Categoria catastale F2: requisiti e imposte
Hai un fabbricato in stato di rovina o stai valutando l’acquisto di un rudere? Allora ti sarà utile conoscere la categoria catastale F2, riservata agli immobili inagibili e privi di rendita. In questo articolo facciamo chiarezza su cosa significa “unità collabente“, sfatiamo alcuni dubbi comuni e ti spieghiamo quando si paga l’IMU, come funziona l’accatastamento, e quali bonus fiscali puoi richiedere.
INDICE:
Che cos’è la categoria catastale F2?
La categoria catastale F2 identifica le cosiddette unità collabenti, ovvero fabbricati in stato di rovina, non utilizzabili né per scopi abitativi né produttivi. Si tratta di immobili che, a causa di un degrado strutturale avanzato, non possono generare reddito e risultano inagibili. La definizione di F2 si applica quindi a edifici fatiscenti, ruderi, immobili parzialmente crollati o pericolanti, per i quali è richiesta una ristrutturazione importante prima di poter essere riutilizzati.
Va precisato che la categoria catastale F2 si riferisce esclusivamente a fabbricati e non ai terreni agricoli: nonostante alcune confusioni comuni, non esistono “terreni agricoli F2”, in quanto i terreni seguono una classificazione separata nel Catasto Terreni. La classificazione F2 è assegnata solo a edifici esistenti, privi di funzionalità e di impianti, che devono essere accatastati secondo una procedura specifica tramite DOCFA da parte di un tecnico abilitato.
Quali requisiti deve avere un immobile per essere classificato in categoria catastale F2?
Ricapitolando, un immobile può essere accatastato come unità collabente (categoria F2) se presenta:
- uno stato di degrado significativo;
- danni strutturali rilevanti o è parzialmente demolito;
- inutilizzabilità totale ai fini abitativi o produttivi;
- incapacità di generare reddito.
Si paga l’IMU sulla categoria catastale F2?
Gli immobili classificati nella categoria catastale F2, ovvero i fabbricati in stato di rovina o collabenti, non sono soggetti al pagamento dell’IMU (ex TASI). A chiarirlo è la Risoluzione n. 4 del 16 novembre 2023 del Dipartimento delle Finanze del MEF, che precisa due aspetti fondamentali:
- questi immobili non sono considerati fabbricati imponibili, in quanto privi di rendita catastale,
- non possono essere tassati come aree edificabili, poiché risultano comunque censiti come fabbricati nel Catasto.
L’esenzione rimane valida finché l’immobile conserva la classificazione F2. Tuttavia, se il fabbricato viene completamente demolito, il terreno su cui sorge torna a essere considerato area edificabile, diventando quindi soggetto a tassazione IMU.
Per beneficiare dell’esonero, è essenziale che il fabbricato sia correttamente accatastato in F2 tramite pratica DOCFA, corredata da documentazione tecnica che dimostri il degrado strutturale. In caso di dubbi o per verificare eventuali variazioni catastali o urbanistiche, è sempre consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato o all’Ufficio Tecnico comunale.
Come si accatastano le unità collabenti in categoria catastale F2?
L’accatastamento di un immobile come unità collabente in F2 è una procedura fondamentale per escludere fabbricati in stato di degrado dal pagamento dell’IMU e di altre imposte. Si ricorre a questa classificazione quando un edificio è inutilizzabile, privo di impianti funzionanti e non più idoneo a produrre reddito, come avviene spesso per ruderi, edifici pericolanti o case oggetto di ingiunzione di demolizione.
La procedura deve essere eseguita da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), il quale effettua un sopralluogo e redige una perizia tecnica per attestare lo stato di inagibilità dell’immobile. Successivamente, la documentazione viene trasmessa all’Agenzia delle Entrate tramite una pratica DOCFA, secondo quanto previsto dal D.M. 2 gennaio 1998, n. 28.
Una volta approvata la richiesta, l’immobile viene registrato in categoria F/2, la rendita catastale viene azzerata e l’edificio non è più soggetto a tassazione. In presenza di un’ingiunzione comunale alla demolizione, è opportuno avviare la pratica catastale prima dell’intervento, per sospendere eventuali imposte fino alla rimozione dell’immobile dal Catasto.
Domande frequenti sulla categoria catastale F2
Gli immobili diroccati rientrano nella categoria F2?
Sì, gli edifici diroccati, ovvero in stato avanzato di rovina o crollo, sono tipicamente classificabili come unità collabenti (F2), a condizione che non siano più utilizzabili e produttivi.
È sufficiente che un immobile sia inutilizzato per essere F2?
No, l’inutilizzo non basta. L’immobile deve essere inutilizzabile a causa di danni strutturali gravi, mancanza di impianti, o pericolo per l’incolumità, e non semplicemente non occupato o disabitato.
Si può accedere al Superbonus o al Sismabonus con un immobile in categoria catastale F2?
Sì, è possibile accedere sia al Superbonus che al Sismabonus per interventi su immobili in categoria F/2 (unità collabente), a condizione che al termine dei lavori l’immobile venga accatastato in una categoria agevolabile (es. abitazione principale diversa da A/1, A/8, A/9). Inoltre, per il Sismabonus è necessaria una modifica della destinazione d’uso con regolare autorizzazione.
È obbligatoria la dichiarazione di conformità catastale per vendere un immobile in categoria F2?
No, per gli immobili classificati come unità collabenti non è necessario fornire la dichiarazione di conformità catastale in caso di vendita, donazione o successione. Questo perché tali fabbricati, essendo in stato di rovina, non hanno una rendita catastale attiva e non rientrano negli obblighi previsti per gli immobili agibili.
