Perché la donazione non è valida per un mutuo

La stipula di un atto di donazione di un immobile è una soluzione utilizzata spesso in ambito familiare. I genitori a volte optano per la donazione degli immobili ai propri figli, non  considerando che questa tipologia di atto non viene considerata valida dalle banche e, spesso, neanche dai notai. Vediamo di capire perché.

Donazione immobile

L’atto di donazione viene considerato un valido sostituto precursore della successione. Il trasferimento della proprietà dai genitori ai figli può avvenire con un risparmio economico in termini di imposte e tasse ma le conseguenze future possono essere difficili da sanare. Gli istituti di credito pongono infatti una condizione alla delibera di un finanziamento bancario in questo caso. I beni immobili trasferiti ad un soggetto mediante atto di donazione potrebbero infatti essere rivendicati da eventuali eredi. Per comprendere meglio, è bene approfondire la differenza tra successione legittima, successione necessaria e testamentaria. All’apertura della successione si potrebbe verificare la sussistenza di eredi legittimi che vedrebbero lesa la loro quota di eredità. Gli eredi potrebbero quindi dare corso ad una azione di riduzione, impugnando di fatto l’atto.

Come verificare il contenuto di un atto di donazione

L’atto di donazione, essendo un trasferimento di diritti reali, è soggetto alla trascrizione nei registri di pubblicità immobiliare presso la Conservatoria. Per verificarne il contenuto nel dettaglio, occorre procedere con una preliminare visura ipotecaria per estrarre l’elenco delle formalità. In seguito, una volta individuato l’atto di donazione, è necessario estrarre la nota di trascrizione per visionare il contenuto. I dati disponibili sono:

• dati anagrafici dei soggetti, donante e donatario/i
• natura del diritto reale e quota
• ubicazione del bene immobile (comune e indirizzo)
• dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno, destinazione e consistenza)
• eventuali note contenute nel quadro D della nota

Revocabilità della donazione

Con l’atto di donazione un soggetto (donante) trasferisce liberalmente, senza un corrispettivo economico, un bene immobile ad un altro soggetto (donatario). Essendo un atto liberale ed unilaterale, può essere revocato dallo stesso donante, per ingratitudine del donatario o per la sopravvenienza di figli. La revoca della donazione può essere intrapresa dal donante anche quando sono in corso gli effetti del trasferimento di diritti sull’immobile. Sarà il Tribunale, attraverso una pronuncia giudiziale emessa con sentenza, a disporre la revoca della donazione. Anche i creditori possono richiedere la revoca dell’atto qualora ritengano che i loro diritti siano stati lesi. Questo si verifica ad esempio quando il donante ha disposto la donazione per sottrarre un immobile ad un pignoramento. Anche in questo caso, sarà il giudice a doversi pronunciare mediante sentenza. Gli effetti della azione di revocatoria comporteranno il trasferimento del bene al donante o del valore equivalente in denaro

Termini di prescrizione per revocabilità

• 1 anno – per azione revocatoria proposta dal donante per ingratitudine del donatario (decorre dal giorno in cui il donante è venuto a conoscenza)
• 5 anni – per azione di revocatoria proposta dal donante per sopravvenienza dei figli (decorre dal giorno della nascita o della notizia o del riconoscimento del figlio)
• 5 anni – per azione revocatoria promossa dai creditori (decorre dal giorno della trascrizione dell’atto di donazione)

Impugnabilità della donazione

Il legislatore inserisce l’atto di donazione come un anticipo della successione. Per questo, la donazione è soggetta alle stesse azioni di impugnabilità che hanno l’obiettivo di tutelare gli eredi legittimi. Il Codice Civile, art. 565, riserva una quota cosiddetta “legittima” agli eredi legittimi o legittimari (coniuge, figli, ascendenti). Qualora il donante abbia disposto il trasferimento di un immobile ad un soggetto senza considerare la quota di eredità riservata agli eredi legittimi, questi possono impugnare l’atto di donazione. L’erede legittimario può promuovere una azione di riduzione, con la finalità di tutelare la propria quota di eredità. L’azione di riduzione può essere promossa dopo la morte del donante contro non solo il donatario ma anche contro gli eventuali soggetti ai quali il donatario può avere trasferito nel tempo l’immobile. L’erede può promuovere contro il donatario e contro eventuali terzi una azione di restituzione che comporta il trasferimento del bene. Anche in questo caso, sarà il Tribunale a doversi pronunciare mediante sentenza.

Termini di prescrizione per impugnabilità

• 10 anni – per azione di riduzione promossa dagli eredi legittimari (decorre dal giorno della morte del donante)
• 20 anni – per azione di restituzione promossa dagli eredi legittimari (decorre dalla data di trascrizione dell’atto)

Perché la donazione non è valida per il mutuo

Sulla base di quanto sopra richiamato, si evince che l’atto di donazione, essendo soggetto ad azioni di revocatoria, di riduzione e di restituzione, non possa essere considerato valido dalla banca per iscrivere ipoteca sull’immobile. Infatti, le ipoteche iscritte sull’immobile oggetto di donazione sono prive di efficacia se non sono trascorsi almeno 20 anni dalla data di trascrizione dell’atto.

Le possibili soluzioni alternative sono:

1. Fideiussione bancaria o assicurativa

Il donatario, a garanzia dell’acquirente, può stipulare una fideiussione bancaria o assicurativa nel caso di azione revocatoria. La fideiussione non garantisce però il caso di azione di riduzione o restituzione promosse dagli eredi legittimari (Tribunale di Mantova, sentenza n. 228/2011)

2. Rinuncia all’azione di restituzione

Gli eredi legittimari possono rinunicare all’azione di restituzione, garantendo in questo modo l’acquirente finale. Anche in questo caso la giurisprudenza ha espresso pareri discordanti, stante il fatto che l’azione di riduzione potrebbero comunque essere promossa da altri eredi o coeredi.

3. Risoluzione della donazione

La risoluzione della donazione rappresenta la soluzione più idonea. Con questo atto donante e donatario risolvono il rapporto. Qualora però il donatario abbia nel frattempo disposto del bene ed abbia contratto un mutuo iscrivendo ipoteca o posto l’immobile a garanzia di un prestito, non può essere adottata questa soluzione.