Categoria catastale A5: definizione e caratteristiche

Per quanto concerne il primo gruppo delle categorie catastali, finora sul nostro blog abbiamo parlato degli immobili classificati come A1 e A7. Oggi ne approfondiamo una meno conosciuta, ossia la A5. Quest’ultima infatti riguarda quelle unità immobiliari edificate nel periodo che precede gli ultimi eventi bellici.

INDICE:

Cosa si intende per categoria catastale A5

La categoria catastale A5 comprende le abitazioni di tipo ultrapopolare. Si tratta di unità immobiliari che appartengono a fabbricati che hanno delle caratteristiche costruttive e delle rifiniture di basso livello e di solito non sono dotate di servizi igienico-sanitari di carattere esclusivo.

Inoltre, la Circolare del Ministero delle Finanze n.5 del 1992 ha soppresso formalmente le categorie catastali A5 e A6. Rimangono comunque accatastati tutti quegli immobili in categoria A5 registrati al Catasto e per i quali non si è ancora richiesta una variazione.

Tale categoria è stata soppressa perché non in grado di rappresentare le minime condizioni considerate fondamentali per poter definire una categoria abitativa. Di conseguenza, se negli anni un immobile non ha subìto modifiche rilevanti, potrà essere classificato secondo la categoria catastale precedente più povera, ossia la A4.

Caratteristiche tecniche e dimensionali

Le unità immobiliari che prima erano classificate in categoria catastale A5 si distinguevano per caratteristiche tecniche essenziali e una conformazione dimensionale spesso ridotta ai minimi termini. Progettate per rispondere a esigenze abitative basilari, queste abitazioni ultrapopolari erano realizzate con materiali poveri, privi di finiture e con una distribuzione interna degli spazi poco funzionale. Le superfici erano generalmente limitate, con ambienti di piccole dimensioni, privi di impianti autonomi e con la presenza minima – o del tutto assente – di servizi igienico-sanitari. In molti casi, cucine e bagni erano condivisi tra più unità abitative.

L’edilizia di riferimento risaliva, per lo più, alla fine dell’Ottocento e all’inizio del Novecento, e si sviluppava in contesti urbani periferici o degradati, riflettendo un modello costruttivo basato sull’urgenza di fornire alloggi economici, piuttosto che sul benessere degli occupanti. Tali caratteristiche, oggi considerate inadeguate, rappresentano un’eredità di un’epoca in cui il concetto di abitabilità era strettamente legato alla mera sopravvivenza.

Rendita catastale e calcolo dell’imposta

La rendita catastale rappresenta la base imponibile su cui viene calcolata l’IMU (Imposta Municipale Propria) e può variare sensibilmente in seguito alla riclassificazione di una unità immobiliare. Nel passaggio dalla categoria A5 alla A4, ad esempio, la rendita può aumentare, incidendo direttamente sull’importo dell’imposta dovuta.

Tuttavia, se l’immobile è adibito ad abitazione principale, può rientrare nei casi di esenzione IMU, salvo eventuali eccezioni previste dai regolamenti comunali. Poiché ogni comune può adottare criteri specifici, è consigliabile verificare la normativa locale vigente o avvalersi del supporto di un professionista per una corretta valutazione fiscale.

Dove si può trovare la categoria catastale di un immobile?

Per ottenere quest’informazione bisogna richiedere la visura catastale. La categoria catastale, in particolare, è reperibile sia se la visura viene eseguita sull’intestatario dell’immobile sia se è svolta mediante i dati catastali del bene immobile:

• visura catastale per immobile,
• visura catastale per soggetto fisico o giuridico.

La visura catastale per immobile, estratta dal portale Sister dell’Agenzia delle Entrate, consiste in una ricerca eseguita attraverso i dati catastali dell’unità immobiliare. Oltre alla categoria catastale, questo documento indica anche:

• superficie catastale in metri quadri,
• classe e rendita catastale,
• dati anagrafici degli intestatari dell’immobile,
• natura e quote dei diritti reali,
• variazioni catastali,
• note sugli atti di provenienza.

Se invece si intende svolgere la ricerca su un soggetto, è possibile richiedere una visura catastale per persona fisica o giuridica. Quest’ultima consente di estrarre quanto risulta al Catasto sugli immobili intestati ad una persona. In tale ipotesi, oltre alla categoria, i dati contenuti nel documento saranno i seguenti:

• dati catastali degli immobili,
• superficie catastale,
• rendita catastale,
• intestatari degli immobili e quote.

>> Per scaricare un esempio di visura catastale clicca qui <<

Domande frequenti sulla categoria catastale A5

Quali documenti occorrono per richiedere il cambio di categoria da A5 ad A2?

Per richiedere il cambio di categoria catastale da A5 ad A2 servono:

• visura catastale dell’immobile,
• planimetria catastale aggiornata,
• titolo abilitativo (SCIA o permesso di costruire), se previsto un cambio di destinazione d’uso.

È inoltre necessario rivolgersi a un tecnico abilitato, anche online, che provvederà alla compilazione e presentazione del modello DOCFA all’Agenzia delle Entrate. Nel caso il cambio non comporti modifiche strutturali o di destinazione, è possibile procedere anche in autonomia, presentando la SCIA al Comune.

In che modo la classe energetica influisce sulla categoria catastale A5?

La classe energetica non influisce direttamente sulla categoria catastale A5 o su altre categorie catastali. La categoria catastale si basa su criteri come tipologia dell’immobile, qualità costruttiva, finiture, dotazioni e livello di comfort, non sull’efficienza energetica.

Tuttavia, indirettamente, la classe energetica può avere un ruolo: se un immobile A5 viene ristrutturato e la classe energetica migliora sensibilmente, ciò può essere uno degli elementi che, insieme ad altri (come nuovi impianti, finiture migliori, servizi igienici adeguati), giustifica il passaggio a una categoria catastale superiore (ad esempio A4 o A3).

Come può la categoria A5 incidere sul valore di mercato in caso di vendita?

Sebbene la categoria catastale A5 non sia più in uso, gli immobili che vi appartenevano continuano a esercitare un’influenza significativa sul mercato immobiliare. Spesso, queste abitazioni vengono vendute a un prezzo inferiore rispetto ad altri immobili nella stessa zona, proprio a causa delle loro caratteristiche originarie e della necessità di importanti interventi di ristrutturazione. Per alcuni investitori, possono rappresentare un’opportunità di riqualificazione con buone prospettive di rivalutazione. Tuttavia, è fondamentale considerare attentamente i costi di ristrutturazione e verificare l’eventuale presenza di vincoli urbanistici prima di concludere l’acquisto. Una valutazione tecnico-economica approfondita è sempre raccomandata.

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