Risarcimento danni nella compravendita immobiliari con abusi edilizi

Risarcimento danni nella compravendita immobiliari con abusi edilizi

Nel caso in cui si acquistasse un immobile viziato da abusi edilizi di cui non si è a conoscenza, non vi sono dubbi sul fatto che si abbia diritto ad avere un risarcimento dei danni. In particolar modo, è indubbio che colui che ha effettuato l’acquisto abbia diritto alla risoluzione del contratto, alla riduzione del prezzo dell’immobile corrispondente al valore del danno, o ad un risarcimento del danno subìto. Vediamo nel dettaglio come poter richiedere il risarcimento danni nella compravendita immobiliare con abusi edilizi.

Termine per la prescrizione

Per non incorrere in spiacevoli sorprese, sarebbe opportuno scoprire anticipatamente se l’oggetto della compravendita è un immobile abusivo. Tuttavia, al fine di ottenere il giusto risarcimento, è fondamentale rispettare i termini della prescrizione. Dunque, quali sono questi termini? Il termine stabilito dalla legge è di 10 anni, che però non decorrono dal momento dell’acquisto dell’immobile viziato, bensì dal momento in cui si è venuti a conoscenza dell’abuso edilizio. Infatti, il Codice Civile, coadiuvato da molte sentenze della Cassazione, ci dice che la prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui il diritto può essere fatto valere.

Mi spiego meglio. Poniamo il caso in cui io acquisti un casolare e, dopo 10 anni, venga informata dal comune di un abuso edilizio di cui io non ero a conoscenza. Nel caso in cui il venditore mi dicesse che non posso ottenere alcun risarcimento del danno, la giurisprudenza e le regole generali della prescrizione sarebbero dalla mia parte. In questo caso, posso far valere il mio diritto ad essere risarcita a partire dal momento in cui io sono venuta a sapere che il bene oggetto della compravendita è viziato per abuso edilizio. Non si deve quindi fare riferimento al momento in cui abbiamo acquistato il bene immobile, bensì al momento in cui io sono venuta a conoscenza dell’abuso.

Il risarcimento del danno da sanatoria

Il danno da sanatoria è un tipo di danno che si verifica ogni qualvolta si acquisti un immobile e ci si accorga solo dopo dell’esistenza di un abuso edilizio del quale però non siamo stati allertati al momento dell’acquisto del bene immobile. Quindi, il danno da sanatoria è esattamente quel danno di cui abbiamo parlato sinora, ossia il danno che può essere fatto valere fino al termine di 10 anni dopo essere venuti a conoscenza dell’abuso edilizio.

Vendita di un immobile urbanisticamente non conforme

Affrontiamo adesso la problematica di un immobile venduto con caratteristiche urbanistiche non sanate, né sanabili. Per ovviare a questo increscioso problema, il Codice Civile fa riferimento ad una serie di norme contenute nella disciplina dell’inadempimento contrattuale. Infatti, chi si impegna a vendere un immobile, deve garantire all’acquirente il pieno godimento dello stesso. Nel caso in cui questo non fosse possibile, l’acquirente ha diritto a vedersi risarcito il danno, oppure di vedere il prezzo di vendita fortemente ridotto in relazione al danno subito. Quando noi parliamo di abuso edilizio, dobbiamo anche fare riferimento alla non conformità della concessione edilizia. Difatti, questo tipo di abuso, non si identifica con un difetto nella costruzione dell’immobile, ma piuttosto in una situazione giuridica che può attivare una sanzione amministrativa. È chiaro e risaputo che, la costruzione di un immobile avviene a seguito di un’autorizzazione rilasciata dalla PA e la costruzione dovrà poi rispecchiare esattamente il progetto su carta. Nel caso in cui questo non avvenisse, si fa incontro all’abuso edilizio (si pensi ad immobili costruiti su terreni giudicati non edificabili a causa di rischio idrogeologico).

Quindi, gli abusi edilizi, possono essere considerati come gravi, dove si rischia la condanna alla demolizione dell’immobile, o meno gravi, dove può essere sufficiente una DIA.

Ad ogni modo l’acquirente inconsapevole dell’abuso, ha diritto alla risoluzione contrattuale, alla riduzione del prezzo di vendita, oppure al risarcimento dei danni.

Fonti normative

Sent. Cass. n. 23591/13
Sent. Cass. n. 25811
Sent. Cass. n. 23236/16
Art 1453 c.c. e segg.

Greta Umanità, AvvocatoFlash

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Founder & CEO in VisureItalia®

Ho conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dopo una lunga esperienza in ambito della gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari, nel 1999 ho intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Su SmartFocus aiuto i nostri lettori a capire quali problemi possono essere collegati con le attività di acquisto, vendita o locazione di un immobile.

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84 commenti per "Risarcimento danni nella compravendita immobiliari con abusi edilizi"

  • Alessandra ha detto:

    Buongiorno il mio compagno ha comprato una casa non ancora collegata alle fognature ma con due fosse biologiche che a detta del venditore funzionanti, peccato che dopo tre mesi si è dovuto provvedere allo svuotamento e a detta della società di spurgo tali fosse sono stagne cosa che non dovrebbe essere e che non era stato detto!! Come conseguenza si è dovuto procedere alla costruzione di una terza fossa a norma! Io mi chiedo ci si può in qlc modo fare risarcire il danno dal venditore?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Alessandra, il suo quesito necessita di un approfondimento con un legale, in modo da valutare se si è in presenza di vizi occulti. Cordiali saluti.

  • Roberto ha detto:

    Buonasera ho da poco acquistato una casa vale a dire un pian terreno e un primo piano mentre il seminterrato è di proprietà di altri inquilini. Da verifiche fatte al catasto e al comune mi sono accorto che 30mq sono accatastati come garage c/6il restante abitazione a/3 Purtroppo i proprietari hanno tutto tranne che il garage ovvero risulta un abitazione vera e propria. Chiedo se è lecito tutto ciò e se posso interagire per farli mettere in regola e quando gli costerà. Grazie

    • Redazione ha detto:

      Gentile Roberto, se la situazione le arreca dei disagi, potrebbe segnalare al Comune e all’ASL l’uso improprio dell’immobile in base alla sua destinazione d’uso. Cordiali saluti.

  • Dinca O. ha detto:

    Buongiorno, ho aquistato un appartamento nel 2015 che adesso vorrei vendere, ma mi sono accorto che il foglio catastale nel contratto non coincide con la realta( uno sgabuzzino ed un muro spostato).ora mi ritrovo a dover fare una sanatoria e una scheda catastale aggiornata e pagare una sanzione attorno ai 1500 euro. purtroppo al momento della firma nel 2015, dall’emozione(penso), non mi sono accorto della planimetria sbagliata…come mi devo comportare per non sopportare tutte queste spese ?!

    Attendendo una sua risposta, la ringrazio anticipatamente!

