Quali sono i requisiti della categoria catastale A10?

La categoria catastale A10 fa riferimento agli uffici e agli studi privati. Ciò significa che rientrano in questa categoria quegli immobili che presentano delle caratteristiche tali da essere destinati allo svolgimento di un’attività professionale.

In questo articolo approfondiremo:

Cosa vuol dire categoria catastale A10?

Come abbiamo anticipato, un immobile con categoria A10 è adibito ad ufficio o studio privato. Se l’immobile scelto per aprire l’attività di ufficio o studio privato è accatastato in A2, ad esempio, bisogna procedere con il cambio di destinazione d’uso in modo tale da variare la categoria da A2 ad A10 e viceversa. Si tratta di una trasformazione che deve essere effettuata con l’ottenimento di una specifica autorizzazione comunale. In caso contrario, infatti, si configurerebbe un vero e proprio abuso edilizio.

E se un fabbricato presenta due tipologie diverse di destinazioni d’uso, una per abitazione e un’altra per ufficio? In una tale circostanza si applica il criterio della prevalenza: ai fini della assegnazione della giusta categoria, si considera la maggiore superficie utile occupata.

Normativa di riferimento e destinazione d’uso

Per l’accatastamento corretto di un immobile nella categoria A/10, è indispensabile che la destinazione d’uso ufficio sia coerente con quanto previsto dagli strumenti urbanistici comunali. La normativa di riferimento è contenuta nel DPR 380/01, art. 23-ter, che disciplina il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale o tra categorie diverse.

In particolare, il passaggio da una categoria residenziale (ad esempio A/2) a una direzionale (A/10) costituisce un cambio di destinazione d’uso rilevante, soggetto ad autorizzazione comunale. Senza tale autorizzazione, l’uso dell’immobile come ufficio risulterebbe abusivo, con conseguenti sanzioni amministrative e l’obbligo di ripristino. È quindi fondamentale verificare che la destinazione urbanistica autorizzata coincida con quella catastale, per garantire la legittimità dell’utilizzo e dell’eventuale accatastamento A/10.

Requisiti tecnici e funzionali per l’accatastamento A10

Per rientrare nella categoria catastale A/10, un immobile deve rispettare precisi requisiti A10 legati all’idoneità dei locali per lo svolgimento di attività professionale. Si tratta, nello specifico, di uffici e studi privati – come studi medici, legali, o spazi aziendali destinati a consulenze – che devono essere strutturalmente separati da ambienti residenziali e non destinati a uso commerciale.

Tra le caratteristiche fondamentali rientrano specifiche dotazioni impiantistiche e finiture adeguate: impianto elettrico a norma, rete dati, riscaldamento e raffrescamento, nonché servizi igienici idonei all’uso professionale. Gli accessi devono essere indipendenti e facilmente individuabili, preferibilmente separati da quelli di eventuali abitazioni.

A differenza dei locali accatastati in C/1, destinati ad attività commerciali come negozi o centri estetici, quelli in A/10 non devono prevedere vetrine né essere aperti al pubblico indistintamente. È dunque fondamentale valutare con attenzione sia la destinazione d’uso che le caratteristiche strutturali e funzionali per garantire un corretto accatastamento.

Esempi di attività ammesse in A10

Tra le attività professionali ammesse in A10, rientrano tutte quelle che prevedono l’utilizzo dell’immobile come ufficio o studio privato. Questa categoria catastale è pensata per ospitare professionisti come avvocati, commercialisti, architetti, consulenti, psicologi o medici. Un immobile A10 può quindi essere utilizzato come studio legale, studio medico, agenzia di consulenza o sede operativa di una società di servizi. Anche attività come scuole di lingue, agenzie di comunicazione o studi tecnici rientrano tra le destinazioni d’uso compatibili con questa classificazione, purché gli spazi siano adeguatamente strutturati per lo svolgimento dell’attività professionale.

Come conoscere la categoria catastale di un immobile

Per conoscere la categoria catastale di un immobile è possibile richiedere una visura catastale online tramite VisureItalia. La visura può essere effettuata in due modi:
– per immobile, utilizzando i dati catastali dello stesso;
– per persona fisica o giuridica, cercando tutti gli immobili intestati a un soggetto.

Si tratta di uno strumento utile per verificare la destinazione d’uso e lo stato catastale dell’immobile.

Categoria catastale A10 e IMU

Molto spesso trasformare la destinazione d’uso da A10 ad A2 può aiutare a risparmiare sull’IMU, nel caso in cui l’immobile in A10 sia utilizzato come abitazione principale. Infatti, per usufruire delle agevolazioni IMU per l’abitazione principale, l’appartamento deve avere una categoria catastale riconducibile alla civile abitazione, ossia appartenente alla categoria A. In quest’ultima, tuttavia, non rientra la categoria catastale A10, in quanto in questo caso non si prevede l’esenzione IMU per abitazione principale.

Domande frequenti sulla categoria catastale A10

Quali sanzioni e rischi affronta chi utilizza un A10 come abitazione senza aver eseguito il cambio di destinazione d’uso?

Utilizzare un immobile accatastato come A/10 per scopi abitativi, senza aver eseguito il necessario cambio di destinazione d’uso, espone a diversi rischi legali e pratici. Una destinazione d’uso non conforme rappresenta una violazione delle normative urbanistiche e catastali, e può comportare sanzioni amministrative da parte del Comune o altri enti preposti.

Tra le conseguenze più comuni troviamo: multe, obbligo di ripristino dell’uso originario, e nei casi più gravi, l’inagibilità dell’immobile. Inoltre, non essendo registrato come abitazione, l’immobile non permette di ottenere la residenza, con possibili ricadute su documenti anagrafici, accesso ai servizi pubblici e agevolazioni fiscali. Anche un controllo da parte dell’amministratore di condominio o dei vicini può portare a segnalazioni e accertamenti da parte delle autorità.

Quali sono le principali differenze con le altre categorie catastali?

Nel confronto tra la categoria A/10 e le altre categorie catastali del gruppo A (come A/2, A/3 o A/4), emergono differenze sostanziali legate alla destinazione d’uso. Mentre le categorie A/2-A/4 identificano immobili a uso residenziale, la categoria A10 è riservata esclusivamente a uffici e studi professionali. Ciò implica requisiti tecnici, impiantistici e normativi diversi, che rendono gli immobili A10 inadatti all’uso abitativo senza un cambio di destinazione. In sintesi, la categoria A10, a confronto con le altre, risponde a esigenze lavorative piuttosto che abitative.

Come trasferire la residenza su un immobile A10?

Per ottenere il trasferimento di residenza in un determinato immobile è necessario che lo stesso abbia le caratteristiche urbanistiche e catastali di civile abitazione. Pertanto, non è possibile locare un immobile che con peculiarità di ufficio o studio privato. In tal caso bisogna prima procedere al cambio di destinazione d’uso presentando una pratica di modifica sia al Comune che al catasto.

A quel punto è possibile presentare la richiesta di trasferimento anagrafico. Oltre alle giuste caratteristiche dell’immobile (uso abitativo) sono necessari anche altri requisiti. Infatti, per ottenere il trasferimento di residenza bisogna essere proprietari dell’immobile o avere un contratto di locazione o di comodato d’uso gratuito.

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