Tabelle millesimali: ecco chi può farle e come si calcolano
Le tabelle millesimali sono fondamentali non solo per la ripartizione delle spese, ma soprattutto per determinare il valore delle unità immobiliari in condominio e la formazione delle maggioranze assembleari. Chi è il soggetto incaricato alla loro redazione e come si calcolano?
In questa guida analizziamo in modo completo cosa sono i millesimi condominiali, come vengono determinati e in quali casi possono essere modificati.
INDICE:
- Cosa sono i millesimi condominiali?
- A cosa servono le tabelle millesimali in un condominio?
- Chi può fare le tabelle millesimali?
- Come si calcolano le tabelle millesimali?
- Quali sono documenti utili per redigere le tabelle?
- Quando sono obbligatorie le tabelle millesimali?
- Quando si possono modificare le tabelle millesimali?
- In quali casi la tabella millesimale è viziata da un errore?
Cosa sono i millesimi condominiali?
I millesimi in un condominio esprimo l’unità di misura utilizzata per calcolare il valore di ciascuna unità immobiliare in relazione al valore dell’intero edificio. Permettono, quindi, di quantificare la quota ideale di proprietà che ciascun condomino vanta nei confronti delle parti comuni.
L’art. 1118, c.1, del c.c. dispone, infatti, che: “Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”.
Le quote di partecipazione sono raggruppate nelle tabelle millesimali. Queste non servono solo per la ripartizione delle spese condominiali, ma rappresentano il riferimento principale per tutti i diritti e gli obblighi dei condomini.
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A cosa servono le tabelle millesimali in un condominio?
La tabella dei millesimi condominiali, pur essendo un documento fondamentale per il condominio, non presenta una disciplina completa.
Le tabelle consentono di determinare in modo proporzionale il peso di ciascuna unità immobiliare all’interno del condominio, incidendo sia sulla gestione economica sia sul funzionamento delle assemblee. La ripartizione delle spese è solo una delle applicazioni delle tabelle millesimali, che trovano impiego anche nel calcolo delle maggioranze assembleari e nella gestione dei diritti sulle parti comuni.
In uno stesso condominio possono esistere diverse tabelle millesimali (solitamente una generale, una per eventuali scale, seminterrati, …).
Chi può fare le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali di proprietà sono redatte solitamente da un tecnico specializzato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. È importante che il professionista abbia competenze specifiche in estimo e valutazioni immobiliari, poiché la corretta determinazione dei millesimi incide su tutti i rapporti condominiali.
Come si calcolano le tabelle millesimali?
Il tecnico deve, per prima cosa, procurarsi la misura di tutte le unità immobiliari che compongono l’edificio, compresi gli spazi esterni tranne i giardini. Il calcolo delle tabelle millesimali si basa su criteri tecnici oggettivi, ai quali vengono applicati correttivi per ottenere un valore proporzionale equo tra tutte le unità immobiliari.
Quali sono documenti utili per redigere le tabelle?
Per valutare i millesimi di ciascun appartamento e, quindi, poter redigere le tabelle millesimali è necessario effettuare delle valutazioni attraverso documenti ufficiali e aggiornati, come:
Potrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Planimetria catastale onlinePotrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Elaborato planimetrico catastalePotrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Estratto di mappa catastalePotrai ricevere questo documento compilando questo modulo:
Elenco immobiliAi dati di natura oggettiva raccolti si dovranno applicare dei coefficienti correttivi (o di riduzione), in modo da attribuire a ciascuna caratteristica delle singole unità abitative il giusto peso. Tali coefficienti permettono di trasformare le superfici reali in valori proporzionali comparabili tra loro.
Per la determinazione di tali coefficienti viene presa il considerazione la Circolare del Ministero Lavori Pubblici n. 12840 del 26 marzo 1966, che ne spiega la loro funzione e l’ammontare. Nella Circolare sono elencati i seguenti coefficienti di:
- destinazione,
- piano,
- orientamento,
- prospetto,
- luminosità,
- (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.
Il tecnico può applicare i coefficienti di valutazione tecnica che ritiene più adatti all’edificio.
Quando sono obbligatorie le tabelle millesimali?
L’art. 68 disp. att. c.c. stabilisce che “i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio“. Le tabelle millesimali, quindi, costituiscono un elemento strutturale del regolamento condominiale quando questo è obbligatorio.
Quando si possono modificare le tabelle millesimali?
All’art 69 disp. att. del c.c. viene precisato che: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale […] possono essere rettificati o modificati all’unanimità”. La modifica delle tabelle millesimali rappresenta un’operazione delicata, in quanto incide direttamente sui rapporti tra i condomini.