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno, in seguito alla stipula del rogito, Lei ha accettato l’immobile così com’era e, allo stato attuale, è Lei proprietario dell’unità immobiliare. Tuttavia, potrebbe provare a chiedere una consulenza ad un legale in modo da analizzare la Sua situazione e verificare se vi siano i presupposti di legge per poter richiedere un eventuale risarcimento danni. Cordiali saluti.

  • Ernesto ha detto:

    Buona sera ho ereditato una casa acquistata da mio padre circa 20 anni fa, e al momento della vendita ci siamo accorti che c’è una difformità urbanistica l’altezza è di 258cm mentre nel progetto variante c’è scritto 275cm. Mio padre ha acquistato la casa con atto notarile dove il venditore garantiva la regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e prestava ampia garanzia per eventuali vizi ed evizioni.
    Il comune ora ci chiede 7000€ di sanatoria più 3000€ del geometra che dovrà fare la pratica. Ho inviato una lettera di avvocato al venditore il quale vuole pagare la metà mi conviene accettare o andare in causa? Posso chiedergli dei danni oltre al pagamento della sanatoria per tutto il tempo perso e le mancate occasioni di vendita dell’immobile?
    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Gentile Ernesto, trattandosi di una casistica molto specifica, le suggeriamo di chiedere supporto ad un legale che saprà consigliarla relativamente alla sua situazione. Cordiali saluti.

  • Rosanná ha detto:

    Buona sera, il 2011 ho acquistato un immobile. Sono passati 10 anni volevo usufruire del 110% ma abiamo scoperto un’abuso sul solaio la misura di altezza risulta in comuni 2,60 mentre quella di casa é 2,43. Venuto a sapere anche Che mancha l’agibilita. Praticamente mi trovo 20 anni ancora da pagare il mutúo Senza sapere cosa fare. Cosa lei mi consiglia? Cercare un legale? Se si, qualle tipo? Grazie per l’ attenzione.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Rosanná, in merito all’altezza, si riferisce a quella media oppure a quella totale? Inoltre, il sottotetto è accatastato singolarmente come locale di sgombero oppure è parte dell’immobile? Oltre a questi aspetti da chiarire, al momento della dell’atto, come mai il Notaio e la banca non hanno richiesto l’agibilità dell’immobile? Quest’ultima, infatti, è richiesta per poter autorizzare il mutuo. In ogni caso, in seguito alla stipula del rogito, Lei ha accettato l’immobile così com’era. Potrebbe provare a chiedere una consulenza ad un legale in modo da analizzare la Sua situazione e verificare quali siano le Sue possibilità. Cordiali saluti.

  • Veronica Andrea ha detto:

    Buonasera, ho scoperto che il precedente proprietario ha omesso degli abusi edilizi e io li ho scoperti solo adesso, a distanza di 10 anni dall’acquisto. A chi devo rivolgermi per avvalermi di ciò che mi spetta?
    Grazie.

  • Massimo ha detto:

    Buona sera, quindici anni fà ho fatto costruire una villetta che attualmente affitto, l’altro giorno è venuto l’nquilino a dirmi che non è riuscito a montare, nella stanza da letto, un armadio alto 2,70 mt perchè il tetto è a 2,62 mt.sono rimasto impietrito da questa notizia perchè mi risulta che l’altezza della stanza da letto non può essere inferiore a 2,70 mt. nella fase di costruzione ricordo che elettricista passò i cavi sul pavimento per andare da una parete all’altra e credo che questo sistema ha ridotto l’altezza. le mie domande sono: l’ingegnere (progettista e direttore dei lavori) è ancora responsabile del danno ? posso richiedere i danni? Dopo aver speso oltre 200.000 € devo avere una villa che è considerato magazzino ?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Massimo, effettivamente l’intervento effettuato per il passaggio dei cavi ha determinato un sollevamento del pavimento e, quindi, la riduzione dell’altezza. Immaginiamo, però, che a suo tempo sarà stato messo al corrente di questo intervento e che l’abbia approvato. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale al fine di verificare se vi siano i presupposti di legge per poter richiedere, a distanza di tutti questi anni, il risarcimento dei danni. Cordiali saluti.

  • Ervin ha detto:

    Buonasera , ho fatto una proposta irrevocabile per acquisto di un immobile che é stata accettata.Dopo un sopralluogo del geometra resultano dei abussi di qui una apertura del muro portante ,per collegare zona note e zona giorno senza un titolo edilizio.La mia domanda é se ci sono i presupposti per scogliere il contratto ,perché il propietario e agenzia hanno tenuta nascosta questo abbuso.Grazie.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Ervin, sembrerebbe che ci siano le condizioni per recedere dalla proposta in quanto lo stato delle cose è difforme rispetto a quanto da Lei conosciuto al momento della firma della proposta di acquisto. Cordiali saluti.

  • Emilia ha detto:

    Buon giorno,nel 2015 ho stipulato un compromesso per l’acquisto di un’immobile specificando nel preliminare che doveva essere tutto regolare,e dietro concessione di un mutuo,il mutuo non mi è stato concesso poichè è stato riscontrato un abuso edilizio cioè il proprietario ha chiuso la veranda con infissi usufruendo l’aumento della parte calpestabile,l’abuso non è sanabile,non abbiamo ancora stipulato il rogito,vorrei gentilmente sapere di chi è la responsabilità.Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Emilia, il venditore avrebbe dovuto regolarizzare la situazione prima di mettere sul mercato l’immobile, in modo tale che questo potesse essere idoneo alla vendita. Considerato che ciò non è avvenuto, determinando il rifiuto del mutuo da lei richiesto, non è stato possibile arrivare al rogito e, quindi, si è verificata la risoluzione del compromesso. Ipotizziamo che le sia stata restituita la caparra versata, ma le suggeriamo di verificare il contenuto del compromesso per comprendere quali sono le conseguenze e le responsabilità in caso di risoluzione del contratto. Cordiali saluti.

  • Cristina ha detto:

    Buongiorno, il mio vicino di casa vuole chiedermi un risarcimento di 50 mila euro perché a suo dire non riesce a vendere casa sua perché nel mio giardino ci sono degli abusi edilizi . Può farlo ?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Cristina, non ci è possibile dirle se la richiesta del Suo vicino sia lecita. Sarebbe necessario analizzare nel dettaglio la situazione e le motivazioni su cui si basa la richiesta di risarcimento dei danni.
      Considerata la complessità della vicenda, le suggeriamo di avvalersi del supporto di un legale. Cordiali saluti.

  • Maila Lombardi ha detto:

    Buonasera, nel 2005 ho acquistato un immobile in quadrifamiliare con ingresso indipendente al primo ed ultimo piano. Lo scorso settembre abbiamo messo in vendita l’immobile ed abbiamo trovato subito l’aquirente. Al momento della perizia è risultato che il soffitto è più alto di circa 5/6 centimetri e quindi abbiamo perso la vendita. Dal comune ci hanno detto che dobbiamo fare la sanatoria. Essendo noi ignari del difetto dell’immobile, acquistato in costruzione ed essendo passati più di 10 anni, possiamo chiedere al nostro venditore di provvedere lui alla sanatoria?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Maila, i 10 anni decorrono dal momento in cui si è venuti a conoscenza dell’abuso edilizio. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo da verificare se vi siano effettivamente i presupposti per poter procedere. Cordiali saluti.

