Accatastamento delle pertinenze nel condominio
Le modifiche apportate alla normativa catastale hanno introdotto alcune novità per l’accatastamento delle pertinenze delle nuove costruzioni. Quali sono le conseguenze sull’accatastamento delle pertinenze di un condominio?
Cosa sono le pertinenze?
Anche in questo caso per avere una precisa definizione dobbiamo fare riferimento al Codice Civile. L’art. 817 stabilisce che: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima“.
Non è sufficiente che una cosa sia collegata ad un’altra perché possa esistere un vincolo di pertinenza. Sarà invece necessaria la coesistenza di due presupposti:
- l’elemento oggettivo, ovvero il rapporto di servizio od ornamento rispetto alla cosa principale;
- l’elemento soggettivo, rappresentato dalla volontà del proprietario o del titolare di altro diritto reale di destinare la cosa al servizio od ornamento della cosa principale.
Il rapporto di pertinenza viene meno quando non sussistono più l’elemento oggettivo o soggettivo. Esistono diversi tipi pertinenze, quelle oggetto della nostra attenzione saranno le pertinenze di immobile a immobile (es. posto auto o garage, cantina, soffitta, tettoia, pozzo).
Pertinenze e IMU
La normativa che ha istituito IMU, l’Imposta Municipale Unica sugli immobili, precisa che possono considerarsi pertinenze dell’abitazione principale solo le unità immobiliari classificate nelle seguenti categorie catastali nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali:
- C/2, ovvero cantine, soffitte, solai;
- C/6, come stalle, posto auto, autorimesse senza fini di lucro;
- C/7, comprendente tettoie chiuse o aperte.
Un corretto accatastamento è essenziale anche ai fini IMU. Negli anni ’60 e ’70, dopo l’edificazione di un condominio, capitava che nell’atto di compravendita fosse compreso un posto auto o una cantina nel piano pilotis. Tuttavia, senza attribuzione di un identificativo catastale. Attualmente i Comuni, al fine di recuperare tributi (IMU e TASI) chiedono obbligatoriamente di accatastare queste pertinenze. In alcuni casi, in fase di accatastamento, è stata possibile la loro identificazione catastalmente ma solo come bene comune non censibile (BCNC). Si tratta di un bene comune a tutti i condomini e di competenza dell’amministrazione condominiale. In sede della prima riunione condominiale, queste pertinenze, una volta accatastate come BCNC, verranno attribuite ai singoli proprietari degli appartamenti facenti parte il condominio.
In generale, la legge istitutiva dell’IMU prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza appartenente a ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Ciò è valido anche in caso di pertinenza accatastata unitamente all’abitazione.
Le nuove modalità di accatastamento delle pertinenze C/2
Le modifiche apportate nel 2016 alla normativa catastale hanno introdotto alcune novità nell’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione. Queste riguardano nello specifico le pertinenze rientranti nella categoria C/2 e che hanno accesso autonomo rispetto all’immobile principale. Pertanto riguardano cantine e soffitte con accesso dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte insieme all’abitazione. Queste non saranno più inserite nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. Si dovrà procedere alla creazione di un diverso subalterno e poi accatastare la pertinenza in C/2.
Questa novità produrrà delle conseguenze prettamente economiche: la rendita catastale complessiva sarà superiore e aumenterà la spesa per procedere all’accatastamento delle unità immobiliari. La pertinenza non verrà più considerata come vano accessorio dell’abitazione, ma come vano principale del proprio specifico subalterno.
Come richiedere l’accatastamento di nuovi fabbricati?
Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Pratica di accatastamento fabbricati docfaÈ possibile richiedere l’accatastamento di nuovi fabbricati tramite la pratica Docfa. Si tratta diun programma informatico realizzato dall’Agenzia del Territorio e messo a disposizione dei professionisti (geometri, ingegneri, periti) per la compilazione delle denunce di accatastamento e di variazione relative alle unità immobiliari urbane censite o da censire presso gli Uffici del Catasto. Il documento che include i dati tecnici e descrittivi delle unità immobiliari denunciate oltre ad una serie di rappresentazione grafiche dell’immobile (planimetrie catastali) da accatastare o rispetto alla quale presentare una variazione.
