Certificato di agibilità per vecchi immobili: è necessario?
Il certificato di agibilità attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione si siano seguite, per l’appunto, delle precise prescrizioni igienico-sanitarie. Ma nel caso di vecchi immobili è obbligatorio averlo? Ecco la risposta.
In questo articolo scoprirai:
Quando bisogna richiedere il certificato di agibilità?
Il DPR 6 giugno 2001 n. 380 (entrato in vigore il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità debba essere richiesto per:
- le nuove costruzioni,
- le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali),
- gli interventi sugli edifici esistenti che impattano sullo stato igienico-sanitario.
Pertanto dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia, il venditore deve richiedere il certificato di agibilità e consegnarlo all’acquirente solo per i nuovi edifici (costruiti dopo il 30/06/2003) o per quelli già esistenti oggetto di interventi edilizi.
Come si è evoluta l’attestazione dell’agibilità?
Da gennaio 2016 l’agibilità è attestata da un professionista mediante la segnalazione certificata di agibilità. Dal 30 giugno 2003 al 31 dicembre 2015, invece, l’agibilità era rilasciata entro 30 giorni dalla ricezione della domanda da parte del responsabile dell’ufficio comunale, previo esame del relativo incartamento ed eventuale controllo dell’immobile.
Nel caso di mancato rilascio dell’agibilità nei termini stabiliti senza richiesta del Comune, la certificazione si riteneva compiuta con il silenzio assenso, nello specifico 30 giorni nel caso di sussistenza del parere dell’azienda sanitaria locale e 60 giorni in caso di autodichiarazione.
Prima del 30 giugno 2003, si doveva fare riferimento al testo unico in materia sanitaria, il R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, che ha introdotto l’autorizzazione di abitabilità, con una funzione sanitaria e non edilizia. In seguito, la materia è stata oggetto di revisione tramite le seguenti leggi:
- legge Ponte (L. 765/1967) che introdusse la distinzione tra agibilità, relativa agli immobili non residenziali, e abitabilità dei beni immobili abitativi,
- L. 46/1990 sulla conformità degli impianti, per cui il certificato di agibilità è condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo,
- D.P.R. 425/1994 che inserì l’obbligo, per le costruzioni di nuove case o nel caso di ristrutturazione maggiore, di allegare alla domanda di abitabilità una ulteriore documentazione.
In seguito, con il DPR 380/2001 non ci fu più nessuna distinzione tra agibilità e abitabilità e i termini confluirono nel certificato di agibilità.
Qual è l’attuale disciplina dell’agibilità di un edificio?
Per attestare l’agibilità entro 15 giorni dal termine dei lavori dell’edificio, il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività deve presentare allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata per le nuove costruzioni o ricostruzioni/sopraelevazioni.
In base all’art. 24 D.P.R. 380/2001, la segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata insieme alla seguente documentazione:
- attestazione del direttore dei lavori che certifica la presenza delle condizioni di legge,
- certificato di collaudo statico,
- dichiarazione di conformità delle opere eseguite,
- accatastamento dell’immobile,
- attestazione dell’impresa installatrice riguardo alla conformità degli impianti presenti negli edifici.
Dopo aver presentato la segnalazione certificata di agibilità, a quel punto è possibile utilizzare il fabbricato. Anche se bisogna precisare che l’ottenimento della documentazione non impedisce all’autorità pubblica di emettere una dichiarazione di inagibilità.
È obbligatorio il certificato di agibilità per i vecchi immobili?
Esistono delle casistiche per le quali è possibile non disporre di questo documento. In particolare, dato che il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934, gli immobili costruiti prima del 1934 non dispongono del certificato. In caso di compravendita, infatti, non è obbligatorio disporre dell’apposita certificazione, ma è necessario avere un qualsiasi documento che ne provi l’edificazione in periodo precedente.
Riguardo agli edifici costruiti prima del 1967, inoltre, si precisa che dal 1934 al 1967 l’autorizzazione era concessa dal Podestà e per questo motivo in molti casi gli immobili non possiedono i moderni requisiti richiesti. In questa circostanza, quindi, si può mantenere l’abitabilità a patto che si rispetti il criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie dell’immobile. Per le opere di costruzione iniziate prima del 1967, al posto degli estremi della licenza edilizia si può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui si comunica che l’opera risulta iniziata prima del 2 settembre 1967. Il certificato di agibilità, quindi non è una condizione contrattuale oppure un fattore che impatta sulla compravendita di un immobile.