  • Massimo ha detto:

    Salve, mi accingo ad acquistare un immobile (abbiamo già fatto il compromesso) ma purtroppo la banca a sospeso la perizia in quanto ha riscontrato una difformità (penso lieve) tra la planimetria catastale presentata e lo stato di fatto. In pratica al primo piano risulterebbero esserci una lavanderia e due locali di sgombero ed invece insiste un bagno completo e due camere da letto. Il proprietario venditore non ne vuole sapere di cacciare i soldi (circa 6000€) per sanare il tutto quindi per superare la cosa stiamo smontando i sanitari e svuotando le due camere. Vorrei capire però sé successivamente al rogito posso eventualmente rivalermi sul venditore per chiedergli i danni. Grazie.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Massimo, non è suo compito intervenire smontando i sanitari e svuotando le due camere, in quanto non è proprietario dell’immobile. Ci sarebbero piuttosto gli estremi per recedere dal contratto, in quanto il venditore si è dimostrato poco collaborativo e prima di mettere in vendita l’immobile avrebbe dovuto regolarizzarlo e l’agenzia immobiliare avrebbe dovuto informarla di questi abusi prima di arrivare alla perizia. Per quanto riguarda l’eventuale risarcimento del danno le suggeriamo di chiedere il supporto di un legale, anche se dubitiamo che questo sia possibile perché il suo intervento nello smontare i sanitari e svuotare le stanze fa sì che il venditore non le stia vendendo un immobile abusivo. Cordiali saluti.

  • Alessandro ha detto:

    Ho acquistato 2 anni fa un’appartamento in una quadrifamigliare con ingresso indipendente.
    Dalle indagini per il 110 è saltato fuori che nel retro,il tetto del garage e della lavanderia adiacente è stato fatto diventare terrazzo piastrellato,completo di relativi parapetti. Abusivo perché non accatastato.
    I vecchi proprietari scaricano le colpe al costruttore che gli avrebbe venduto la casa già in quelle condizioni, la loro estraneità ai fatti è indimostrabile perché il geometra che fece il progetto e firmò la conformità urbanistica era il fratello del vecchio proprietario.
    Fortunatamente è sanabile pagando multa e relativo accatastamento.
    Avendo taciuto l’abuso nel rogito,il vecchio proprietario è obbligato a pagare di tasca sua o deve pagare il costruttore? Ammesso che fosse all’oscuro del fatto,non sarebbe più logico che il vecchio proprietario risarcisce me e poi andasse lui a sua volta a farsi risarcire dal costruttore?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Alessandro, se non riesce a trovare un accordo con il precedente proprietario, per comprendere se sussista in concreto il diritto dell’acquirente al risarcimento del danno è necessario avvalersi di una assistenza legale in modo da valutare adeguatamente la sua situazione, capire quali sono i suoi diritti ed eventualmente procedere. Cordiali saluti.

  • Maria ha detto:

    Salve, ho acquistato un immobile due anni fa e facendo le indagini del 110% ci siamo accorti di un grande abuso edilizio, cioè un ampliamento della casa di 17mq cm più terrazza sovrastante ( praticamente hanno costruito sul cortile) . Nel rogito ovviamente veniva dichiarato che la casa non aveva abusi e che era ante 67 con tanto di perizia giurata. I vece i tecnici hanno trovato una vecchissima piantina catastale dove questa parte è mancante e dalle foto aeree si capisce che il vecchio proprietario ha effettuato l ampliamento senza permessi. Posso chiedere 1 risarcimento danni 2 di sanare? 3 risoluzione del contratto? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Maria, sulla base di quanto ci ha esposto sembra che vi siano i presupposti di legge per poter richiedere il risarcimento del danno da parte del precedente proprietario. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo che verifichi meglio la sua situazione e valuti una possibile risoluzione del contratto. Cordiali saluti.

  • Antonino ha detto:

    Buongiorno, nel nell’anno 2009 ho acquistato un app. Facente parte di un contesto di soli 3 abitazioni. Nel marzo 2021 ho venduto tale immobile, senza aver mai apportato alcuna modifica. (SONO STATO IL 5 PROPRIETARIO) l acquirente lo ha acquistato con l intendo di intraprendere in accordo con gli altri proprietari il percorso per il superbonus.
    Nel mese di luglio mi contattata per dirmi di essersi accordo che in Comune l.immobile costruito nel 1963 in particolare una parte del mio app. Ha una volumetria maggiore ed il progetto dello stabile agli atti è diverso da quello depositato.
    Preciso che al catasta le.piantine sono regolari, negli anni 80 sono stati fatti vari condoni in relazione agli spazi interni, il.tutto dichiarato sia in Comune che al catasto inclusa l agibilità.
    Possibile che 5 notai e vari periti di banche non si siano mai accorti di nulla? Può essere annullato l atto e/o richiesto un risarcimento?grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Antonino, vista la sua particolare situazione le consigliamo di rivolgersi al Notaio che è attualmente in possesso delle carte per poter ottenere maggiori informazioni sulle irregolarità rilevate. Quanto ad un eventuale risarcimento, le suggeriamo di domandare ad un Avvocato se vi siano i presupposti necessari per procedere in tal senso. Cordiali saluti.

  • cinziasole ha detto:

    Buongiorno ..16 anni fa ho acquistato la mia casa dai vecchi e unici proprietari ,casa costruita negli anni 70 .A fine 2020 ho chiesto al comune copia del progetto per fare richiesta del ecobonus 110% .fatto vedere ad un geometra abbiamo trovato diversi abusi non piccoli come ampliamento di superficie …ora mi terovo in zona storica ,sto pagando un mutuo come fare per risanare la cosa? posso rivalermi sui vecchi priprietari?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Cinzia, dalla situazione che ci descrive sembra che l’immobile in oggetto non sia stato controllato a sufficienza prima dell’atto di acquisto. Le suggeriamo, pertanto, di rivolgersi al notaio che è in possesso delle carte per poter valutare la situazione ed, eventualmente, di richiedere una consulenza ad un legale in modo da verificare se vi siano i presupposti per poter procedere contro i precedenti proprietari dell’abitazione. Cordiali saluti.