Le pertinenze in condominio
Nel caso delle pertinenze in condominio di nuova costruzione, l’impresa incaricata dovrà accatastare un numero considerevole di appartamenti con soffitta e/o cantina. Con il nuovo accatastamento delle pertinenze, le spese complessive risulteranno molto più alte in fase di accatastamento dell’immobile. Questo perché non si avrà più l’accatastamento unito di alloggio e cantina/soffitta, ma si dovranno costruire numerosi subalterni autonomi. La presentazione in Catasto di ogni unità immobiliare in categoria C/2 ha un costo fisso di 50,00 euro.
Per saperne di più, leggi anche super condominio e l’individuazione delle parti comuni.
42 commenti per "Accatastamento delle pertinenze nel condominio"
Buongiorno.
Faccio parte di un contesto le cui prime proprietà private (identificate con particelle catastali ben precise) ricadono/confinano con una porzione di terreno (strada sterrata) identificato a sua volta con particella catastale diversa e al di sopra del quale ci sono degli immobili, anche loro identificati con proprie particelle.
Questo terreno con sopra gli immobili di cui ho accennato, è stato acquistato dai proprietari delle prime proprietà private in un secondo momento, con altro atto notarile, ma SENZA eseguire una DOCFA.
Pertanto, questo secondo terreno e gli immobili che vi insistono sopra, possono essere considerati di pertinenza delle prime proprietà e, addirittura, essere gestiti attraverso la normativa condominiale?
Oppure sono semplicemente un acomunione di beni non dinper5inenza delle prime proprietà?
Un eventuale regolamento condominiale, in tali circostanze, può avere validità senza che sia stata fatta precedentemente DOCFA?
Grazie
Gentile Francesca, la casistica esposta è molto articolata, pertanto le suggeriamo di confrontarsi con un geometra. Cordiali saluti.
buongiorno mi chiamo marzia, nel mio palazzo che e del 1800 circa ci sono due cantinole che non sono mai state accatastate da nessuno.
una casa venduta di cui i vecchi proprietari occupavano la cantina senza sapere che non era di loro proprietà hanno venduto l’immobile senza cantina ma la nuova proprietaria la sta occupando secondo me indebitamente.
vorrei sapere se posso accatastare le due cantine in quanto anticamente il palazzo dove vivo era della famiglia di mia madre deceduta che di volta in volta i miei antenati hanno venduto.
Gentile Marzia, occorrerebbe fare l’accatastamento però prima sarebbe necessario verificare tutti dati e dimostrare la proprietà dei locali in oggetto. Trattandosi di una casistica piuttosto specifica, le suggeriamo di confrontarsi con un notaio che possa analizzare la sua situazione e indicarle come procedere. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Ci sarebbe un problema con una cantina venduta per adibire ad uso vano ascensore per il condominio, non è mai stato effettuato l’atto da un notaio per scorporare e quindi mi ritrovo a pagare l’IMU come magazzino ,le chiedo un consiglio come affrontare il problema a livello condominiale per non avere più la proprietà.
Grazie
Gentile Vincenzo, sarà necessario firmare un atto notarile per eseguire il trasferimento di proprietà a tutti i condomini. Le suggeriamo di confrontarsi con l’amministratore di condominio e con un notaio affinché possa procedere in tal senso. Cordiali saluti.
Buongiorno, abito in un condominio e ho fatto fare sanatoria per il mio appartamento al 3° piano con conseguente nuovo accatastamento di appartamento e cantina (al piano interrato e accessibile da parti comuni) come due unità separate. L’amministratore mi dice che devo anche fornire i nuovi dati dei millesimi di appartamento e cantina separati. L’Architetto che ha fatto la sanatoria non è in grado di calcolarli e non sa come aiutarmi. Ho consultato un Geometra e mi dice che deve farlo l’Amministratore. Avendo fatto la stessa operazione per un altro appartamento in altro condominio (stesso piano e accesso cantina da parti comuni), ho consultato l’Amministratore dell’altro condominio e mi dice che, non variando i millesimi totali lui registrerà le due unità catastali senza variare i millesimi.
