Stima immobiliare con quotazioni OMI: come calcolare il valore di un immobile
La stima immobiliare consente di determinare il valore di mercato di un immobile attraverso parametri oggettivi e dati ufficiali. Tra gli strumenti più utilizzati in Italia vi sono le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate, che rappresentano un importante riferimento per la valutazione immobiliare.
Con il provvedimento del 27 luglio 2007 l’Agenzia delle Entrate ha dato attuazione alla legge n. 296 del 27 dicembre 2006, comma 307, individuando i criteri per la determinazione del valore normale degli immobili. Il valore normale costituisce uno dei parametri utilizzati nella stima immobiliare e nella verifica della congruità dei prezzi dichiarati nelle compravendite.
In questa guida sulla stima immobiliare con quotazioni OMI scoprirai:
Cos’è il valore normale nella stima immobiliare e come si collega alle quotazioni OMI?
Il valore normale rappresenta una stima del valore di mercato di un immobile ottenuta attraverso criteri definiti dall’Agenzia delle Entrate. Nell’ambito della stima immobiliare, le quotazioni OMI costituiscono il principale riferimento per individuare il valore di mercato di una unità immobiliare.
Come effettuare una stima immobiliare con le quotazioni OMI
Per effettuare una corretta stima immobiliare non è sufficiente consultare le quotazioni OMI. Il valore di mercato dell’immobile deve essere integrato con specifici parametri e coefficienti correttivi che tengono conto delle caratteristiche dell’unità immobiliare:
- la superficie
- il piano
- la categoria catastale
I parametri sono facilmente recuperabili con le visure catastali. Il Catasto, infatti, registra anche il dato della superficie catastale, espressa in mq., il piano e la categoria o classe catastale. L’ispezione può essere effettuata con i dati catastali dell’immobile, visura catastale per immobile, o con quelli dell’intestatario, visura catastale per soggetto.
Di seguito la tabella per il calcolo del valore normale che tiene in considerazione i primi due parametri, superficie e piano.
Al valore normale così calcolato, occorre applicare l’ultimo parametro, la categoria catastale, con i relativi coefficienti. Il coefficiente è pari a 0 (zero) per tutte le categorie, tranne che per le categorie catastali:
- A/4 (abitazione popolare), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,05
- A/5 (abitazione ultra popolare), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,10
- A/6 (abitazione rurale), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,20
- A/8 (ville), corrispondente a ville e villini OMI > coefficiente correttivo: 1,10
- A/9 (castelli, palazzi storici), corrispondente ad abitazioni signorili OMI > coefficiente correttivo: 1,50
In mancanza di una quotazione OMI per una determinata tipologia edilizia, si deve fare riferimento alla tipologia OMI più prossima in base alla categoria catastale. I coefficienti correttivi da adottare sono i seguenti:
- ville e villini in abitazioni civili > coefficiente correttivo: 1,20
- abitazioni tipiche in abitazioni economiche > coefficiente correttivo: 1,20
- box in posto auto coperto > coefficiente correttivo: 1,20
- posto auto coperto in posto auto scoperto > coefficiente correttivo: 1,20
Quotazioni OMI e stima immobiliare: quali dati utilizzare
L’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) è la banca dati ufficiale dell’Agenzia delle Entrate utilizzata come riferimento per la stima immobiliare e la valutazione del valore di mercato degli immobili. Le quotazioni OMI riportano i valori medi di compravendita e locazione espressi in euro al metro quadrato (€ / mq).
- il Comune in cui è ubicato l’immobile
- la zona OMI omogenea di riferimento
- la destinazione dell’immobile (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva)
- la tipologia dell’immobile (abitazioni, ville, box, ufficio, locale commerciale, ..)
- lo stato conservativo (fatiscente, normale, buono, ottimo, ..)
Le zone OMI possono però subire delle variazioni nel corso del tempo. Un immobile inserito in una certa zona OMI l’anno scorso può ora essere stato configurato in un’altra zona OMI dalla Agenzia delle Entrate. Selezionare quindi una zona OMI errata può determinare un errore nella stima immobiliare. E’ infatti indispensabile tenere conto degli accorpamenti, modifiche e spostamenti delle zone OMI intervenuti nel corso degli anni. Inoltre, in mancanza di zone omogenee OMI, bisogna fare riferimento alle zone limitrofe al fine di individuare la effettiva ubicazione dell’immobile ed ottenere parametri corretti.
Se vuoi approfondire l’argomento, leggi i metodi e gli standard internazionali per la determinazione della stima immobiliare.
Le quotazioni OMI sono sufficienti per una stima immobiliare?
Le quotazioni OMI costituiscono un importante punto di partenza per la stima immobiliare e per la determinazione del valore di mercato di un immobile. Tuttavia, per ottenere una valutazione accurata è necessario considerare anche le caratteristiche specifiche dell’immobile, il contesto territoriale e le dinamiche del mercato locale. Per questo motivo i dati OMI devono essere utilizzati come parametro di riferimento e integrati con ulteriori elementi estimativi.
