: qualora un amministratore ritenesse opportuno costituire un fondo del genere, senza il consenso unanime dei condomini, si renderebbe responsabile dell’esecuzione di una delibera non solo annullabile, ma certamente nulla, e quindi potrebbe essere revocato per giusta causa dall’assemblea, o qualora questa non provveda, dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.

In base alla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 15042 del 14 giugno 2013, che rafforza un filone giurisprudenziale ormai affermato da tempo, deve ritenersi affetta da nullità e quindi sottratta al termine di impugnazione di giorni trenta previsto dall’art. 1137 c.c., la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali ex art. 1123 c.c. o di regolamento contrattuale di riparto delle spese per la prestazione di servizi nell’interesse comune.

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