Domande: è possibile sapere cosa dice la normativa in merito al ricalcolo dei millesimi per le due unità separate? E’ effettivamente obbligatorio definire i millesimi di cantina e appartamento? La normativa specifica chi deve fornire il dato? Grazie.
Gentile Paolo, per quanto riguarda la rettifica o modifica delle tabelle millesimali, la normativa di riferimento è l’Articolo 69 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie. Per ulteriori informazioni le suggeriamo di chiedere la consulenza di un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.
Buon pomeriggio, mi chiamo Claudio ed ho da porre due quesiti. Ho acquistato circa 35 anni fa un appartamento ad uso civile abitazione in un fabbricato composto complessivamente di 2 appartamenti ad uso civile abitazione ed 1 appartamento ad uso ufficio. Nell’atto di compravendita ho diritto all’uso della cantina in condominio (cantina accatastato con proprio sub). Ciò posto, considerato che la cantina è un bene a servizio dell’abitazione suppongo che nel mio caso, seppur in condominio, abbia diritto al 50 % della servibilita’ della stessa o meglio in relazione ai millesimi di proprietà tra i 2 appartamenti ad uso civile abitazione a confronto. E questo è il primo quesito.
Inoltre, circa 10 anni fa l’appartamento ad uso ufficio è stato convertito ad uso civile abitazione. Quindi oggi il fabbricato è costituito da 3 appartamenti ad uso civile abitazione in luogo dei precedenti 2. In relazione a ciò la mia domanda è se la cantina in condomino entra automaticamente nella servibilita’ del nuovo appartamento e quindi destinata a 3 utenti in luogo dei 2 precedenti o se è necessario il consenso di entrambi i 2 utenti originari, visto che al momento dell’acquisto del mio immobile uno degli elementi di scelta fu proprio la possibilità di fruizione di un ampio spazio cantina (parliamo di una superficie complessiva di 60mq). In termini di spazio occupabile seppur in condominio, posso conservare il diritto acquisito in sede di compravendita?
Buongiorno Claudio, sarebbe necessario verificare gli atti di acquisto dell’immobile ad uso ufficio, in quanto anche quest’ultimo potrebbe aver avuto diritto all’uso della cantina. Quest’ultima è bene condominiale e pertanto è disciplinata dagli artt. 1117 e ss. del codice civile ed è di proprietà di tutti i condomini. L’art. 1118 c.c. dispone inoltre che: “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.” Cordiali saluti.
Buongiorno, sono proprietario di una villetta a schiera che insiste in un complesso di ulteriori 10 villette. il lotto è recintato. Ciacuna delle 11 U.I. ha nel seminterrato accatastati 18 mq di garage come pertinenza alla A.P. ed la restante porzione accatastata come cantina. l’area esterna recintata (cortile condominiale) è definita come BCNC su cui (per atto notarile) ciascun proprietario può posteggiare un solo autoveicolo. Non è mai stata fatta un assegnazione ufficiale degli stalli dell’area BCNC e sono trascorsi 26 anni senza che siano sorte contestazioni circa le assegnazioni di fatto. L’intero lotto era in diritto di superficie e recentemente tre degli 11 proprietari (tra cui io) hanno acquistato del comune la porzione di area dove insiste l’immobile inclusa la porzione BNCN. Benchè il l’impresa abbia sottoscritto una convenzione con il comune che identifica nell’area BNCN 11 parcheggi per autovetture, si chiede se sia possibile trasferire la pertinenza garage nell’area BNCN e trasformare in cantina i 18mq del garage.
Buongiorno Pierpaolo, nella trasformazione in cantina dei 18 mq del garage non dovrebbero esserci particolari difficoltà, la situazione di complica invece per quanto riguarda l’area BNCN. Il nostro consiglio è quello di rivolgervi congiuntamente ad un tecnico, in modo tale che valuti se il tutto possa essere proposto al Catasto. Cordiali saluti.