Potrebbe interessarti anche >> Mutuo senza certificato di agibilità: si può ottenere comunque?
46 commenti per "Certificato di agibilità per vecchi immobili: è necessario?"
Ho acquistato un immobile da un privato, questo immobile in precedenza era dell’istituto autonomo delle case popolari ed è stato costruito nel 1970, l’instituto autonomo delle case popolari era obbligato ad avere l’abitabilità dell’appartamento prima di concederlo alla persona di cui l’ho acquistato?
Grazie Vincenzo
Buongiorno Vincenzo, ipotizziamo che non vi fosse alcun obbligo in quanto il notaio non si è opposto alla vendita. Solitamente il documento viene richiesto in caso di mutuo. Cordiali saluti.
Buonasera, sto x vendere un appartamento al mare facente parte di un complesso edificato nel 1973; l’acquirente mi ha chiesto il certificato di agibilità, che non ho. È possibile procedere con la vendita?
Buongiorno Giulio, in caso acquisto di appartamento con mutuo, la presentazione del certificato potrebbe essere richiesta dalla banca. Le suggeriamo di confrontarsi con l’agente immobiliare oppure con un geometra per ulteriori informazioni. Cordiali saluti.
Buongiorno, un albergo non più in attività da 15 anni vuole riaprire. Tra la documentazione presente al comune e in mano alla proprietà, manca l’agibilità. Non si capisce se non sia stata mai concessa o sia andata persa. La concessione edilizia è del 1982 ma oltre quello non esiste altra documentazione. Oggi per riaprire l’attività, quindi, dal comune è richiesto il certificato di agibilità. Si deve trattare come una nuova costruzione? E quindi barriere architettoniche, prestazione energetica … o c’è altra possibilità? Grazie
Buongiorno Giuseppe, le suggeriamo di confrontarsi con un tecnico, come un geometra o perito, affinché effettui delle verifiche sull’immobile e sul piano urbanistico della città. Cordiali saluti.
per vendere un immobile del 1978, occorre il certificato di agibilità?
Gentile Marina, in caso acquisto dell’immobile con mutuo, la presentazione del certificato potrebbe essere richiesta dalla banca. Le suggeriamo di confrontarsi con l’agente immobiliare oppure con un geometra per ulteriori informazioni. Cordiali saluti.
Premesso che la legge Regione Puglia n.57/2018 ha istituito il CIS (codice identificativo di struttura), che tale codice è divenuto obbligatorio dal 1.7.2020 per le strutture ricettive non alberghiere, come stabilito con Delibera della Giunta Regionale Pugliese del 26.5.2020, e che senza tale codice la struttura non può stipulare contratti di locazione temporanei ad uso turistico, trattandosi di struttura costruita tra il 1968 ed il 1986, e quindi priva di abitabilità e di agibilità (mancano i certificati, ma non l’agibilità sostanziale (la struttura possiede l’altezza necessaria, le finestre, il bagno e tutti gli altri requisiti normalmente richiesti per il rilascio dell’agibilità) come devo procedere per poter locare l’immobile ad uso turistico?
Buongiorno Emanuele, il caso da lei esposto è molto specifico, pertanto le suggeriamo di confrontarsi con il suo commercialista. Cordiali saluti.
Salve, sto valutando di acquistare un immobile A5 del 1939 in pieno centro storico a Palermo. Tale immobile (ex catoio) non ha subito variazioni rispetto alla planimetria storica. Ho letto che essendo ante 42 è normale che non abbia agibilità/abitabilità.
Possibile acquistarlo per farne una locazione breve turistica o casa vacanza ? Grazie anticipatamente
Buongiorno Rosario, le suggeriamo di confrontarsi con un tecnico, come un geometra o perito, affiché effettui delle verifiche sull’immobile e sul piano urbanistico della città. Cordiali saluti.
Buonasera vivo in affitto in uno stabile ante 67 dove una volta era un unico alloggio poi la sopraelevazione é diventata un ‘appartamento al secondo piano. La casa è piena di muffe e non esiste nessun certificato di agibilità inoltre le planimetrie catastali.d comunali so o diverse.
Cosa si può fare?
Buongiorno Anna, le suggeriamo di confrontarsi con il proprietario dell’immobile in cui è in affitto. Cordiali saluti.
Salve, mi scusi, io dovrei affittare un locale a uso commerciale ma non ha agibilità… Non c’è alcuna carta al comune dove siano state fatti lavori o quant’altro… Credo che il locale è stato costruito nel ’40… Ho bisogno dell’agibilità per poterlo affittare per creare un negozio? O se vado avanti senza agibilità incorro in qualke sanzione?
