Responsabilità agente immobiliare in caso di abusi edilizi

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 784/2020 del 16 gennaio 2020, ha affrontato di nuovo il tema della responsabilità dell’agenzia immobiliare, in particolare in presenza di un abuso edilizio nell’immobile oggetto della compravendita. Vediamo quanto è stato stabilito.

Compravendita immobiliare: quando è responsabile l’agente immobiliare?

L’agente immobiliare non è tenuto a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica, come ad esempio l’assenza di eventuali gravami sull’immobile oggetto del trasferimento, mediante le visure catastali e le visure ipotecarie.

Tuttavia, deve comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione.

Tra gli obblighi dell’agente immobiliare c’è, quindi, la comunicazione al promissario acquirente dell’esistenza di eventuali abusi edilizi sull’immobile oggetto di compravendita? Ecco quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 784/2020 del 16 gennaio 2020, in merito alla responsabilità dell’agente immobiliare.

IL CASO

L’agente immobiliare Tizia era stata incaricata di vendere l’immobile di Sempronio e aveva messo in contatto quest’ultimo con l’interessata all’acquisto Caia.

Sempronio e Caia, assistiti dai rispettivi legali, avevano poi sottoscritto la proposta di acquisto e la correlata accettazione. Tizia aveva, quindi, emesso fattura per ricevere la provvigione per l’opera di mediazione prestata per l’acquisto dell’immobile, ma Caia non aveva mai provveduto al pagamento.

L’agente immobiliare otteneva un decreto ingiuntivo contro Caia per il pagamento della somma anzidetta, oltre interessi e spese.

Caia proponeva, quindi, opposizione deducendo la violazione, da parte dell’agente immobiliare, dell’obbligo stabilito dall’art. 1759 c.c. in quanto non aveva provveduto a comunicarle la provenienza donativa e talune irregolarità urbanistiche ed edilizie dell’immobile.

Veniva chiesta la revoca dell’ingiunzione, la quale inizialmente era stata confermata dal Tribunale e poi revocata dalla Corte di Appello. Ma non solo, quest’ultima condannava l’originario creditore anche al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio.

La Corte di Appello evidenziava che era pacifico che alla data della proposta di acquisito sull’immobile esistessero da tre abusi edilizi e che l’iter per la relativa sanatoria fosse in corso alla stessa data. Inoltre, l’agente immobiliare, sul quale incombeva l’onere, non aveva dimostrato di non aver avuto conoscenza, alla data di sottoscrizione della proposta di acquisto, dell’esistenza degli abusi edilizi.

L’agente immobiliare, avverso alla decisione della Corte di Appello, proponeva ricorso per Cassazione.

Abusi edilizi: la decisione della Cassazione sulla responsabilità dell’agente immobiliare

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso evidenziando che:

“il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle“.

Questo significa che se l’agente immobiliare ha infranto tali regole di condotta e, quindi,”è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (cfr. Cass. 16.7.2010, n. 16623 (Rv. 614511 – 01))“.

Inoltre, “la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione“.

Fonte: Corte di Cassazione, ordinanza n. 784/2020 del 16 gennaio 2020.