  • Vic ha detto:

    Buongiorno, abbiamo acquistato oggi un immobile da una persona che a sua volta l’aveva acquistato da un altro circa 11 anni prima. In fase di verifiche per accedere al superbonus sulle parti condominiali, ci viene comunicato (solo oggi, a rogito avvenuto) che sono abusivi sia i terrazzini delle singole unità immobiliari, sia il corsello dei box. L’agenzia immobiliare che ha fatto da intermediaria ha più volte assicurato la conformità con l’urbanistica depositata, non l’abbiamo pretesa e abbiamo sollevato il notaio dalle verifiche perchè purtroppo avevamo fretta di concludere la trattativa. Su chi posso rivalermi? sulla persona che ha venduto casa a me, anche se non è stato lui autore diretto dell’abuso? Posso rivalermi anche sull’agenzia immobiliare che non ha verificato la planimetria? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buonasera, da quanto ci espone sembra che l’intero stabile presenti degli abusi edilizi (i terrazzini e i corselli dei box) che impediscono di poter usufruire del Superbonus. Di conseguenza, dato che si tratta di un problema comune a tutti i condomini, le suggeriamo di rivolgersi al vostro amministratore condominiale per valutare di richiedere una consulenza legale e una eventuale azione di rivalsa nei confronti del costruttore dell’edificio, l’unico che in questo caso potrebbe rispondere degli abusi edilizi presenti nello stabile. Cordiali saluti.

  • Michele ha detto:

    I miei genitori hanno acquistato nel 1981 una u.i. in condominio, il cui anno di costruzione del fabbricato risale al 1967. Il venditore l’aveva ricevuta in donazione con atto del 1973, da sua mamma che è deceduta nel 2015. Oggi i miei essendo interessati alla vendita della predetta u.i. ho scoperto questa dualità. Per l’u.i. non ho alcun problema di commerciabilità. C’è un posto auto mai posseduto in quanto questo locale comune con altri 5 condòmini non è mai stato frazionato catastalmente e nè indicato con segnaletica a pavimento. Nell’atto di donazione si parla di un locale ad uso garage. In pratica nel Certificato di Abitabilità risulta essere destinato ad uso deposito mentre al Catasto riulta essere C/6 di 96 mq. con visura, planimetria e con una rendita attribuita ad ognuno dei miei genitori e ad altri 5 condòmini. Da accertamenti effettuati dal mio tecnico di fiducia presso l’ufficio tecnico del Comune alla Licenza Edilizia del 1967 riulta vano deposito e nel progetto pertanto, non risulta garage e non risulta la rampa di acceso auto. Nel nostro titolo si precisa che sono compresi i proporzionali diritti condominiali pari ad un sesto indiviso sulle parti e sugli impianti comuni dello stabile e con tutti gli altri obblighi e diritti stabiliti nell’atto di donazione. Quale soluzione potreste propormi visto che ho un aspirante acquirente ed anche al fine di evitare un giorno l’eventuale nullità dell’atto? Potrebbero i miei genitori rivalersi nei confronti del nostro venditore se incommerciabile e non risolvibile questo problema? Vi ringrazio.

    • Redazione ha detto:

      Buonasera Michele, la informiamo che se sono trascorsi più di 20 anni dalla data della donazione e se entro 20 anni dalla data di trascrizione della stessa non si è verificata alcuna opposizione da parte del coniuge o dei parenti in linea retta, l’azione di restituzione non può essere esercitata e, di conseguenza, non esistono rischi per l’acquirente. Prima di mettere in vendita l’immobile, comunque, le consigliamo di richiedere un accertamento su quanto risulta in Comune da parte di un tecnico abilitato e di rivolgersi all’amministratore del condominio per richiedere se sia possibile delimitare i posti auto. La soluzione ideale, infatti, sarebbe quella di accordarsi tra condomini e auto-attribuirsi un posto auto ciascuno. Cordiali saluti.

  • Alessandro ha detto:

    Buongiorno
    Nel 2010 ho acquistato un immobile tramite agenzia.
    Dopo la separazione con la mi compagna abbiamo deciso di vendere il suddetto immobile, trovando un acquirente il mese scorso.
    Dai rilievi effettuati dal geometra della agenzia a cui ci eravamo rivolti sono emerse delle incongruenze riguardanti un tetto di un terrazzo e alcune misure interne che non rispecchiavano i disegni depositati in comune. Incongruenze di cui io non ero a conoscenza al momento dell’acquisto
    Mi si chiede di sanare il tutto a mie spese.
    Posso rivolgermi a un legale per chiedere che le spese siano sostenute di chi ha venduto la casa a me?
    Ringrazio in anticipo, distinti saluti

    • Redazione ha detto:

      Gentile Alessandro, può rivolgersi ad un legale in modo da verificare se vi siano effettivamente i presupposti per poter procedere. Cordiali saluti.

  • Mohamed ha detto:

    Buona sera, ho fatto un compromesso x un acquisto di una casa con una caparra di 10mila euro, i proprietari hanno cercato di fare i furbi accastando un rustico e un bagno abusivi, e alla mia richiesta di vedere le concessione gli hanno demoliti e hanno rifatto il catasto.
    Posso rifiutare di fermare il rogito e chiedere in dietro la caparra?
    Grazie.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Mohamed, nel compromesso da lei firmato viene citato che l’immobile è completo delle parti che sono state demolite? Se così fosse, considerati i nuovi accadimenti che modificano le condizioni sulla base delle quali aveva fatto la Sua proposta di acquisto, potrebbe richiedere una rinegoziazione del prezzo oppure recedere dall’affare. Tuttavia, in tali situazioni, è consigliabile il consulto con un legale per capire e aver chiari i Suoi diritti e poter agire di conseguenza. Cordiali saluti.

  • Domenico ha detto:

    Buongiorno.
    Ho acquistato un appartemento il 4/01/2010 in provincia di Napoli.
    Solo quest’anno ,volendo procedere a lavori urgenti di ristrutturazione di un balcone,ho scoperto che l’ immobile non e’ condonato.
    Il precedente proprietario dal quale ho acquistato l’appartamento ha dichiarato in sede di vendita che il Comune di Napoli, con una disposizione dirigenziale, ha rilasciato provvedimento di condono edilizio.

    Per tale motivo ho contattato telefonicamente l’ ufficio anti abusivismo del Comune di Napoli per avere informazioni sulla pratica di condono.

    La risposta datami é che la pratica non é stata approvata per vincoli 2D, 3 , 14 e che quindi l’appartamento allo stato attuale non risulta condonato ,come invece dichiarato nell’atto di vendita.
    Anche se sono passati piu’ di 10anni dall’acquisto, davanti all’assenza di condono scoperta solo ora e quindi ad un falso dichiarato in sede di vendita,e’ possibile essere risarcito?
    Ed in secondo luogo, l’atto di vendita e’ valido?
    Grazie
    Cordiali saluti

    • Redazione ha detto:

      Gentile Domenico, sulla base di quanto da lei esposto sembrerebbe che sussistano le condizioni per aver diritto al risarcimento danni e/o alla risoluzione del contratto (danno da sanatoria). Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo da verificare se vi siano effettivamente i presupposti per poter far vale tali diritti e procedere. Cordiali saluti.