Tale principio si applica anche per la revisione o rettifica di tabelle millesimali allegate a regolamenti di condominio di natura contrattuale o approvate dalla assemblea a maggioranza e redatte secondo i criteri previsti dal codice civile.
Questo principio generale è derogabile solo in due casi:
- le tabelle sono errate,
- le condizioni dell’edificio sono mutate (sopraelevazioni, incremento di superfici e incremento e diminuzioni di unità immobiliari) determinando un’alterazione strutturale maggiore a 1/5 del valore proporzionale di una unità immobiliare anche di un solo condomino.
In questi casi, la revisione non riguarda solo le spese, ma il valore stesso attribuito alle unità immobiliari.
In quali casi la tabella millesimale è viziata da un errore?
Troviamo risposta in una recente pronuncia della Corte di Cassazione, Sez. II, n. 19797 del 4 ottobre 2016. Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle sono quelli che causano un apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, e sono obbiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili). Non ogni discrepanza consente la modifica: è necessario che l’errore sia oggettivo, verificabile e rilevante.
Restano esclusi, invece, ai fini della rilevanza dell’errore ex art. 69 disp. att. del c.c., i criteri soggettivi che dipendono dal libero apprezzamento del tecnico chiamato a redigere le tabelle (ad es.: d’ordine estetico e simili).
Leggi anche >> Millesimi di proprietà: come calcolarli per il voto all’assemblea
22 commenti per "Tabelle millesimali: ecco chi può farle e come si calcolano"
Buongiorno, siamo proprietari di un locale commerciale sottostante il palazzo,di cui una quota parte corrispobde alla superficie degli appartamenti, l’altra si sviluppa all’interno del palazzo,il geometra che redatto i millesimi ha calcolato tutta la struttura per la ripartizione delle spese condominiali, paghiamo praticamente tutto noi ad ogni lavoro.Non avrebbe dovuto calcolare solo la parte sottostante l’edificio per le spese? Grazie
Buongiorno Paola, è corretto partecipare alle spese in base al valore dell’unità, ma solo per ciò che riguarda tutti; quando invece si tratta di beni o servizi che non servono il locale, deve applicarsi il criterio dell’utilità previsto dall’art. 1123 del Codice Civile. Se questa distinzione non è stata fatta nelle tabelle, allora può esserci un’impostazione contestabile e la revisione è possibile ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., rivolgendosi all’amministratore e, per una verifica concreta, a un tecnico e a un legale esperto in materia condominiale. Cordiali saluti.
Ho scorporato da una proprietà che comprendeva appartamento, box e due cantine. Una di queste cantine è divenuta abitazione con cambio destinazione d’uso e regolarizzata in agenzia entrate .
l’amministratore per calcolare la quota millesimale di quest’ultimo, mi chiede una relazione asseverata di un geometra e dice che non basta la scheda millesimale fatta dal geometra ma vuole la relazione asseverata che mi costerebbe 260 euro . Io non ho intenzione di pagare questa cifra. Cone si risolve? Grazie
Buongiorno, la normativa (art. 69 disp. att. c.c.) prevede la revisione delle tabelle ma non stabilisce la forma della perizia, né richiede un’asseverazione, che può essere richiesta solo dall’assemblea o dal regolamento. Se la questione diventa conflittuale o economica, le suggeriamo il confronto con un legale. Cordiali saluti.
Salve, una info. Nel mio pianerottolo è subentrato un nuovo inquilino e le tabelle millesimali sono cambiate. Mi chiedevo se spetta un rimborso per aver pagato tutti gli anni, da quando sono proprietario oppure no? Grazie in anticipo
Buongiorno Mario, la modifica delle tabelle millesimali ha efficacia non retroattiva, salvo il caso in cui la revisione avvenga per la correzione di un errore originario, ipotesi nella quale la giurisprudenza ammette la possibilità di conguagli per il passato. Per avere valutazione specifica al suo caso, le suggeriamo di confrontarsi con il suo amministratore di condominio. Cordiali saluti.
Buongiorno, nei prossimi giorni tramite assemblea straordinaria condominiale approveremo la revisione delle tabelle millesimali e nell’occasione gradirei sapere se il tecnico incaricato può omettere di presentare le planimetrie degli appartamenti, precisando che le misurazioni effettuate in loco corrispondono ai dati catastali già presenti nel sito dell’Agenzia delle Entrate. In caso contrario, si può approvare la revisione delle tabelle millesimali condominiali senza planimetrie e presumibilmente redatte su “carta”?
