Successione e calcolo del valore degli immobili: come procedere
Quando si eredita un immobile, uno dei passaggi più delicati riguarda la determinazione del suo valore ai fini fiscali. In ambito successorio, infatti, non conta il prezzo di mercato, ma il valore catastale, che rappresenta la base imponibile su cui vengono calcolate le imposte dovute. Per effettuare un calcolo corretto è necessario conoscere la rendita catastale e le modalità con cui questa viene rivalutata.
INDICE:
Calcolo del valore catastale per la successione
Il valore catastale è un valore fiscale utilizzato per determinare le imposte legate al possesso o al trasferimento di un immobile, comprese quelle dovute in caso di eredità. Non si tratta del prezzo a cui l’immobile potrebbe essere venduto, ma di un valore determinato secondo criteri stabiliti dalla normativa tributaria.
Il punto di partenza è la rendita catastale, ossia il reddito potenziale attribuito all’immobile sulla base di elementi come la localizzazione, la destinazione d’uso, le dimensioni e le tariffe d’estimo definite dall’Ufficio Territoriale. Questo dato può essere recuperato tramite visura catastale presso il Catasto competente o attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate.
Per calcolare il valore catastale in caso di successione si procede rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicando il risultato per un coefficiente stabilito in base alla categoria catastale dell’immobile. La formula, quindi, è la seguente: rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente catastale.
Ad esempio, se un immobile considerato prima casa ha una rendita catastale di 1.000 euro, questa viene prima aumentata del 5%, arrivando a 1.050 euro. Il valore ottenuto viene poi moltiplicato per 110, coefficiente previsto per la prima casa, determinando un valore catastale di 115.500 euro. Su questa cifra verranno calcolate le imposte di successione.
Coefficienti moltiplicatori e categorie catastali
I coefficienti catastali variano in base alla categoria catastale dell’immobile, che identifica la sua destinazione d’uso. Le categorie sono contraddistinte dalle lettere dalla A alla F e comprendono diverse sottocategorie.
In ambito successorio, per la prima casa si applica il coefficiente 110. Per gli immobili appartenenti alle categorie A e C, con esclusione delle categorie A/10 e C/1, il coefficiente è 120. Per la categoria B il moltiplicatore è 140, mentre per le categorie A/10 e D è pari a 60. Le categorie C/1 ed E prevedono un coefficiente di 40,80, mentre per i terreni agricoli si utilizza il coefficiente 90.
La scelta del coefficiente corretto è determinante, perché incide direttamente sull’importo finale del valore catastale e, di conseguenza, sull’ammontare delle imposte dovute.
Differenza tra valore catastale e valore di mercato
Uno degli errori più comuni è confondere il valore catastale con il valore di mercato. Il primo è un valore fiscale, utilizzato come base imponibile per il calcolo di imposte quali l’imposta di successione, le imposte catastali e ipotecarie e l’IMU. È determinato attraverso parametri stabiliti per legge e non rispecchia necessariamente il reale andamento del mercato immobiliare.
Il valore di mercato, invece, rappresenta il prezzo effettivo al quale un immobile può essere venduto. È influenzato da fattori economici, dalla domanda e dall’offerta e dalle trattative tra le parti. Per determinarlo è generalmente necessaria una perizia immobiliare. In ambito successorio, tuttavia, il riferimento resta esclusivamente il valore catastale.
Documenti necessari per la dichiarazione di successione
Per determinare l’imposta di successione è necessario presentare la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate. All’interno della dichiarazione devono essere indicati tutti i beni mobili e immobili ereditati, nonché eventuali crediti e debiti.
La differenza tra crediti e debiti costituisce il patrimonio netto su cui viene applicata l’imposta. Le aliquote variano in base al grado di parentela con il defunto: è prevista un’aliquota del 4% per coniugi e figli, del 6% per fratelli e sorelle e dell’8% per gli altri soggetti.
Sono inoltre previste franchigie che riducono o azzerano l’imposta. Per coniugi e figli la franchigia è pari a 1.000.000 di euro per erede, mentre per fratelli e sorelle è di 100.000 euro. Per gli altri eredi non è prevista alcuna franchigia. Anche quando l’imposta di successione non è dovuta perché il valore rientra nella soglia di esenzione, restano applicabili le imposte catastali e ipotecarie, salvo agevolazioni prima casa, che prevedono il pagamento in misura fissa.
Come presentare la dichiarazione di successione online
La dichiarazione di successione deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data di apertura della successione. Per effettuare correttamente il calcolo è necessario disporre della rendita catastale, recuperabile anche online tramite visura catastale. Una volta raccolti i dati relativi agli immobili ereditati e determinato il valore catastale, è possibile procedere con la presentazione della dichiarazione e il calcolo delle imposte dovute.
Per semplificare l’intera procedura è disponibile il servizio Dichiarazione di Successione Online di VisureItalia, che comprende verifica del patrimonio immobiliare e mobiliare del de cuius, calcolo delle imposte, predisposizione e invio telematico della dichiarazione, registrazione e voltura catastale, con assistenza di un professionista dedicato.
