Certificato di agibilità per vecchi immobili: è necessario?

Certificato di agibilità per vecchi immobili: è necessario?

Il certificato di agibilità attesta la presenza di determinati standard igienici, sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione si siano seguite, per l’appunto, delle precise prescrizioni igienico-sanitarie. Ma nel caso di vecchi immobili è obbligatorio averlo? Ecco la risposta.

In questo articolo scoprirai:

  1. Quando bisogna richiedere il certificato di agibilità?
  2. Come si è evoluta l’attestazione dell’agibilità?
  3. Qual è l’attuale disciplina dell’agibilità di un edificio?
  4. È obbligatorio il certificato di agibilità per i vecchi immobili?

Quando bisogna richiedere il certificato di agibilità?

Il DPR 6 giugno 2001 n. 380 (entrato in vigore il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità debba essere richiesto per:

  • le nuove costruzioni,
  • le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali),
  • gli interventi sugli edifici esistenti che impattano sullo stato igienico-sanitario.

Pertanto dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia, il venditore deve richiedere il certificato di agibilità e consegnarlo all’acquirente solo per i nuovi edifici (costruiti dopo il 30/06/2003) o per quelli già esistenti oggetto di interventi edilizi.

Come si è evoluta l’attestazione dell’agibilità?

Da gennaio 2016 l’agibilità è attestata da un professionista mediante la segnalazione certificata di agibilità. Dal 30 giugno 2003 al 31 dicembre 2015, invece, l’agibilità era rilasciata entro 30 giorni dalla ricezione della domanda da parte del responsabile dell’ufficio comunale, previo esame del relativo incartamento ed eventuale controllo dell’immobile.

Nel caso di mancato rilascio dell’agibilità nei termini stabiliti senza richiesta del Comune, la certificazione si riteneva compiuta con il silenzio assenso, nello specifico 30 giorni nel caso di sussistenza del parere dell’azienda sanitaria locale e 60 giorni in caso di autodichiarazione.

Prima del 30 giugno 2003, si doveva fare riferimento al testo unico in materia sanitaria, il R.D. 27 luglio 1934, n. 1265, che ha introdotto l’autorizzazione di abitabilità, con una funzione sanitaria e non edilizia. In seguito, la materia è stata oggetto di revisione tramite le seguenti leggi:

  • legge Ponte (L. 765/1967) che introdusse la distinzione tra agibilità, relativa agli immobili non residenziali, e abitabilità dei beni immobili abitativi,
  • L. 46/1990 sulla conformità degli impianti, per cui il certificato di agibilità è condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo,
  • D.P.R. 425/1994 che inserì l’obbligo, per le costruzioni di nuove case o nel caso di ristrutturazione maggiore, di allegare alla domanda di abitabilità una ulteriore documentazione.

In seguito, con il DPR 380/2001 non ci fu più nessuna distinzione tra agibilità e abitabilità e i termini confluirono nel certificato di agibilità.

Qual è l’attuale disciplina dell’agibilità di un edificio?

Per attestare l’agibilità entro 15 giorni dal termine dei lavori dell’edificio, il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività deve presentare allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata per le nuove costruzioni o ricostruzioni/sopraelevazioni.

In base all’art. 24 D.P.R. 380/2001, la segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata insieme alla seguente documentazione:

  • attestazione del direttore dei lavori che certifica la presenza delle condizioni di legge,
  • certificato di collaudo statico,
  • dichiarazione di conformità delle opere eseguite,
  • accatastamento dell’immobile,
  • attestazione dell’impresa installatrice riguardo alla conformità degli impianti presenti negli edifici.

Dopo aver presentato la segnalazione certificata di agibilità, a quel punto è possibile utilizzare il fabbricato. Anche se bisogna precisare che l’ottenimento della documentazione non impedisce all’autorità pubblica di emettere una dichiarazione di inagibilità.

È obbligatorio il certificato di agibilità per i vecchi immobili?

Esistono delle casistiche per le quali è possibile non disporre di questo documento. In particolare, dato che il certificato di agibilità è stato introdotto nel 1934, gli immobili costruiti prima del 1934 non dispongono del certificato. In caso di compravendita, infatti, non è obbligatorio disporre dell’apposita certificazione, ma è necessario avere un qualsiasi documento che ne provi l’edificazione in periodo precedente.

Riguardo agli edifici costruiti prima del 1967, inoltre, si precisa che dal 1934 al 1967 l’autorizzazione era concessa dal Podestà e per questo motivo in molti casi gli immobili non possiedono i moderni requisiti richiesti. In questa circostanza, quindi, si può mantenere l’abitabilità a patto che si rispetti il criterio che vieta il peggioramento delle condizioni igienico-sanitarie dell’immobile. Per le opere di costruzione iniziate prima del 1967, al posto degli estremi della licenza edilizia si può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui si comunica che l’opera risulta iniziata prima del 2 settembre 1967. Il certificato di agibilità, quindi non è una condizione contrattuale oppure un fattore che impatta sulla compravendita di un immobile.    

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Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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8 commenti per "Certificato di agibilità per vecchi immobili: è necessario?"

  • Bianco .S ha detto:

    Dovendo vendere un immobile ,costruito
    O

    anno 1965 ,non avendo certificato di abitabilità ,solo certificato medico, quel periodo ci voleva , come fare per ottenerlo o è vendibili lo stesso?grazie della risposta

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Bianco, non comprendiamo cosa intenda con la richiesta del certificato medico. Potrebbe spiegarci meglio cosa significa? Saremmo lieti di aiutarla. Cordiali saluti.

  • Michele Glorioso ha detto:

    Buon Pomeriggio Architetto, sto per acquistare un immobile costruito prima del 1967, purtroppo non è presente il certificato di abitabilità?
    a cosa vado incontro?
    quali saranno gli adempimenti burocratici in cui incorrerò se acquisterò senza il suddetto certificato?
    Nel caso volessi successivamente affittare a terzi tale appartamento sono tenuto ad averlo?
    la ringrazio per la cortese risposta

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Michele, il contratto di compravendita dovrebbe essere possibile anche in assenza di tale certificato. Le suggeriamo prima di procedere di confrontarsi con il notaio. Cordiali saluti.

  • FRANCA ha detto:

    Buonasera
    per la vendita di un appertamento costruito nel 1998 è necessario presentare il certificato di agibilità non essendoci modifiche strutturali? In caso affermativo si fa riferimento alle leggi in vigore nel 1998 o ad oggi?
    Grazie
    Franca

    • Redazione ha detto:

      Gentile Franca, in caso acquisto dell’immobile con mutuo, la presentazione del certificato potrebbe essere richiesta dalla banca. Le suggeriamo di confrontarsi con l’agente immobiliare oppure con un geometra per ulteriori informazioni. Cordiali saluti.

  • Cristina ha detto:

    Buonasera Architetto, posso contattarla per una consulenza a

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Cristina, ci esponga la sua situazione e, se ci sarà possibile, saremo lieti di aiutarla.
      Cordiali saluti

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