Contratti di locazione. Quali verifiche fare prima della registrazione.

Contratti di locazione. Quali verifiche fare prima della registrazione.

La registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate prevede la disponibilità di alcuni documenti, allegati al contratto o facenti parte integrante dello stesso, ed il rispetto di alcune condizioni essenziali che devono essere indicate nel contratto. Al fine di evitare di dover effettuare modifiche al contratto appena sottoscritto, è bene conoscerne in anticipo i contenuti.

Registrazione di un contratto di locazione

Registrazione di un contratto di locazione

L’Agenzia delle Entrate stabilisce che tutti i contratti di locazione ed affitto (con la sola eccezione dei contratti aventi durata inferiore ai 30 giorni) di immobili, inclusi i fondi rustici ed i contratti stipulati tra soggetti passivi di IVA, i privati cittadini, debbano essere obbligatoriamente registrati entro e non oltre 30 giorni dalla data di firma. L’onere è indifferentemente a carico del proprietario dell’immobile, il locatore, o dell’inquilino, il conduttore ed entrambi sono in solido responsabili per il pagamento dell’imposta di registro per tutte le annualità di durata della locazione. Nei contratti tra privati esiste la possibilità di ricorrere, nel caso di immobili ad uso abitativo, ad un regime fiscale alternativo, la cedolare secca con un importo unico in sostituzione dell’imposta di registro e di bollo, dell’Irpef e delle addizionali relative al reddito dell’immobile.

Perché indicare i dati catastali dell’immobile nel contratto di locazione

Una delle condizioni essenziali prevista dall’Agenzia delle Entrate è l’indicazione dei dati catastali dell’immobile oggetto di locazione. L’obbligo di indicazione dei dati catastali è scattato dal 1 luglio 2010 con il protocollo n. 83561/2010 dell’Agenzia e la circolare n. 2/2010 quale applicazione del decreto legge n. 78 del 2010. L’obbligo è esteso anche alle cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti. Il Catasto non è un’entità immobile ma in continua evoluzione e questo implica che l’ufficio del Catasto possa anche provvedere d’ufficio ad effettuare delle variazioni dei dati catastali, sopprimendo una particella o accorpando più particelle o creando nuove particelle da una soppressa. Per questo motivo, prima di procedere con la firma del contratto, è indispensabile verificare i dati catastali dell’immobile e delle eventuali pertinenze inserite nel contratto.

La verifica può essere effettuata indicando i dati catastali, se conosciuti, con una visura catastale per immobile o, in alternativa, indicando i dati catastali del proprietario dell’immobile, persona fisica o giuridica, con una visura catastale per soggetto. In entrambi i casi si disporrà di un documento estratto da una fonte certa, l’Agenzia delle Entrate, ed aggiornato alla data della richiesta con indicazione dei catastali corretti da indicare nel contratto.

Quali dati catastali indicare nel contratto?

I dati essenziali sono:

  • comune e indirizzo
  • foglio
  • particella o mappale
  • subalterno (se presente)
  • destinazione d’uso
  • superficie in metri quadri

I dati catastali così indicati contribuiranno poi al data base dell’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.

La planimetria catastale va allegata al contratto di locazione?

Nel caso della planimetria non esiste una indicazione specifica stabilita dall’Agenzia delle Entrate per le locazioni. La circolare n. 2 del 2010 prevede l’obbligatorietà per il notaio di indicazione dei datai catastali aggiornati e della verifica della conformità della planimetria catastale. Con una accezione estensiva, lo stesso obbligo può essere esteso anche ai contratti di locazione. La planimetria catastale può essere allegata o meno al contratto ma, se citata nel contratto, è bene specificare che il conduttore ha preso visione della planimetria e la considera conforme allo stato dei luoghi dell’immobile in oggetto. Questo per evitare che sorgano divergenze nel corso di svolgimento del contratto da parte del conduttore in ordine alla distribuzione e destinazione dell’immobile.

La planimetria catastale potrebbe essere costituita da più fogli, ad esempio nel caso di più pertinenze (cantina, box auto, posto auto ..) dell’immobile principale. In ogni caso contribuisce al conteggio del diritti di bollo, pari ad una marca da bollo da 16 euro ogni pagine di contratto e, comunque, ogni 100 righe.

