Si può vendere un immobile con un abuso edilizio?

Si può vendere un immobile con un abuso edilizio?

Capita spesso che i proprietari degli immobili eseguano dei lavori di ristrutturazione senza richiedere i dovuti permessi al Comune. Ma si può vendere un immobile con un abuso edilizio? Facciamo chiarezza su questo punto nel nostro ultimo articolo.

INDICE:

  1. Cosa sono gli abusi edilizi?
  2. Come sapere se un immobile presenta degli abusi edilizi?
  3. Come ottenere la planimetria catastale di un immobile?
  4. Si può vendere un immobile con abuso edilizio?
  5. Cosa succede se si scopre l’abuso non dichiarato?
  6. Come regolarizzare un abuso edilizio?

Cosa sono gli abusi edilizi?

L’abuso edilizio è un illecito posto in essere da chi realizza un’opera edilizia senza le autorizzazioni o su suolo non edificabile. È quindi una violazione della normativa edilizia che può assumere rilevanza penale o amministrativa.

Secondo l’art. 29 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, la responsabilità della conformità delle opere alla normativa urbanistica spetta al titolare del permesso di costruire, al committente e al costruttore. Queste persone, infatti, insieme al direttore dei lavori, sono responsabili anche della conformità delle opere, previsioni del permesso e modalità esecutive. Gli stessi soggetti, poi, devono pagare le sanzioni pecuniarie e sostenere le spese per l’esecuzione in danno, nell’ipotesi di demolizione delle opere abusive.

Come sapere se un immobile presenta degli abusi edilizi?

Per scoprire un abuso edilizio si può consultare il certificato di stato legittimo, che è obbligatorio allegare al rogito per la compravendita. Si tratta di una dichiarazione asseverata di un tecnico, che attesta l’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica o evidenzia eventuali tolleranze costruttive. Questa dichiarazione serve a chi vende per dimostrare che l’immobile è conforme alla normativa vigente e a chi acquista ad accertare la legittimità dello stesso. 

Un altro sistema è quello di controllare i progetti depositati in Comune prima della realizzazione dell’immobile e il relativo permesso a costruire. In alternativa, per sapere se c’è abuso edilizio in una casa si può consultare la planimetria in modo tale da confrontarla con le condizioni reali dell’immobile. 

Se dal confronto dovessero emergere delle diversità, allora potrebbe trattarsi di abuso edilizio. In tal caso bisognerà affidarsi ad un tecnico, che esegua le dovute verifiche accedendo agli atti amministrativi dell’immobile in questione.

Come ottenere online la planimetria catastale di un immobile?

Per verificare la conformità tra la documentazione e lo stato di fatto di un immobile basta richiedere online sul sito di VisureItalia il seguente servizio:

Planimetria catastale onlineclose

Ti serviranno:

  • Ufficio Catasto
  • Comune
  • Foglio
  • Particella o Mappale
  • Subalterno

La planimetria catastale evidenzia la disposizione dei vani dell’unità immobiliare, la destinazione d’uso, porte e finestre, gli accessi dal vano scale e le pertinenze. I dati da indicare per procedere con la richiesta sono i seguenti:

  • ufficio del Catasto,
  • Comune in cui si trova l’immobile,
  • foglio catastale,
  • particella o mappale,
  • subalterno.

Si può vendere un immobile con abuso edilizio?

Poiché non esiste nessuna normativa al riguardo, la vendita di una casa con abuso edilizio non è vietata purché non si tratti di un raggiro. Chi vende l’immobile, infatti, deve comunicare la situazione all’acquirente e deve anche metterlo per iscritto sia nel compromesso che nel rogito. Se ciò non dovesse avvenire, chi acquista potrebbe impugnare l’accordo e chiedere di annullarlo.

Cosa succede se si scopre l’abuso non dichiarato?

Nel caso in cui l’acquirente non sia informato degli abusi edilizi sull’immobile prima della compravendita potrebbero verificarsi due casistiche:

  • l’annullamento del contratto di compravendita (entro 10 anni dal rogito) ed un possibile risarcimento dei danni nei casi più gravi;
  • per abusi minori, invece, sarà possibile chiedere un rimborso parziale delle spese per la demolizione o per la sanatoria edilizia.

Il venditore, inoltre, deve rispondere anche dei casi in cui l’acquirente scopra abusi edilizi nell’immobile prima della firma del contratto. In aggiunta, se la compravendita è avvenuta con la mediazione di un intermediario, come un’agenzia immobiliare, anche questo soggetto (oltre al proprietario) sarà tenuto a rispondere degli abusi.

Come regolarizzare un abuso edilizio?

La regolarizzazione dell’abuso edilizio può avvenire in due modi: tramite condono edilizio oppure, nella maggior parte dei casi, tramite una sanatoria edilizia.

Il condono consiste in una serie di leggi speciali emanate dal Parlamento che permettono di condonare gli abusi su alcune opere ultimate entro una data. La sanatoria edilizia, invece, è un provvedimento amministrativo che consente di sanare gli abusi edilizi attraverso il pagamento di una sanzione.

In ogni caso, comunque, la sanatoria può regolarizzare solo gli interventi concessi dalla normativa vigente che non sono stati comunicati nelle tempistiche stabilite. Nei casi di interventi non concessi, come la costruzione di una casa su un suolo non edificabile, l’unica soluzione è la demolizione.

Se si mette in vendita una casa, comunque, bisogna essere consapevoli del fatto che ci sia un abuso edilizio e bisogna essere pronti ad assumersi anche le relative responsabilità penali e amministrative. Nel caso in cui l’immobile sia venduto, infatti, la responsabilità penale graverà sempre sul venditore e potrebbe essere imposta qualsiasi sanzione senza limiti di tempo.

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Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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