Gentile Giacobbe, non ci risulta che sia obbligatorio allegare le planimetrie catastali alla revisione delle tabelle millesimali, ma è fortemente consigliato farlo. Questo perché facilita la verifica da parte dei condomini, garantisce trasparenza e riduce il rischio di contestazioni future. Cordiali saluti.
Salve,
da un complesso immobiliare unico si sono costituiti diversi condomini autonomi con diverso codice fiscale e amministratore.
Il giardino comune a tutti viene gestito da un superamministratore.
I nuovi condomini devono redigewre un nuovo regolamento ed approvare nuove tab/1000.
Nelle vecchie tabelle vi sono delle incongruenze/errori tipo il giardino di proprietà singola che parte con coefficiente 0,02 (probabilmente doveva essere 0,12).
Grazie
Gentile Antonio, le suggeriamo di confrontarsi con un tecnico abilitato come un geometra o ingegnere affinché possa correggere gli errori presenti nelle tabelle millesimali. Cordiali saluti.
Buongiorno, un’informazione abbiamo richiesto tutto il condominio il nuovo calcolo millesimale visto alcune incongruenze, stando al primo piano pago di più rispetto ai piani superiori, l’ingegnere ha ispezionato le stanze senza prendere le misure, chiedo se una procedura del genere fosse normale, grazie mille per l’attenzione, Buona giornata
Buongiorno Francesca, le suggeriamo di chiedere delucidazione al suo amministratore di condominio o allo stesso ingegnere in modo da verificare le motivazioni di questa distribuzione dei millesimi. Cordiali saluti.
Buon giorno…gentilmente vorrei fare chiarezza su una mia situazione …
Grazie in anticipo.
Nel mio palazzo, si è costituito il condominio…
Si deve fare la tabella millesimale per i vari appartamenti e le varie botteghe…
L’ingegnere con il suo staff..aveva fatto un prezzo sia per le case che per le botteghe…
Vedendo le case del secondo piano, tra cui c’è anche la mia
Questi appartamenti sono a 2 livelli…
Ci ha comunicato , che noi
Dobbiamo pagare il Doppio…
Ho spiegato al tecnico, che non sono case unificate…
Mi potete chiarire questo dubbio e se c’è una legge in riferimento…
Graxie in anticipo…
Buongiorno Anna, siamo spiacenti ma non possiamo fornirle indicazioni in merito poiché la questione riguarda aspetti tecnici che necessitano di una valutazione approfondita insieme all’ingegnere incaricato. Cordiali saluti.
Buongiorno, nel mio condominio (4 appartamenti) abbiamo fatto le tabelle millesimali nel 2019 (fra un geometra). Non c’era mai un assemblea condominiale per approvare queste tabelle. Così hanno condiviso i spese in quattro al mio svantaggio. C’è un periodo dentro cui si deve imporre le tabelle?
Buongiorno Martin, non siamo al corrente che sussista questo periodo di tempo. Cordiali saluti.
Ho un abitazione, di nuova costruzione, piano rialzato con ingresso e n.civico indipendente, Mi sono accorta che l’amministratore mi ha addebitato anche spese di ascensore, luce e pulizia scala del condominio accanto. Ho in condominio solo la rampa dei box- box comunicante con l’abitazione. Come risolvere? Grazie
Buongiorno Livia, le suggeriamo di confrontarsi con l’amministratore facendo presente la situazione. Cordiali saluti.
Ho un appartamento, primo piano e siamo 8 famiglie. Per le spese condominiali non usano le tabelle millesimali ma le spese vengono divise in 8(numero di famiglie).Ho chiesto le tabelle in asamblea condominiali, ma hanno votato tutti contro. Cosa poso fare?
Grazie!
Buongiorno Naim, riguardo alla sua situazione, le suggeriamo di chiedere il supporto del Suo amministratore di condomino. In caso di assenza, è consigliabile rivolgersi ad un legale esperto di diritto condominiale. Cordiali saluti.
il ns.condominio ha 14 appartamenti di uguale metratura. ha i piano sfalzati. ad est 1°-2°-3° ad ovest piano rialzato + 1°-2°-3°. Quali componenti si devono usare per calcolare i millesimi? fin’ora per 60 anni sono stati usati uguali millesimi ma per il cappotto si sono dovuti rifare. io sono al 3* piano nord-ovest e devo pagare 600 euro in più del primo piano. è giusto?
Gentile Silvana, poiché si tratta di un caso specifico, per avere questo tipo di informazione le consigliamo di rivolgersi al tecnico incaricato di redigere le tabelle dei millesimi del suo condominio. Cordiali saluti.