Millesimi condominiali necessari per l’approvazione di lavori straordinari

Millesimi condominiali necessari per l’approvazione di lavori straordinari

Le tabelle millesimali costituiscono degli strumenti necessari per il funzionamento del condominio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione delle maggioranze assembleari. In questo articolo ci soffermeremo in particolare sui millesimi condominiali necessari per l’approvazione dei lavori straordinari.

Cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali, allegate al regolamento di condominio, esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (art. 68 disp. att. c.c.) e quindi rappresentano le quote di proprietà nel condominio. I millesimali svolgono un duplice compito:

  • stabiliscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni di un condominio;
  • svolgono un ruolo fondamentale per la formazione delle maggioranze in assemblea.

In una assemblea condominiale ogni voto ha infatti un peso diverso. I condomini con valori millesimali superiori hanno un peso maggiore rispetto a quelli con valori minori per quanto riguarda l’approvazione di certi argomenti posti all’ordine del giorno. In alcuni casi non è sufficiente avere la sola maggioranza di votanti, occorre infatti oltrepassare anche un valore di millesimali.

Per approfondire sul calcolo dei millesimi di proprietà in un condominio, clicca qui.

Differenza tra lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione

Nel corso del tempo gli edifici e i loro impianti hanno bisogno di interventi manutentivi per garantire la perfetta efficienza. Questo succede anche in un condominio e in base alla natura di questi interventi si distinguono due forme di manutenzione, ordinaria e straordinaria.

Il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria è molto sottile, rappresentano in ogni caso delle spese necessarie. Per fare un po’ di chiarezza sugli aspetti che distinguono queste tipologie di intervento possiamo far riferimento all’art. 3 del D.P.R. 380/2001, conosciuto come Testo unico dell’edilizia.

Esso precisa infatti che gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

I lavori di manutenzione straordinaria sono invece le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Per quanto riguarda gli interventi di manutenzione ordinaria, l’amministratore deve, in base a quanto sancito dall’art. 1130 c.c., “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”. Per i lavori straordinari si fa invece riferimento all’art. 1135 c.c. e in questo caso è l’assemblea dei condomini a dover provvedere alle “opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori“. L’amministratore potrà solo intervenire qualora i lavori di manutenzione straordinaria fossero urgenti e dovrà darne comunicazione nella prima assemblea.

Millesimi condominiali per lavori straordinari

Partiamo dal presupposto che l’amministratore di condominio, in caso esista il bisogno di approvare dei lavori straordinari ritenuti necessari, dovrà convocare l’assemblea dei condomini inserendo nell’ordine del giorno la voce riguardante la discussione e l’approvazione di questo tipo di manutenzioni.

L’assemblea, quindi, discuterà sul punto ed esprimerà il proprio volere. In particolare, per le deliberazioni che concernono l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, ma anche per quella ordinaria, sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in prima convocazione e un terzo dei condomini e almeno 334 millesimi in seconda.

Quando si dovranno invece approvare riparazioni straordinarie solo di notevole entità  sarà necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno i 500 millesimi, sia in prima che in seconda convocazione. Per poter individuare le corrette maggioranze assembleari, la “notevole entità” delle riparazioni straordinarie in condominio è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito (Corte di Cassazione, Sezione 2 civile Sentenza 26 novembre 2014, n. 25145).

 

Sono un avvocato del Foro di Cagliari, specializzato in materia di diritto civile e, in particolare, in diritto di famiglia e minori, recupero del credito e risarcimento del danno. Da oltre 15 anni metto a disposizione dei Clienti le mie competenze specialistiche e attraverso SmartFocus voglio aiutare persone e le imprese a capire i problemi connessi con il recupero di un credito nei confronti di un debitore.

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2 commenti per "Millesimi condominiali necessari per l’approvazione di lavori straordinari"

  • Lorenzo ha detto:

    Come stanno le cose non si capisce un cavolo di niente. A quanto ammonta la notevole entità’? Si può sapere o aspettiamo il miracolo? Poi il giudice potrà stabilirlo in sede di causa. La notevole entità deve essere chiara, a quanto ammonta? Perché far partire le persone a iniziare un contenzioso senza dare precise istruzioni. Ma chi le fa le leggi? Non è necessario leggere cento pagine per capire che alla fine la notevole entità viene stabilita da un giudice in sede di causa… Cose da pazzi…

    • Redazione ha detto:

      Salve Lorenzo, le leggi le emana il nostro Parlamento e dobbiamo tutti attenerci a queste disposizioni, a volte ostiche, confuse e farraginose. In caso di contenzioso, spetta al Giudice esprime un parere di merito ed una interpretazione e l’applicazione in base al caso specifico della normativa vigente. Nel merito, sarà appunto il Giudice che dovrà valutare l’entità dei lavori straordinari e dirimere il contenzioso tra le parti.

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