Cancellazione dell’ipoteca volontaria e giudiziale

La cancellazione dell’ipoteca è una delle modalità di estinzione previste dall’articolo 2878 del Codice Civile. Per poter costituire l’ipoteca su un bene immobile è indispensabile l’iscrizione nei registri immobiliari della Conservatoria. Con l’estinzione dell’obbligazione, si può provvedere alla cancellazione dell’ipoteca. Tuttavia, le modalità sono differenti tra l’ipoteca volontaria e quella giudiziale.

La cancellazione dell’ipoteca

Tra le cause di estinzione delle ipoteche previste dal Codice Civile, art. 2878, rientrano la cancellazione dell’iscrizione e l’estinguersi dell’obbligazione. Il significato di cancellazione dell’ipoteca è quindi distinto dalla estinzione.

Estinzione e cancellazione dell’ipoteca

L’estinzione dell’obbligazione determina la cessazione degli effetti dell’ipoteca e, di conseguenza, coincide con la cessazione del diritto del creditore ipotecario. A titolo esemplificativo, al termine del pagamento integrale di un mutuo ipotecario derivante da ipoteca volontaria, l’ipoteca si estingue ma non viene automaticamente cancellata. Nei pubblici registri immobiliari essa continua infatti a figurare. Questo accade perché che l’ipoteca, seppure estinta per rimborso totale del debito, non è stata ancora cancellata dai pubblici registri.

Cause di estinzione delle ipoteche

• la mancata rinnovazione entro il termine di venti anni (art. 2847)
• la cancellazione dell’iscrizione
• l’estinzione dell’obbligazione
• il perimento del bene ipotecato
• la rinunzia del creditore
• il decorse del termine di scadenza
• il verificarsi della condizione risolutiva
• l’emanazione del provvedimento di trasferimento del diritto all’acquirente

Cancellazione dell’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca avviene solo al momento dell’iscrizione nei pubblici registri della annotazione a margine che specifica la cancellazione parziale o totale. La mancata cancellazione può impedire la futura circolazione del bene. Perché? Un potenziale acquirente, effettuando una visura ipotecaria online, noterà la presenza del gravame nell’elenco sintetico delle formalità e ne pretenderà sicuramente la cancellazione. Solo la cancellazione fornirà la sicurezza giuridica che l’immobile risulti libero da gravami.

Il procedimento di cancellazione dell’ipoteca è diverso in base al tipo di ipoteca.

Cancellazione dell’ipoteca volontaria

Gli art. 2882 e ss. disciplinano il procedimento di cancellazione delle ipoteche che deve essere eseguita dal Conservatore in forza di:

• atto di assenso del creditore alla cancellazione o modalità automatica
• atto notarile o scrittura privata autenticata
• sentenza del Giudice

Cancellazione con modalità automatica

Nel caso di utilizzo della modalità automatica, introdotta con la Legge n° 40 del 2 aprile 2007, il creditore (es. la banca) deve comunicare l’avvenuta estinzione del mutuo presso i competenti uffici. Questi ultimi procederanno poi alla cancellazione dell’ipoteca. Si tratta di una modalità di cancellazione che non prevede quindi l’intervento del notaio. Viene eseguita senza alcun onere per il debitore.

Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, la spontanea comunicazione di cancellazione dovrà avvenire entro 30 giorni dall’estinzione, inviando notifica all’Agenzia del Territorio. Questa dovrà occuparsi della cancellazione dell’ipoteca. In caso di inerzia, il cliente dovrà sollecitare affinché l’obbligo venga rispettato. Per i mutui estinti prima della data sopracitata, i 30 giorni decorreranno a partire dalla data di richiesta da parte del debitore.
È da sottolineare che il creditore che ha comunicato l’estinzione dell’ipoteca ha 30 giorni di tempo per ripensarci ed eventualmente opporsi alla cancellazione dell’ipoteca,qualora vi sia un giustificato motivo.

Cancellazione con atto notarile

La cancellazione con atto notarile è obbligatoria se il creditore non è una banca. A differenza del sistema automatico, questa è immediata e irrevocabile. Il notaio raccoglie il consenso del creditore alla cancellazione e procede alla sua registrazione nei Pubblici Registri. Come si svolge tutto ciò nel concreto? Il notaio redige un atto notarile unilaterale, sottoscritto poi dal creditore e dal notaio stesso. L’atto viene trasmesso all’Agenzia del Territorio, in questo modo il debitore non correrà alcun rischio e dovrà solo assumersi le spese relative.

Cancellazione con ordinanza giudiziale

Qualora il creditore non voglia riconoscere e prestare il consenso alla cancellazione, è possibile (art. 2884) richiedere la cancellazione in forza di una ordinanza giudiziale. Il giudice, accertata l’effettiva estinzione della obbligazione, emette una sentenza che dovrà essere presentata quale titolo giuridico valido per la cancellazione totale.

Cancellazione dell’ipoteca giudiziale

Per quanto riguarda invece la cancellazione dell’ipoteca giudiziale, questa può essere ottenuta alternativamente con:

• ordinanza del Giudice, ovvero una sentenza o un provvedimento passato in giudicato. Attraverso questa il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione, di perimento del bene ipotecato e di vendita forzata della cosa ipotecata;
• atto notarile sottoscritto dal creditore e dal notaio stesso e poi trasmesso all’Agenzia del Territorio. L’atto deve avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e contenere la dichiarazione di rinunzia all’ipoteca del creditore a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione;

Per approfondire ulteriormente quest’ultima forma di ipoteca, leggi anche il nostro articolo Cancellazione ipoteca giudiziale: come si fa e cosa comporta. In questo caso è esclusa la cancellazione con modalità automatica. Questa è infatti concessa solo per le ipoteche volontarie relative a mutui concessi da Banche.

Effetti della cancellazione ai fini di recupero dei crediti

Per cancellare una ipoteca occorre quindi:

1. un titolo (atto di assenso, notarile, sentenza) in copia conforme all’originale, uso iscrizione
2. una nota redatta attraverso un apposito software su supporto informatico
3. versamento delle imposte e tasse ipotecarie mediante F23 (D.lgs. 347/1990)

La cancellazione dell’ipoteca potrà essere riscontrata nell’elenco delle formalità attraverso una visura ipotecaria. Per esaminare il dettaglio dell’atto e la data di decorrenza, occorre estrarre la nota di trascrizione nella quale sarà annotata a margine l’avvenuta cancellazione.