  • Antonio ha detto:

    Salve o comprato un appartamento nel 2015 ma nel 2017 mi accorgo che il poggiolo e solo accatastato ma non ce sanatoria i garage sono abusivi ed in fine mi vendono un pezzo di orto sul rogito dichiarato di mia proprietà ed invece e promiscuo facendo queste ricerche con il mio tecnico sono venuti fuori questi tre problemi.
    Come posso comportarmi?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Antonio, le consigliamo di rivolgersi al Notaio con il quale ha stipulato l’atto in quanto queste problematiche sarebbero dovute emergere al momento della stipula. Cordiali saluti.

  • geltrude ha detto:

    buongiongio, un riduzione e risarcimento danno richiesto come rivalsa dall acquirente al nipote del venditore è ammissibili , trascorsi 15 anni dal rogito.la docfa non riportata nel rogito e non regolazzata al comune PORTA FINESTRA ABUSIVA non sanabile .

    • Redazione ha detto:

      Buonasera, nel caso in cui dovesse verificare che la porta finestra non sia sanabile, dovrà necessariamente procedere alla chiusura degli abusi. Le consigliamo di rivolgersi ad un legale oppure al notaio che ha redatto l’atto per approfondire la sua situazione. Cordiali saluti.

  • Lulzim ha detto:

    Buonasera, io ho acquistato un immobile nell 2018, il vecchio proprietario lo ha comprato all’asta nell 2000, io ho il mutuo in in corso, vado a vedere ad usufruire del ecobonus e scopro che la casa è sanata per 3,5 vani apposto di 7 vani per quale lo acquistato, la planimetria del catasto è giusta, all’atto c’è scritto che ante1967, però la modifica da 3,5 vani a 7 è stata fatta nell 1991 al catasto…. Cosa mi consigliate e se posso chiedere i danni o recedere l’atto di acquisto

    • Redazione ha detto:

      Buonasera, dato che il suo mutuo è in corso, sarebbe un aspetto inusuale che l’immobile in questione non sia stato controllato, proprio perché, oltre al Tribunale e ai notai, anche la banca esegue una propria perizia. Pertanto, considerando che è avvenuto un atto di acquisto, le suggeriamo di rivolgersi al notaio che è in possesso delle carte per poter valutare al meglio la situazione. Cordiali saluti.

  • Terry ha detto:

    Buonasera. Nel 2008 abbiamo acquistato un immobile uso vacanze con l’intermediazione di un’agenzia del posto. Nel 2019 mettiamo in vendita la casa per cambiate esigenze ma,nel momento di dare tutte le carte all’agenzia a cui ci siamo rivolti (differente dalla prima) ci viene comunicato che c’è un abuso edilizio (un bagno non dichiarato ne accatastato dal precedente proprietario). Tale abuso per fortuna può essere oggetto di sanatoria e così decidiamo di intraprendere questa strada prima della vendita con un esborso totale, tra spese di Sanatoria e spese di pratica, di circa 8000 euro. A questo punto e a vendita ultimata ci resta il rancore per essere stati frodati nel 2008 e vorremmo sapere se c’è modo di rivalersi su precedente agenzia immobiliare e/o eredi del vecchio proprietario, per onore di giustizia e poichè la prescrizione del reato (vendita di un immobile gravato da abuso) è di 10 anni dal momento dell’accertamento dello stesso.
    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Gentile Terry, sulla base di quanto da lei esposto sembrerebbe che ci siano i presupposti di legge per poter richiedere il risarcimento del danno. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo che verifichi meglio la sua situazione. Cordiali saluti.

  • AndreaP ha detto:

    Buon giorno, ho comprato una piccola casa in montagna, ora per sanare il tutto fra documenti e lavori da fare ( aprire il foro finestre per alcune stanze ) devo pagare più della metà del valore di compravendita. Esiste un limite o una percentuale sul risarcimento?

    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Gentile Andrea, al momenti dell’acquisto era consapevole della presenza di questi abusi edilizi oppure l’ha scoperto in un secondo momento? Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale in modo da valutare adeguatamente la sua situazione, capire quali sono i suoi diritti ed eventualmente procedere. Cordiali saluti.

  • Alessandra ha detto:

    Buonasera, l’agenzia a cui i miei genitori hanno affidato la vendita della nostra casa di famiglia ha prima verbalmente espresso che li avrebbe aiutati a far sanare un bagno di servizio nel sottotetto. A seguito di una proposta di acquisto ha poi determinato che il problema non era sanabile e gli acquirenti hanno ritirato l’offerta. Dopo alcuni mesi dalla scadenza del contratto di mandato i miei si vedono recapitare una lettera da parte dell’agenzia che chiede i danni per la mancata vendita.
    Lo può fare? Io davanti ad un giudice affermerei che mi sembra ci sia della mala fede. Grazie mille della vostra opinione.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Alessandra, in base a quanto da lei esposto, il comportamento dell’agenzia non è stato coerente con quanto espresso verbalmente. Vi consigliamo di rivolgervi ad un legale per chiarire quali sono i vostri diritti e capire come procedere. Cordiali saluti.

  • Tiziano ha detto:

    Buongiorno, a tre anni dall’acquisto della casa volendo restrutturare mi vengono comunicate irregolarità precisamente una stanza lavanderia di metri 3×3 costruita abusivamente dal precedente proprietario ma comunque sanabile.
    Ora che il precedente proprietario è deceduto le chiedo posso fare rivalsa ai figli per sanare l’abuso.
    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Gentile Tiziano, al momento del rogito questa stanza risultava dalla planimetria? Le consigliamo di rivolgersi ad un legale, al fine di verificare se vi siano i presupposti di legge per poter richiedere un eventuale risarcimento danni ai figli, a patto che questi abbiano accettato l’eredità. Cordiali saluti.

  • Gianni ha detto:

    Salve, nel 2017 ho acquistato un appartamento in un condominio, volendo fare il cappotto e usufruire del 110% abbiamo scoperto che le scale sono state chiuse abusivamente e non abbiamo potuto accedere al bonus, avendo subito un danno sia per non aver potuto usufruire del bonus sia perché la abuso non è sanabile e quindi si dovranno aprire le scale subendo una svalutazione del valore dell’ appartamento. Chiedo contro chi è quali danni posso richiedere per questo abus?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Gianni, sarebbe necessario risalire al soggetto che ha disposto la chiusura abusiva delle scale. Le consigliamo di confrontarsi con il Suo amministratore di condominio per avere maggiori informazioni. Cordiali saluti.

  • SILVESTRO BARDELLA ha detto:

    Buongiorno, ho acquistato un immobile nel 1991 da un privato. Concessione edilizia del 1980. Lo stesso è stato da me rivenduto nel 2001 senza nel frattempo aver eseguito nessun lavoro di modifica all’immobile stesso. Ora (Gennaio 2021) il nuovo proprietario mi chiede dei danni per alcune incongruenze di costruzione rispetto all’allora emessa concessione edilizia. Cosa posso fare? Grazie della risposta, Silvestro

    • Redazione ha detto:

      Gentile Silvestro, le consigliamo di chiedere un supporto legale per verificare se effettivamente ha delle responsabilità in tale situazione. L’avvocato le consiglierà probabilmente di rivolgersi ai Notai che hanno stipulato i due rogiti per verificare se sussistono effettivamente queste incongruenze e, inoltre, di richiedere una perizia giurata a un tecnico abilitato al fine di certificare e verificare, presso gli uffici di competenza, la questione riguardante le licenze. Cordiali saluti.