PROPRIETARIO DI UN A2 AL 100% IN UN CONDOMINIO E DI UN C6
PER 120/2040 DI POSSESSO. ENTRAMBI SONO ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZA?
Buongiorno Luigi, in base a quanto da lei descritto sembrerebbe essere pieno proprietario dell’abitazione principale A/2 e proprietario di una quota della pertinenza C/6. Cordiali saluti.
Buona sera,da poco ho acquistato in una casa suddivisa in 4 mini appartamenti con area comune un mini con giardino al piano terra con giardino privato messo a catastò al rogito con geometra,ora resta una unità al piano primo mini appartamento che vorrebbero i proprietari con agenzia venderlo con giardino privato in areo comune messo a catastò ,possono farlo senza la firma di tutti e 3 i proprietari?cioe’ se un proprietario non è d accordo possono farlo anche con la maggioranza e senza la firma di tutti e 3?grazie in anticipo
Buongiorno Alessio, leggendo il Suo quesito non ci è chiara la struttura dell’immobile. Potrebbe specificare meglio? Saremmo lieti di poterla aiutare. Grazie.
Buonasera, vorrei accatastare come BCNC (comune a due immobili sovrapposti) uno spazio lavanderia, che ha accesso autonomo dall’esterno e – attualmente – ha anche un’accesso direttoda una delle unita immobiliari. Posso procedere mantenendo anche l’accesso diretto da una delle unità immobiliari o devo chiudere tale accesso prima di poterlo accatastare come BC? grazie
Gentile Cristiano, sulla base di quanto ci descrive sembra che abbia la possibilità di procedere mantenendo l’accesso diretto da una delle unità immobiliari. Le suggeriamo, comunque, di verificare l’effettiva fattibilità della modifica insieme al tecnico geometra incaricato di effettuare tale variazione. Cordiali saluti.
Buongiorno gentile signor MARRAS,vengo al mio quesito: nel 2004 ho comprato una porzione di casa divisa in due. Questi, aveva un cortile adiacente usato per posto auto(trattasi di circa metri 8 per 10).
Inoltre, oltre al cortile c’erano anche altri metri di spazi in comune i quali sono stati divisi sempre con uso esclusivo complessivamente a quattro soggetti.
Al sottoscritto, è stato concesso in un uso esclusivo dal venditore con scrittura privata la metà del cortile , la stessa scrittura privata era documentata nell’atto notarile della vendita della porzione di casa di cui si faceva menzione di doverci attenere ad essa. Io posso accatastarmi il cortile che ho ricevuto con l’uso esclusivo. Devo seguire una procedura?
Grazie.
Buonasera Raffaele, può accatastare il cortile che ha ricevuto dopo aver identificato, catastalmente, l’area edilizia che comprende l’immobile, per poi procedere all’accatastamento della sua particolare proprietà. Sarebbe preferibile, inoltre, procedere all’accatastamento insieme agli altri soggetti coinvolti, dato che un accatastamento parziale potrebbe essere un problema. Cordiali saluti.
Buonasera,se il 2° piano dell abitazione che vorrei acquisaore è accatastato solo 1 ripostiglio ora ad uso bagno se lo volessi accatastare assieme ad altre due stanze sempre adibite a rispostoglio dovrei avere il consenso anche dei condomini?
Grazie
Gentile Francesca, risulta complesso rispondere al suo quesito senza poter visionare la documentazione a cui si riferisce. Sarebbe importante sapere se questi locali sono stati edificati contestualmente all’edificazione dell’intero palazzo e contemporaneamente accatastati come locali di sgombero? La proprietà a chi è attribuita? Si tratta di un bene condominiale? Potrebbe specificare meglio? Saremmo lieti di poterla aiutare. Grazie.