FONTE: AGENZIA DELLE ENTRATE
12 commenti per "Stima immobiliare con quotazioni OMI: come calcolare il valore di un immobile"
Buongiorno, abito in una Palazzina del Ministero della Difesa, sono sine titulo e l’alloggio è di categoria A/2. Nella considerazione che i valori OMI del semestre di riferimento riportano che la cat. A/2 è superiore ai valori di Ville e Villini, ed in applicazione dell’art.1, comma 307, della legge n.296 del 2006, si può ottenere una riduzione in percentuale, rendendo la quotazione del valore locativo equiparabile a Ville e Villini, oppure a quelle di eventuali abiutazioni civili esistenti nella stessa zona?
Buongiorno Felice, è possibile contestare la quantificazione se non rispecchia il reale valore di mercato, chiedendo un adeguamento più coerente con immobili simili nella stessa zona. Le suggeriamo di rivolgersi presso l’ente proprietario (in questo caso il Ministero della Difesa o l’ufficio competente alla gestione degli alloggi). Cordiali saluti.
Buonasera,
nell’ambito di una divisione ereditaria, devo calcolare il valore di un appartamento nell’anno 1996.
Dove posso reperire qualcosa di analogo ai valori OMI dell’epoca?
Oppure, qual’é a vostro avviso il metodo migliore da utilizzare?
Cordiali Saluti
Buongiorno Davide, non è possibile reperire online informazioni di questo tipo così datate. Potrebbe provare a rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, in quanto potrebbe risalire ai valori di suo interesse. Cordiali saluti.
Buonasera, con molto piacere seguo le vostre risposte, ma tra queste non ho ancora trovato la formula da applicare per una valutazione e l’uso corretto dei coefficienti di merito.
Le sarei molto grato se potesse darmi una delucidazione in merito Grazie
Gentile Giovanni, nell’articolo è presente una immagine che riporta la formula per il calcolo del valore normale e alcune informazioni sui coefficienti. Cordiali saluti.
Buonasera,
articolo molto interessante complimenti.
Una cosa che non mi è chiara è come si possa giustificare un valore diverso attraverso una perizia. I valori OMI, almeno quelli che sto guardando io e che mi servono, sono relativi solo ad uno stato conservativo normale, ma se si deve ragguagliare il valore ad uno stato conservativo scadente come si opera? ci sono indicazioni ufficiali?
grazie
Saluti
Gentile Architetto, la ringraziamo per i complimenti e siamo felici che abbia trovato il nostro articolo interessante. In risposta al suo quesito, nel caso di stato conservativo scadente di un immobile, non vi sono indicazioni ufficiali per calcolare il valore dello stesso. Uno stato dell’immobile gravemente scadente, comunque, potrebbe comportare la sottovalutazione del valore. Cordiali saluti.
Buongiorno e grazie per larticolo.
Vorrei sapere come inquadrare i mq del giardino di un appartamento in riferimento al K1.
Buongiorno Massimo, ipotizziamo che con K1 si riferisca al “taglio superficie”, coefficiente necessario poi per calcolare il valore normale unitario degli immobili residenziali. K1 assume diversi valori in base ai mq dell’appartamento (valori presenti nella sezione OMI dell’Agenzia delle Entrate). Possiamo ritenere che la superficie del giardino, in quanto pertinenza, non si debba sommare con i mq dell’immobile. Cordiali saluti.
Ringrazio per l’articolo, che però mi ha sollevato un dubbio.
L’agenzia dell’entrate credevo potesse fare un accertamento se il valore di compravendita risulta essere inferiore rispetto al valore catastale.
Erro o sono cambiate le cose?
L’Agenzia delle Entrate prende come riferimento i valori OMI e, sulla base di quei dati, verifica se il prezzo indicato nell’atto di compravendita è congruo o meno. Sulla base dei dati OMI, viene calcolato il valore normale. Il “valore catastale” si fonda sulla rendita catastale ed ha una finalità esclusivamente fiscale, per quanto venga considerato come parametro di riferimento nelle compravendite. Il problema, nel caso degli accertamenti, è che anche il valore normale costituisce un punto di riferimento, ma non l’unico. La stessa Agenzia delle Entrate, in un recente comunicato stampa, ha dichiarato “.. Lo scostamento tra il valore normale dell’immobile, determinato in base a valori OMI, e quello dichiarato dalle parti in atto, quindi, rappresenta un iniziale strumento di selezione per l’eventuale attività di controllo, e non un elemento su cui fondare la pretesa tributaria. In altri termini, il gap tra il valore dichiarato e le rilevazioni OMI costituisce, dunque, solo un indizio, da integrare con ulteriori elementi a sostegno della pretesa tributaria…“. Può approfondire il tema del valore catastale in questi due articoli: Imposte sul valore catastale nelle compravendite immobiliari, Il valore catastale. Formule e moltiplicatori per calcolarlo.