Super Condominio e individuazione delle parti comuni

Il super condominio è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini che lo compongono. Risulta importante per la gestione e la comunione di beni immobili appartenenti a più proprietari, posti in rapporto di accessorietà rispetto a tutti gli edifici condominiali.

Che cosa è il super condominio?

L’evoluzione urbanistica ha portato alla nascita di conglomerati di edifici (già di per sé costituenti un condominio), con impianti e servizi in comune. Nel particolare, questa tipologia edilizia è denominata super condominio o condominio complesso.

Fino all’entrata in vigore della Riforma del condominio, datata Giugno 2013, in assenza di una specifica normativa che disciplinasse tale categoria edilizia, ci sono stati lunghi dibattiti in merito all’effettiva individuazione delle norme applicabili. Da un lato c’erano coloro che si schieravano a favore dell’applicazione degli articoli dettati in materia di comunione (articoli 1100-1116 C.C.). Al riguardo, è previsto che la condominialità s’instauri solamente per quei beni che si trovano nell’ambito di un unico fabbricato e non anche per quelle cose che risultano comuni a più di uno stabile. Inoltre, se il bene riveste una mera funzione di abbellimento – senza quindi possedere quel requisito di accessorietà che lo renda indispensabile per la fruizione delle unità immobiliari – allora sarà applicabile la disciplina della comunione.

Dall’altra parte c’erano numerosi studiosi che, invece, erano favorevoli all’assoggettamento del super condominio in base alle norme previste dagli articoli 1117 e ss C.C., secondo cui più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni. Pertanto, questa seconda ipotesi si è rivelata quella maggioritaria e comunemente accolta dagli esperti in materia.

Caratteristiche del super condominio

Il super condominio è dotato di un proprio regolamento, ed è amministrato attraverso propri organi. L’assemblea del super condominio è composta da tutti i partecipanti al complesso condominiale, non dal collegio degli amministratori dei singoli condomini. A tutela dei beni del super condominio l’unico soggetto ammesso ad agire in giudizio è l’amministratore dello stesso e non anche gli amministratori dei singoli edifici condominiali. Si tenga poi presente che, solo l’amministratore del super condominio ha la rappresentanza processuale attiva in merito a qualsiasi controversia che riguardi le parti comuni del super condominio stesso.

Questi complessi edilizi residenziali articolati in una pluralità di edifici, indipendenti dal punto di vista strutturale, sono accomunati dall’uso comune di opere comuni, quali: i parcheggi, i cortili, la portineria, i viali di accesso, la riserva idrica, l’impianto di illuminazione, etc. Può risultare necessario, secondo specifica richiesta ai condomini da parte dell’Amministratore di condominio, dover accatastare gli immobili per attribuire i beni comuni. Ma come avviene l’individuazione dei beni comuni? Questi i documenti da richiedere:

• visura elenco immobili e visura catastale storica per immobile;
• elaborato planimetrico catastale (rilasciato dal Catasto);
• relazione ipotecaria completa (rilasciata dalla Conservatoria).

Beni comuni censibili e beni comuni non censibili

Il problema del bene comune non censibile, di solito, si presenta in ambito condominiale. Qui, specifiche porzioni di area catastale, come ad esempio centralina elettrica o vano ascensore, sono di fatto aree comuni. In ambito normativo, queste porzioni comuni sono meglio classificate come:

• Beni comuni censibili: le porzioni censibili comuni a più unità immobiliari, sono dei beni immobili che costituiscono vere e proprie unità immobiliari con specifica capacità reddituale. Considerato che tali unità forniscono dei servizi comuni (esempi: parcheggio o piscina), è necessario che siano dichiarate al momento dell’accatastamento sotto la voce di “bene comune censibile“.
• Beni comuni non censibili: l’uso comune delle porzioni è destinato a tutti i condomini, anche se in realtà nessuno di essi può detenerne la proprietà esclusiva. Pertanto tali beni, rappresentando una proprietà in comune (ad alcune o a tutte le unità immobiliari presenti), indivisa e non dotata di propria autonomia e capacità reddituale, non possono essere censiti. Per questo motivo sono definiti “beni comuni non censibili”. I condomini, pur potendone usufruire liberamente, hanno comunque l’obbligo di mantenerli agibili per gli altri comproprietari.

Come vengono trattati i beni comuni non censibili?

La tipologia dei beni comuni non censibili, può essere individuata sia per caratteristiche di destinazione d’uso, sia per specifica funzione di utilizzazione indivisa. Va inoltre specificato che, queste porzioni di beni comuni, a causa della loro natura strettamente funzionale ad altre unità immobiliari, devono comunque essere rappresentate dal punto di vista grafico attraverso un elaborato planimetrico catastale. Una volta terminata la fase di accatastamento dei fabbricati, si potrà procedere all’inserimento dei dati catastali (foglio, particella e subalterno) avvalendosi del DOCFA. Si tratta di un apposito software messo a disposizione dall’Agenzia del Territorio.