APE, attestato di prestazione energetica

Abbiamo già esaminato la normativa in merito alla certificazione degli edifici in un precedente articolo. Qui occorre ribadire che l’attestato APE di prestazione energetica sulla base del decreto del 26 giugno 2015 è obbligatorio non solo per gli atti di compravendita ma anche per le locazioni. Il conduttore deve nel contratto indicare di aver ricevuto dal locatore tutte le informazioni in merito alla prestazione energetica dell’immobile e di disporre del relativo attestato. E’ fondamentale che l’attestato APE sia sottoscritto da un tecnico abilitato e che la data di firma coincida con quella del contratto di locazione e non sia successiva.

Come registrare un contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata per via telematica o in ufficio presentando:

  • due copie del contratto di locazione con firma autografa delle parti in tutte le pagine del contratto
  • la domanda di registrazione (modello RLI)
  • i contrassegni telematici per i diritti di bollo che non devono riportare una data successiva alla firma del contratto di locazione
  • la ricevuta di pagamento delle imposte di registro (modello F24)

Le imposte di registro

L’importo delle imposte di registro varia in relazione alla tipologia di immobile:

  • Immobili ad uso abitativo > 2% del canone annuo
  • Immobili strumentali > 1% del canone annuo (se soggetti passivi IVA) – 2% del canone annuo negli altri casi
  • Fondi rustici > 0,50% del canone annuo
  • Altri immobili > 2% del canone annuo

 

 

Founder & CEO in VisureItalia®

Ho conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dopo una lunga esperienza in ambito della gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari, nel 1999 ho intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Su SmartFocus aiuto i nostri lettori a capire quali problemi possono essere collegati con le attività di acquisto, vendita o locazione di un immobile.

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4 commenti per "Contratti di locazione. Quali verifiche fare prima della registrazione."

  • Massimo ha detto:

    Buon giorno, ho acquistato ad un’asta giudiziaria un C2 su cui c’è un contratto di affitto. Nel contratto non è indicato il sub riguardante il C2 che ho acquistato. Il contratto in essere scade il 31/08/2022. Posso dare disdetta prima del tempo? Grazie
    Massimo

    • Redazione ha detto:

      Gentile Massimo, per quanto riguarda i dati identificativi dell’immobile può eseguire una visure catastale storica per verificare se al momento della registrazione del contratto l’immobile locato fosse privo di subalterno numerico. Trattandosi di una locazione commerciale, oltre alle norme generali previste nel codice civile (art. 1572 e art. 2643), questa trova disciplina nella legge 27 Luglio 1978 n. 392, precisamente dall’art. 27 al 42. Il locatore ha la facoltà di dare disdetta del contratto solo alla scadenza dei sei o dei nove anni e solo in alcuni casi specifici. Le consigliamo di leggere attentamente il contratto di locazione in modo da verificare la presenza di clausole che consentano di esercitare una risoluzione anticipata. Cordiali saluti.

  • romano maurizio ha detto:

    Scusate, ho preso un locale commerciale, già da qualche anno, che ha una planimetria attuale difforme da quella catastale ed il proprietario mi assicura che va bene così….ma io devo chiedere una AUTORIZZAZIONE COMUNALE e sicuramente non me la daranno……purtroppo ne sono venuto a conoscenza solo ora…..come devo comportarmi? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno, per la presenza della pratica DUAAP deve disporre della planimetria catastale aggiornata allo stato attuale, così come di tutte le certificazioni di legge relative al locale commerciale (impianto elettrico, impianto idrico fognario, certificato agibilità, attestato prestazione energetica). Ora, dipende naturalmente dall’attività commerciale svolta ma se nel suo caso l’autorizzazione comunale è imprescindibile per lo svolgimento dell’attività, deve richiedere al proprietario di adoperarsi affinché provveda ad incaricare un tecnico per l’aggiornamento della planimetria rispetto allo stato dei luoghi e nel rispetto della normativa urbanistica. In difetto, può proporre al proprietario di occuparsene lei, scontando ovviamente i relativi costi dal canone di locazione. Cordiali saluti.

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