Buona sera devo acquistare tramite asta una autorimessa, descritta come un locale uso magazzino/deposito/autorimessa accatastato C/6, posso utilizzarlo e/o affittarlo come magazzino o deposito oltre ad autorimessa. grazie della risposta
Franco
Buongiorno Franco, si certamente. Una volta completata la procedura di aggiudicazione all’asta e successivamente al decreto di trasferimento che verrà emesso dal Giudice delle Esecuzioni Immobiliari, può disporre come crede del locale e affittarlo. Stante che la destinazione d’uso della categoria catastale, C/6, corrisponde all’utilizzo dell’immobile o alla sua locazione, nulla osta per l’affitto con destinazione magazzino, deposito o autorimessa.
Ho frazionato un appartamento in uno stabile del 1961 e ho frazionato anche la cantina, ottenendone due. Le nuove norme sull’accatastamento delle cantine valgono anche per queste o solo per le ‘nuove costruzioni’?
Gentile Susanna, sulla base di quanto da lei esposto riteniamo che non essendo il suo immobile di nuova costruzione non vi siano gli estremi per l’applicazione della norma aggiornata. Questa riguarda infatti la nuova costruzione di fabbricati, mentre il suo era già accatastato e poi frazionato. Cordiali saluti.
Buonasera.
Nel nostro condominio purtroppo paghiamo una discreta somma all’anno di IMU-TASI per i posti auto condominiali pilotis.
Potrebbe gentilmente chiarire se i posti auto di proprietà comune ma assegnati in uso esclusivo ad abitazione principale possano equipararsi alla pertinenza di abitazione principale e dunque essere esenti da IMU-TASI?
C’è qualche sentenza o indirizzo giurisprudenziale che inizi a muoversi in questo senso?
Buongiorno Romeo, da ciò che ci ha indicato ci sembra di capire che i posti auto siano stati accatastati come bene comune non censibile e poi attribuiti in sede di riunione condominiale. Questo perché probabilmente negli atti di compravendita di ciascuna unità abitativa non era esplicitata anche la proprietà del posto auto, o al tempo non era prevista. Non è possibile quindi accastarli come proprietà individuale e usufruire dell’esenzione. Le suggeriamo di leggere attentamente la copia dell’atto di compravendita dell’appartamento per verificare quanto scritto in proposito sulla parte dedicata al suo posto auto. Cordiali saluti.
Grazie.
Purtroppo nell’atto (1969) il posto auto è chiaramente escluso dalla proprietà individuale, in quanto inserito nella proprietà comune con la sola precisazione del diritto all’assegnazione esclusiva in base all’interno (individuato poi in sede di regolamento condominiale e tabella delle assegnazioni). All’epoca, ai fini ICI non faceva alcuna differenza tra assegnazione e proprietà. Mia madre, infatti, è sempre stata convinta di possederlo come la mansarda che invece è pertinenza a tutti gli effetti, inclusa nella rendita dell’appartamento.
Poi nel 2014 il Comune ha obbligato il condominio ad accatastarli e da allora paghiamo oltre 4000 euro di IMU-TASI all’anno.
A questo punto mi chiedo come mai all’epoca dell’accatastamento voluto dal Comune non è stato fatto l’accatastamento in favore delle singole proprietà? Io non seguivo la questione, altrimenti mi sarei informata subito.
Da quello che ha potuto capire, lei pensa che si possa fare oggi?Forse il costo di queste pratiche è mediamente molto elevato?
Gentile Romeo, riteniamo che possa porre la questione all’amministratore di condominio per contattare un Notaio affinché possa verificare la possibilità di stipulare un atto di cessione del posto auto assegnato a ciascun condomino, in modo poi da poterlo inserire nell’esenzione della pertinenza della prima casa. Cordiali saluti.
Buongiorno,
so acquistando una abitazione con giardino comune a più unità immobiliari identificato come BCNC. Prima dell’acquisto vorremmo frazionarlo per poi attribuirne una porzione per ogni unità immobiliare con l’atto di compravendita. Per essere in regola il giardino va frazionato in più BCNC o dobbiamo frazionarlo come BCC?