Gentile Luca, probabilmente nel suo caso non è obbligatorio disporre del certificato di agibilità. Le suggeriamo comunque di chiedere conferma di ciò ad un tecnico abilitato come un geometra che possa analizzare più nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho comprato una casa del 74, sull’atto originale è segnato il certificato di abitabilità ma non si riesce a reperire.
nel mio caso se dovessi richiederlo nuovo dovrei probabilmente adeguarmi alle normative con fognature ecc, questo certificato per cosa potrebbe servirmi? bonus o altro o basta una concessione edilizia?
Buongiorno Ivan, il certificato potrebbe servirle, in linea generale, in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), interventi sugli edifici esistenti che impattano sullo stato igienico-sanitario e sanatorie. È consigliabile verificare quanto prescrive il regolamento edilizio del comune in cui è ubicato l’immobile. Cordiali saluti.
salve, sto comprando casa e mi hanno risposto:
Il certificato di agibilità non è presente in quanto l’immobile è stato costruito precedentemente all’anno 1967.
ê giusto che non ci sia?
grazie
Buongiorno Tobieas, è una situazione che potrebbe verificarsi per questo tipo di immobili. Tuttavia, le suggeriamo di confrontarsi con un geometra, affinché analizzi il suo caso specifico. Cordiali saluti.
Buongiorno, mi chiamo Luca, ho ereditato la vecchia casa di mia zia e, la casa è del 1939 i soffitti della cucina e del salotto sono alti 2,20 m., non ha mai avuto certificato di abitabilità/agibilità. La casa, arredata è sempre stata abitata e vissuta. Entrando e portando la mia residenza, posso fare un’autocertificazione depositarla e registrarla al Comune dichiarando che la casa è agibile ed abitabile? Se sì, il Comune deve fare sopralluoghi o fare accertamenti in base alla mia autocertificazione oppure entro un tot di tempo la mia autocertificazione è valida a tutti gli effetti? Potrebbe tornarmi utile quest’autocertificazione per un’eventuale futura vendita? Grazie mille. Saluti Luca
Buongiorno Luca, in merito alla corretta procedura da seguire, le suggeriamo di chiedere informazioni presso il comune. Cordiali saluti.
Buongiorno,
abito da vent’anni in un appartamento in un condominio costruito nel 1997, nell’ultima assemblea sociale è stato oggetto di discussione l’abitabilità degli appartamenti e dell’intero palazzo. Quando ho comprato il notaio non mi ha chiesto tale certificato. Molti hanno acquistato e venduto altri appartamenti ma nessuno possiede il certificato di abitabilità. In tal caso è obbligatorio farlo? In cosa consiste? Possiamo andare incontro a sanzioni? Grazie in anticipo
Gentile Maghella, con tutta probabilità nel suo caso non è obbligatorio disporre del certificato di agibilità. Le suggeriamo comunque di chiedere conferma di ciò ad un tecnico abilitato come un geometra che possa analizzare più nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
Un alloggio oggetto di ristrutturazione con rilascio di autorizzazione edilizia e successivo condono edilizio L.47/84 sprovvisto di certificato di agibilità può essere oggetto di compravendita? Eventualmente Quale documentazione necessita produrre allo sportello unico del comune per ottenere il rilascio? Grazie e Cordiali saluti.
Buongiorno Gualtiero, le suggeriamo di esporre il suo caso specifico al un geometra. Cordiali saluti.
Buon giorno.Sto’comprando un appartamento di una costruzione del 1998 con mutuo . Nel preliminare di compravendita è scritto che è senza certificato di agibilità. L agenzia immobiliare mi ha detto che non è obbligatorio in quanto la costruzione è ante giugno 2003 e quindi di preoccuparmi in quanto nessuno dei condomini proprietari degli altri immobili c’è l ha. Come devo muovermi. Grazie
Buongiorno Alessandro, con tutta probabilità è corretto quanto le è stato comunicato dall’agente immobiliare. Le suggeriamo, comunque, di chiedere una conferma di ciò al notaio. Cordiali saluti.
Buongiorno Architetto,
ho un immobile ante ’67 che dovrei vendere a breve. Non ho il certificato di agibilità, che il venditore mi chiede. Non credo sia mai stato creato tale certificato. Sono obbligato a rilasciare tale certificato per un immobile ante ’67 o posso semplicemnte rispondere che non l’ho mai avuto? L’immobile non ha mai subito interventi di ristrutturazione o similari successivamente.