  • Andrian ha detto:

    Buongiorno devo comprare un appartamento a metta gennaio 2021 che mi sono accorto che un tramezzo e stato spostato di 70 cm verso camera da letto (si sono allargato bagno) la camera e 390×400 ora e 320×400 cosa devo fare? Comunque e stata fatta perizia giurata. Ma sulla planimetria non risulta allo stato attuale.Geometra e avvocato che a fatto pratica e del agenzia immobiliare. Immobile devo intestare sulla figlia minore. Come devo procedere?.
    Grazie mille!!!

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Andrian, la modifica, nella fattispecie lo spostamento, di un tramezzo non necessita di una pratica edilizia purché vengano rispettati i parametri di superficie minima, illuminazione ed aerazione di un ambiente. Prima del rogito notarile è indispensabile comunque provvedere alla modifica della planimetria catastale in modo che lo stato dei luoghi corrisponda a quanto riportato in Catasto. Deve quindi richiedere ad un geometra di presentare la pratica di accatastamento dell’appartamento in modo da registrare in Catasto la modifica del tramezzo.

  • Monica ha detto:

    Buonasera,ho comprato un appartamento nel 2009.Con Tutto il condominio abbiamo deciso di fare il cappotto usufruendo del 110.Solo ora siamo venuti a sapere che il condominio finito di costruire nel 1976 è abusivo.Nella planimetria urbanistica mancano 110 metri quadrati,però L agibilità c è .Ora dobbiamo pagare molti soldi per sistemare il casino fatto dai costruttori.Dobbiamo pagare noi proprietari? O il costruttore (ormai deceduto)?O il proprietario precedente a me che mi ha venduto la casa?O il comune che ha dato l’agibilità?O posso richiedere un risarcimento danni per le spese che ora devo sostenere x sanare?grazie

    • Redazione ha detto:

      Gentile Monica, la questione coinvolge tutto il condominio e pertanto il condominio dovrà incaricare un tecnico affinché faccia una ricerca approfondita sui progetti depositati e la conseguente licenza edilizia dell’intero fabbricato. Sulla base di questa ricerca si troverà una soluzione che sarà probabilmente a carico degli attuali proprietari. Cordiali saluti.

  • Antonio ha detto:

    Salve sono in fase di vendita del mio appartamento e il geometra dell’Agenzia immobiliare ha scoperto che vi sono delle piccole difformità rispetto alla planimetria, in particolare una finestra invece di stare di fronte sta a destra, un arco in giardino e una porta che sta pochi centimetri più a destra. Tutte cose che probabilmente sono state fatte in fase di costruzione dell’edificio e che io non sapevo all’acquisto da precedente proprietario nel 2013. Potrei io rifarmi sul vecchio proprietario chiedendo i danni o chiedendo a lui di pagare per sanare il tutto? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Antonio, prima di tutto dovrebbe rivolgersi al Comune presso l’Ufficio Edilia Privata per richiedere e visionare le copie del progetto o le eventuali varianti al progetto, in modo da poter verificare se sono state apportate delle variazioni in corso d’opera e se queste sono state poi presentate correttamente al Catasto. In caso di difformità sarebbe poi opportuno chiedere all’ufficio come procedere e le conseguenti spese. Attraverso il consulto con un legale potrà capire se sussistono i presupposti per richiedere un risarcimento dei danni al precedente proprietario. Cordiali saluti.

  • Maria Pia Calabrò ha detto:

    Buongiorno,
    ho acquistato con il mio compagno, due anni fa (2018), un appartamento duplex con pianta catastale conforme ma ora che dobbiamo ristrutturare viene fuori che c’è un bagno abusivo nella camera mansardata. Chi deve pagare la sanatoria? Abbiamo visionato la perizia della banca dopo varie richieste e li compare una necessaria sanatoria di 1500 euro ( scalati dal tot del mutuo erogabile ) ma l’immobile risulta liberamente vendibile. Non ci era stato riferito neanche a voce, non ne sapevamo nulla. Ci sentiamo presi in giro e vorremmo che il venditore pagasse le 1500 euro e il costo del lavoro dell’architetto che se ne sta occupando. Grazie!

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Maria Pia, al momento del rogito questo bagno risultava dalla planimetria? Allo stato attuale, a seguito della stipula dell’atto notarile, siete voi proprietari dell’unità immobiliare. Vi consigliamo di rivolgervi ad un legale, al fine di verificare se vi siano i presupposti di legge per poter richiedere un eventuale risarcimento danni. Cordiali saluti.

  • Lino ha detto:

    Salve, dovrei acquistare un appartamento ma dopo il preliminare e l’accettazione del mutuo il perito scopre di abusi edilizi che rallentano il tutto facendo scadere i 6 mesi di premutuabilità e il tutti slitta qu quasi 14 mesi costringendomi a cambiare banca e non ottenere più un mutuo 100% ma un 80…ora le chiedo, l’agenzia immobiliare ha diritto ancora a ricevere compenso o mi posso rivalere sul fatto che mi hanno proposto un immobile con problemi non dichiarati?
    Grazie in anticipo per la risposta.

    • Redazione ha detto:

      Gentile Lino, è rischioso chiedere un mutuo sapendo che un immobile presenta delle irregolarità. Probabilmente il perito della prima banca non aveva indagato affondo prima di concedere il mutuo.
      Se lei è intenzionato comunque a procedere con l’acquisto, le consigliamo di attendere che l’immobile venga regolarizzato e solo dopo richiedere il mutuo.
      Non dovrà pagare l’agenzia finché non arriverà alla conclusione del contratto. Inoltre, se vuole recedere dalla proposta di acquisto può richiedere la restituzione della caparra per gravi irregolarità da parte del venditore e dell’agenzia che ha proposto l’immobile. Le suggeriamo di rivolgersi a un legale in modo che venga indirizzato verso la soluzione più adatta alla sua situazione. Cordiali saluti.

