Come richiedere un atto di provenienza immobile per mutuo

Se state richiedendo un mutuo, la banca avrà necessità di visionare diversi documenti sulla base dei quali deciderà poi se concedervi o meno il finanziamento. Tra questi ci sarà sicuramente l’atto di provenienza. Nel caso non sappiate di cosa si tratti, niente panico. In questo articolo vi spieghiamo in cosa consiste e come richiedere un atto di provenienza immobile per mutuo.

L’atto di provenienza dell’immobile non è altro che l’atto pubblico in forza del quale viene attribuita la titolarità giuridica sull’immobile in capo ad un soggetto, persona fisica o giuridica. In particolare, può essere costituito da:

• un atto notarile o una scrittura privata (ad es. compravendita, donazione, divisione)
• una dichiarazione di successione
• una sentenza giudiziale (ad es. un atto di assegnazione del Tribunale)

Per approfondire, vi consigliamo la lettura dell’articolo dedicato alle tipologie di atto di provenienza.

L’atto di provenienza è indispensabile in diverse situazioni, ad esempio, quando si deve contrarre un mutuo. Permette alla banca di verificare se il mutuatario disponga di un titolo valido sull’immobile che dovrà essere soggetto ad ipoteca. Quando l’istituto di credito richiede questo documento, il mutuatario potrebbe però non sapere o non capire quale documento gli venga richiesto.

Chi rilascia l’atto di provenienza immobile per mutuo

L’immobile offerto a garanzia del mutuo può essere pervenuto al mutuatario in forza di un atto di compravendita, donazione, divisione, successione o altro atto pubblico. In ogni casa, la banca deve accertare che il mutuatario sia non solo il legittimo proprietario ma deve verificare anche la natura e la quota dei diritti reali. Come? Attraverso l’atto di provenienza. In termini pratici, la ricerca dell’atto di provenienza immobile per mutuo può essere svolta richiedendo i documenti di seguito evidenziati.

La nota di trascrizione

A seguito della stipula di un atto pubblico, si deve provvedere alla trascrizione nei Pubblici Registri della Conservatoria dei Registri Immobiliari. Si tratta di un obbligo di legge che ha la finalità di dare evidenza pubblica dei trasferimenti di diritti reali. Attraverso un software specifico, UniMod, viene predisposta la nota di trascrizione online che non è altro che una sintesi dei dati essenziali contenuti nell’atto. La nota di trascrizione è un atto con valore legale che può essere prodotta alla banca come atto di provenienza immobile per mutuo.

Il titolo telematico

A differenza della nota, il titolo telematico corrisponde non alla sintesi bensì alla esatta copia dell’atto notarile. È una innovazione disponibile di recente nella piattaforma Sister della Agenzia delle Entrate. Gli atti notarili disponibile come titolo telematico sono quelli stipulati dal 2014 ad oggi. Pertanto, se l’atto di provenienza fosse anteriore, non sarà disponibile come titolo telematico su Sister.

La visura dell’atto di provenienza in Conservatoria

Non tutti gli atti notarili sono disponibili online nella piattaforma Sister. A titolo esemplificativo, la meccanizzazione o informatizzazione degli atti notarili in Italia ha inizio nei primi anni ’80. Gli atti notarili antecedenti possono comunque essere ispezionati nell’archivio cartaceo della Conservatoria. La ricerca non è semplice per cui è sempre meglio affidarsi ad un esperto visurista. Il suo compito sarà quello di svolgere una ricerca iniziale nei repertori cartacei dei nominativi. Una volta individuato il numero di repertorio della persona, fisica o giuridica, oggetto di ispezione, il visurista provvederà a richiedere di prendere visione di tutti gli atti pubblici. Tra questi, verrà individuato l’atto di provenienza. Non è possibile richiedere una copia dell’atto in Conservatoria. Il visurista non farà altro che trascrivere i dati essenziali in un documento cartaceo.

La copia dell’atto notarile

La banca potrebbe richiedere come atto di provenienza la copia autentica dell’atto notarile. Constatato che non è possibile richiedere una copia alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, come si deve operare? Le strade sono due, alternative una all’altra. La prima richiesta deve essere presentata presso lo studio notarile che ha stipulato l’atto. Naturalmente, bisogna prima verificare se il notaio svolga ancora l’attività o meno. In caso positivo, per la richiesta di copia dell’atto notarile bisogna indicare:

• il nome del notaio
• la data di stipula dell’atto notarile
• il numero di repertorio
• la tipologia di atto (compravendita, donazione, divisione, ..).

Se il notaio ormai non svolge più l’attività, l’atto di provenienza può essere ricercato presso l’Archivio Notarile Distrettuale di competenza. In entrambi i casi, il rilascio della copia di un atto notarile è soggetta al pagamento di diritti e marche da bollo che variano in relazione al numero di pagine (nel caso di compravendita) o del valore della donazione.

La relazione ipotecaria ventennale

La stipula di un contratto di mutuo garantito da ipoteca su un immobile necessita l’intervento del notaio. Quest’ultimo dovrà effettuare tutte le verifiche richieste dalla banca attraverso una visura ipocatastale ventennale. Ed è qui che interviene un altro soggetto, ovvero il visurista che dovrà svolge una attività fondamentale a supporto del notaio.

In primo luogo, dovrà fornire tutti gli elementi utili per la ricerca dell’atto di provenienza dell’immobile, che si dovrà eseguire nei venti anni antecedenti la data del rogito ma potrà essere estesa anche ai trenta o quaranta anni prima. Attraverso una visura ai repertori cartacei della Conservatoria sarà possibile, quindi, cercare tutti i soggetti che sono intervenuti nei vari trasferimenti di proprietà dell’immobile. In questa fase, il visurista dovrà individuare il primo atto notarile che ha conferito la proprietà sull’immobile nel lasso di tempo sopraccitato.

Una volta accertata la provenienza, si passerà alla verifica della continuità dei trasferimenti di diritti reali, nonché alla ricerca di ipoteche, gravami, servitù, trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. Ultimo tassello che andrà a completare la visura ipotecaria ventennale consisterà nell’accertamento della conformità catastale, che rientra tra gli obblighi del notaio (Cass. n. 20465 del 11 ottobre 2016).