Grazie
Buongiorno Antonio, la compravendita dovrebbe essere possibile anche in assenza di tale certificato a meno che non si tratti di casi particolari come per la richiesta del mutuo. Le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.
Buongiorno, vorrei vendere la mia casa costruita prima del 900. Nel 1995 è stato rifatto il tetto e altre opere minori, nel 2007 è stata fatta una scala interna e una porta di uscita al posto di una finestra. Per ultimo nel 2015 è stato fatto un bagno con antibagno. Tutte queste variazioni sono state fatte con regolari permessi. La domanda è: posso vendere senza certificato di abitabilità ? Ringrazio anticipatamente per la risposta. Gabriele.
Buongiorno Gabriele, trattandosi di un immobile antecedente al 1967, non dovrebbe essere necessario presentare il certificato di abitabilità se non in casi particolari come per la richiesta del mutuo. Dovrà semplicemente produrre la documentazione comprovante le variazioni eseguite negli anni. Cordiali saluti.
Buongiorno, devo vendere un immobile del 1980, non ha mai preso l’agibilità perche non e’ mai stata dats la fine lavor. Ora mi chiedono la conformità dell impianto elettrico, chiatamemte nessun elettricista me lo fa anche prrchè la legge lo vieta.
Ho letto che mi potrebbero fare una Rispondenza , ma anche lì è antecedente al 1990 e percio dicono che non si può fare.
Alcuni m8 dicono che basta un autocertificazione che attesta l’ adegusmento alla 46/90 (installazione salvavita)
Cosa devo fare mi puo aiutare a capire?
La ringrazio anticipatamente.
Pier
Buongiorno Pier, trattandosi di una casistica specifica le suggeriamo di seguire le indicazioni dei professionisti a cui si è rivolto. Cordiali saluti.
Buongiorno volevo sapere se è obbligatorio il certificato di agibilità in una casa montana servita da acqua dalla sorgente
E bassa 230 cm
Grazie
Buonasera Flavio, trattandosi di una casistica particolare, in questo caso le suggeriamo di rivolgersi all’Ufficio tecnico del suo Comune. Cordiali saluti.
Devo vendere un immobile del 1997, è obbligatorio il certificato di agibilità/abitabilità?
Grazie
Gentile Luana, in caso acquisto dell’immobile con mutuo, la presentazione del certificato potrebbe essere richiesta da parte della banca. Le suggeriamo, pertanto, di confrontarsi con l’agente immobiliare oppure con un geometra per verificare nel dettaglio la sua situazione e le disposizioni comunali attualmente vigenti. Cordiali saluti.
Dovendo vendere un immobile ,costruito
O
anno 1965 ,non avendo certificato di abitabilità ,solo certificato medico, quel periodo ci voleva , come fare per ottenerlo o è vendibili lo stesso?grazie della risposta
Buongiorno Bianco, non comprendiamo cosa intenda con la richiesta del certificato medico. Potrebbe spiegarci meglio cosa significa? Saremmo lieti di aiutarla. Cordiali saluti.
Buon Pomeriggio Architetto, sto per acquistare un immobile costruito prima del 1967, purtroppo non è presente il certificato di abitabilità?
a cosa vado incontro?
quali saranno gli adempimenti burocratici in cui incorrerò se acquisterò senza il suddetto certificato?
Nel caso volessi successivamente affittare a terzi tale appartamento sono tenuto ad averlo?
la ringrazio per la cortese risposta
Buongiorno Michele, il contratto di compravendita dovrebbe essere possibile anche in assenza di tale certificato. Le suggeriamo prima di procedere di confrontarsi con il notaio. Cordiali saluti.
Buonasera
per la vendita di un appertamento costruito nel 1998 è necessario presentare il certificato di agibilità non essendoci modifiche strutturali? In caso affermativo si fa riferimento alle leggi in vigore nel 1998 o ad oggi?
Grazie
Franca
Gentile Franca, in caso acquisto dell’immobile con mutuo, la presentazione del certificato potrebbe essere richiesta dalla banca. Le suggeriamo di confrontarsi con l’agente immobiliare oppure con un geometra per ulteriori informazioni. Cordiali saluti.
Buonasera Architetto, posso contattarla per una consulenza a
Buongiorno Cristina, ci esponga la sua situazione e, se ci sarà possibile, saremo lieti di aiutarla.
Cordiali saluti