  • Carmine Russo ha detto:

    Ho venduto insieme alla mia ex moglie dopo la separazione la nostra casa in comune e dopo 16 anni dall’atto notarile il nuovo acquirente ci comunica che è venuto a conoscenza solo ora che ci sono cose che non sono in regola catastali, e adesso che a sua volta vuole vendere deve sanare questi vari “abusi” e ci dice che si rivolgerà ad un avvocato se noi non paghiamo queste sanatorie. Mi dice che il costo pratiche di sanatorie le dobbiamo pagare noi in caso contrario si rivolgerà ad un avvocato per una causa che sarebbe lunga e dispendiosa per lui e per noi per cui l’avvocato gli ha suggerito di propormi un accomodamento. La mia domanda è possibile che dopo 16 anni dalla data dell’atto di vendita, sia ancora io responsabile di quella casa? Come mi devo comportare, andare in causa o come mi è stato consigliato cercare un accomodamento? E mi chiedo anche perchè il suo notaio di fiducia non ha trovato nessun problema al momento della vendita nel 2004 e non puo vendere come noi abbiamo fatto in quel tempo a lui? grazie per una vostra risposta.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Carmine, non è chiaro se il problema riguardi la regolarità catastale o una difformità urbanistica in presenza di abusi edilizi. Prima di assumere qualunque decisione, sarebbe preferibile verificare quale sia il problema riscontrato dopo 16 anni dall’attuale proprietario. In ogni caso, la garanzia per evizione, a norma dell’art. 1495 C.C., si prescrive nel termine di un anno dalla data di stipula dell’atto di compravendita. Pertanto, un eventuale abuso edilizio riscontrato ora nel 2020 non può essere considerato come vizio occulto essendo decaduti i termini.

  • Gabriele ha detto:

    Buonasera,
    Circa un mese fa ho acquistato un attico al mare, lo stabile è stato costruito prima del 1967.
    Per vari problemi burocratici ho dovuto aspettare 5 mesi per fare l’atto, il mio notaio e’ stato molto lento, perché a suo dire voleva “fare un atto come si deve”.
    Settimana scorsa chiamo l’architetto per ristrutturare l’appartamento, e ho delegato lui per fare tutte le richieste al comune.
    Mi chiama dopo poco e mi dice che c’è una pratica per “sanare” l’appartamento da un a uso edilizio, la pratica è datata 1985. E il comune non ha dato nessun esito.
    Nel mio preliminare e nell’atto è indicato che è libero da ogni abuso.
    Adesso ho dato l’ok perché acquisisca questa pratica per capire di cosa si tratta.
    Cosa mi consiglia di fare? Posso chiedere un risarcimento all’agenzia immobiliare e al notaio? (Anche se nell’atto ha indicato che prende atto dei documenti portati dall’agenzia), o posso chiedere il doppio della caparra (25.000) anche se mi tengo l’appartamento?
    Gabriele

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Gabriele, ci spiace se rispondiamo solo oggi ma ci siamo concessi una settimana di ferie. La situazione in cui si trova è, purtroppo, diffusa in quanto non tutti i notai effettuano i controlli e le verifiche della conformità urbanistica e allo stesso modo anche le agenzie immobiliari non sempre attivano i tecnici per gli accertamenti su abusi edilizi. Allo stato attuale, Lei è il proprietario dell’unità immobiliare a seguito della stipula dell’atto notarile. Non può quindi richiedere alla parte venditrice la restituzione del doppio della caparra versata ma può certamente chiedere i danni ed il pagamento delle spese sostenute in presenza di un vizio occulto e di una dichiarazione mendace della parte venditrice. Il notaio, probabilmente, non si riterrà responsabile della difformità urbanistica. Le possiamo solo suggerire di rivolgersi ad un legale che la assista a tutela dei suoi legittimi interessi nei confronti della parte venditrice e della agenzia immobiliare.

  • Anna ha detto:

    Buongiorno,

    a febbraio di quest’anno abbiamo avviato le pratiche per l’acquisto di una casa nel comune di Roma.
    Durante il preliminare dinanzi ad un Notaio, sono stati forniti tutti gli incartamenti, ad eccezione del progetto originario che la parte venditrice si è impegnata a produrre nei successivi due mesi.
    Causa Covid e tempi dilatati di risposta da parte degli uffici competenti, siamo stati costretti a posticipare la data del rogito in attesa di trovare il progetto originario, come richiesto dal Notaio.
    15 giorni fa abbiamo ricevuto convocazione da parte del Comune per visionare alcuni documenti che purtroppo abbiamo scoperto non essere quelli a noi utili.
    In assenza del progetto originario e nell’impossibilità di rintracciare il numero di licenza edilizia, quali sono gli step consigliati per finalizzare la compravendita in totale serenità?
    Come possiamo, noi acquirenti, essere tutelati al 100%?
    Qualora un domani decidessimo di vendere, a nostra volta, l’immobile rischiamo di dover abbassare il prezzo dell’appartamento? A quali rischi andiamo incontro?
    Grazie,
    Anna

    • Redazione ha detto:

      Gentile Anna, per trovare risposta ai suoi quesiti le consigliamo di confrontarsi direttamente con il Notaio che vi segue per la stipula. Le ricordiamo che la compravendita non potrà avvenire se non verranno presentati i documenti relativi alla licenza edilizia ed urbanistica. Cordiali saluti

  • Carlo ha detto:

    Buonasera. Ringrazio in anticipo. Ho acquistato una casa che carte alla mano dovrebbe essere a posto in termini di regolarità urbanistica (abitabilità, cila per i lavori effettuati negli anni , ecc) . L’unica cosa che non sono riuscito ad avere per motivi di tempo è la documentazione planimetrica delle licenze edilizie degli anni 50 relativa alla elevazione del piano ultimo in questione. Pertanto nell’atto abbiamo inserito un compromesso tale per cui se in futuro dovesse emergere qualche irregolarità l’eventuale sanatoria sarebbe a carico del venditore che d’altra parte ho esonerato da eventuali risarcimento danni. Per ciò che riguarda però la sanatoria, dovendo ora procedere per dei lavori, quindi per una CILA, sarebbe compromessa la responsabilità del venditore rispetto a quanto pattuito ? Cioè potrebbe lui appellarsi al fatto che non può sanare una situazione eventualmente da me modificata?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Carlo, si è corretto quanto da Lei ipotizzato. In ogni caso il Comune, prima di rilasciare la autorizzazione, effettuerà dei controlli sul fabbricato e, in pendenza di una eventuale irregolarità edilizia, potrebbe revocare la concessione per delle modifiche. È preferibile richiedere prima, tramite un accesso agli atti depositati in Comune, copia della licenza edilizia e degli elaborati planimetrici di progetto e verificare, tramite un tecnico, la conformità urbanistica dell’unità immobiliare. In caso positivo, ossia in assenza di difformità urbanistiche o di eventuali abusi, potrà procedere con la pratica CILA. In difetto, comunichi al venditore la situazione rilevata o lo inviti ad adempiere.

  • Paolo ha detto:

    Buona sera ,

    Ho acquistato nel giugno 2017 un immobile indipendente avente 2 sub descritti nella ( sola ) pianta catastale … ” piano seminterrato e piano terra ” .

    Nell’Ottobre 2017 il mio geometra richiedendo AL COMUNE copia del progetto originario necessario per iniziare le opere di ristrutturazione, scopre che :
    1) sia al piano seminterrato
    ( DENOMINATO NEL PROGETTO DEL 1967 PIANO TERRA ) CHE al piano terra ( Denominato piano primo nel progetto ) ci sono :
    circa 40 m.q.di superfice abusiva assente nel progetto
    ( ma presente nelle planimetrie catastali con cui abbiamo fatto l’atto ) ,
    2) E nel piano terra ( nella pianta catastale )
    ” primo piano nel progetto…” Sì sono accertati 10 m.q. di superfice muraria e ben 38 mq.di veranda mai sanata.