Buongiorno Silvia, il frazionamento catastale del giardino deve essere effettuato prima dell’atto di compravendita in modo da attribuire ad ogni unità immobiliare la sua porzione. La scelta dipende dall’utilizzo che verrà fatto delle singole aree: se si tratta di aree cortilizie di uso comune tra i proprietari delle unità immobiliari, vanno accatastate come bene comune non censibile. Se, viceversa, si intende attribuire ad ogni singola unità immobiliare la sua porzione di giardino in uso esclusivo, vanno accatastale come pertinenze dell’unità principale.
Salve mio marito negli anni 70 ha acquistato un appartamento con cantina e posto auto coperto indicati nel rogito.L’immobile era costruzione e quindi non accatastato
Adesso che vuole venderlo risulta accatastato solo il posto auto e non la cantina
È necessario provvedere prima della compravendita?
Grazie
Buongiorno Carlotta, si certamente. Non si può procedere con la stipula del rogito ed occorre presentare in Catasto la denuncia di accatastamento anche della cantina in modo da disporre degli identificativi catastali (foglio, particella o mappale e subalterno) indispensabili per la corretta individuazione delle unità immobiliari oggetto di compravendita.
salve ho un appartamento le mie finestra da su un cortile condominiale quando ho compratto dopo 3 mesi e’ diventtato la pertinenza di un propietari che acquistato un magazzino che sulla visura catastale non cera la pertinena e anche sul atto del vecchio propiettario posso dividere la pertinenza se atto e’ stato fatto nel 2006 grazie
Buonasera Roberto, non è semplice rispondere al suo quesito senza aver preso visione dei documenti. In linea generale, deve verificare non la visura catastale ma l’atto notarile con il quale lei ha acquistato l’immobile in oggetto e, in particolare, l’elaborato planimetrico. Nell’atto notarile dovrebbe individuare, se presente, la descrizione relativa al cortile condominiale ed alle proprietà comuni. Se il cortile è effettivamente condominiale, il singolo condomino non può limitarne l’utilizzo agli altri, salvo che non sia previsto in una delibera condominiale. Cordiali saluti.
Buongiorno, i miei genitori vivono in una casa a schiera, hanno costruito una cantina con accesso diretto dal loro seminterrato.
Hanno avuto l autorizzazione del condominio in quanto il giardino è ad uso eslusivo di ogni unita abitativa ma di proprietà condominiale.
Ora per l accatastamento ci saranno dei problemi perché appunto è una cantina di proprietà su suolo condominiale ?
Grazie
Buonasera Simona, il problema si pone non tanto e solo per l’accatastamento ma ancora prima per la regolarità urbanistica. Il terreno sul quale è stata costruita era edificabile o, nel condominio, esisteva la disponibilità di una cubatura residua? Il condominio ha deliberato in una assemblea condominiale regolarmente convocata e con la maggioranza stabilita la cessione della cubatura edificabile ai suoi genitori o l’autorizzazione ha costruire sul terreno in oggetto? È stata presentata una pratica edilizia in Comune? In assenza di questi elementi l’accatastamento non può essere presentato.
Buongiorno,vicino alla mia abitazione ho costruito una tettoia per la macchina.L’Agenzia del Territorio mi ha chiesto il DocFa.Fatto questo è automatico che la tettoia è pertinenza della prima casa e quindi esente da IMU e TASI o si deve fare la dichiarazione IMU,non avendo fino ad oggi nessuna pertinenza.Grazie
Buongiorno Tiziana, la tettoia non è soggetta al pagamento dell’IMU o della TASI in quanto non si tratta di un incremento di cubatura. Con la pratica Docfa ha regolarizzato catastalmente la tettoia e provveduto ad aggiornare la scheda catastale. La rendita catastale è rimasta invariata.
Buongiorno volevo sapere se l accatastamento condominiale è a carico del costruttore o dell’ acquirente grazie
Buongiorno Giulio, il costruttore, alla conclusione dei lavori, deve presentare in Catasto la pratica di accatastamento di tutte le unità immobiliari presenti nel fabbricato. Questo al fine non solo di concludere gli atti di compravendita ma anche dell’eventuale frazionamento ed accollo di mutuo sugli immobili. Il costo dell’accatastamento è solitamente compreso nel prezzo di compravendita.