    Domanda : a chi ed in devo perseguire legalmente ?

    L’AGENZIA IMMOBILIARE ? IL PERITO DELLA BANCA CHE HA EROGATO IL MUTUO ?
    IL GEOMETRA TECNICO EQUIPE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE?

    NOTAIO PORTATO DALL’AGENZIA IMMOBILIARE?

    IL VENDITORE DELL’IMMOBILE?

    PS: IN QUESTI 2 ANNI C’È STATO UN TENTATIVO BONARIO DI TRATTATIVA TRANSATTIVA PER RICONOSCIMENTO DEL DANNO SUBITO ( LORO AMMISSIONE DI EFFETTIVE IRREGOLARITA’ EDILIZIE) , RICONOSCENDOMI UNA MINIMA SOMMA DI CONTRIBUTO X LA REGOLARIZZAZIONE… RISPETTO ALLI’MPORTO DOVUTO AGLI ORGANI DI COMPETENZA ( COMUNE,SOPRINTENDENZA, GENIO CIVILE …ECC…) .

    MA AD OGGI I SIGNORI EX PROPRIETARI SE NE ESCONO OFFRENDO L’UNICA SOLUZIONE DI RITORNARE L’IMMOBILE SENZA NESSUN RICONOSCIMENTO DEL MIO DANNO SUBITO IN QUESTI 2 ANNI .

    ***MORALE : VISTO CHE NON VORREI PERDERE COSI’ LIMMOBILE .. , IN CHE TERMINI POSSO RICHIEDERE LA PROCEDURA DI RIDUZIONE DEL PREZZO DELL’IMMOBILE CORRISPONDENTE AL VALORE DEL DANNO , O AD UN RISARCIMENTO DEL DANNO SUBITO ? ( OGGETTO DEL VOSTRO ARTICOLO )

    VI RINGRAZIO PER L’ATTENZIONE E COLGO L’occasione per porgere distinti saluti.

    Paolo

    • Redazione ha detto:

      Gent.mo Paolo, il suo caso è complesso e, purtroppo, abbastanza frequente. Non disponendo della documentazione, possiamo rispondere solo in via generale alle sue domande. Per rispondere al Suo primo quesito in merito alla responsabilità, dobbiamo escludere in primis il notaio. In sede di stipula, infatti, il notaio assevera la dichiarazioni rese dal venditore ma non certifica la loro veridicità. Pertanto, se il venditore ha dichiarato nell’atto che non sono presenti abusi edilizi, il notaio non fa altro che registrare questa dichiarazione salvo che le parti, venditore e acquirente, non abbiano richiesto espressamente una perizia tecnica con la finalità di verificare proprio la conformità urbanistica. Potrebbe essere responsabile il perito della banca che ha erogato il mutuo ma la parte lesa in questo caso sarebbe piuttosto l’istituto di credito che ha concesso un finanziamento bancario su un immobile in presenza di abusi edilizi. L’agenzia immobiliare non ha responsabilità in ordine alla conformità urbanistica e catastale in quanto anche l’agenzia raccoglie la documentazione prodotta da venditore: resta da verificare il rapporto con il perito indicato dall’agenzia immobiliare. Nello specifico occorre verificare il contenuto dell’incarico che è stato affidato al perito e chi è il soggetto (l’agenzia, il venditore, l’acquirente ?) che ha dato mandato al geometra di effettuare delle verifiche e su cosa. Per concludere, certamente la responsabilità è in capo al venditore con il quale sembra di capire ci siano già stati degli accordi (verbali, scritti ?) che hanno evidenziato il riconoscimento delle irregolarità edilizie e la corresponsione di un importo a titolo di indennizzo. Nello specifico, occorre valutare preliminarmente se sia stato sottoscritto tra le parti un accordo transattivo quale “sanatoria” delle irregolarità contestate e, in caso affermativo, verificarne il contenuto. Infine, per quanto attiene la richiesta di un indennizzo a fronte del danno subito, l’entità del danno deve essere dimostrata e provata. Ossia, non è sufficiente comunicare genericamente al venditore di aver subito un danno e richiedere un importo a titolo di indennizzo ma è indispensabile provare l’esistenza del danno e motivare l’importo (ad esempio, una notifica da parte del Comune con la richiesta di versamento di un importo a titolo di sanzione amministrativa e la contestuale intimazione di demolizione delle opere abusive). Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale che possa esaminare la documentazione e suggerirle le azioni da intraprendere a tutela dei suoi interessi.

  • Isabella di Brigida ha detto:

    Abbiamo comprato nel 2014 un appartamento a Roma.Solo quest’anno ,volendo procedere con una ristrutturazione,abbiamo scoperto che sulla immobile c era una domanda di condono per un soppalco costruito nel salone,presentata dalla precedente proprietaria nel 2003 ,di cui lei non ci ha fatto menzione e dichiarando al notaio,in sede di atto,che non erano presenti difformità urbanistiche.Nell ufficio condono di Roma ci sono migliaia di pratiche inevase. Siamo riusciti a sapere che l’ ufficio condono nel 2010 aveva richiesto ulteriori documenti alla proprietaria ma lei non ha mai risposto. Siamo bloccati.Abbiamo ricontattato la vecchia proprietaria e per adesso fa orecchie da mercante.Naturalmente abbiamo avviato procedure legali,ma quando ne usciremo? Non possiamo ristrutturare ,non possiamo fare niente…mi sembra una cosa assurda!!

    • Redazione ha detto:

      Gentile Isabella,
      la presenza di una domanda di condono rimasta in sospeso non pregiudica successivi interventi. Inoltre, la costruzione di un soppalco, non determinando un aumento di volumetria né tanto meno una modifica della pianta catastale, non implica necessariamente una domanda di sanatoria. È sicura, quindi, che la domanda di condono sia stata stata effettuata per questo motivo? Cordiali saluti.

  • Anna ha detto:

    Buon giorno, cosa succederebbe qualora l’acquirente fosse al corrente dell’abuso GIÀ PRIMA DELLA VENDITA? Vi faccio un esempio. Se due fratelli, comproprietari di due case, sciogliessero una comproprietà e nel lotto di uno dei due ci fosse un magazzino con amianto? Con entrambi i comunisti al corrente dell’abuso eseguito dai genitori in precedenza? Dopo lo scioglimento della comproprietà in caso di successive sanzioni amministrative dovrebbero rispondere entrambi? Il soggetto che mantiene consapevolmente l’abuso può rivalersi sull’altro?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Anna, in questo caso specifico è bene che nell’atto di divisione della proprietà comune le parti dichiarino di essere edotte della presenza di amianto nel magazzino in oggetto. Nello stesso atto le parti, i due fratelli, devono definire chi si farà carico dei costi inerenti lo smaltimento dell’amianto in modo da evitare qualunque contestazione o richieste di risarcimento da una delle parti.

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