Il valore normale corrisponde al valore di mercato di una unità immobiliare, come determinato dalla Agenzia delle Entrate. E’ un valore ufficiale di riferimento per le compravendite immobiliari. I dati OMI costituiscono l’elemento di riferimento. Ma come viene calcolato e sulla base di quali parametri e coefficienti?
Calcolo del valore normale
Con il provvedimento del 27 luglio 2007 l’Agenzia delle Entrate ha dato attuazione alla legge n. 296 del 27 dicembre 2006, comma 307. Viene attribuito all’ADE il compito di individuare i criteri per la determinazione del valore normale degli immobili. La finalità della norma è quella di aiutare tutte le parti coinvolte in una compravendita nella determinazione, in maniera oggettiva e basata su dati certi, del valore reale di un immobile. Si tratta, quindi, di un parametro fondamentale nella tassazione degli immobili nelle compravendite immobiliari.
Se vuoi approfondire l’argomento, leggi i metodi e gli standard internazionali per la determinazione della stima immobiliare.
Come calcolare il valore normale nella stima immobiliare
Il valore di mercato di un immobile si basa sui dati OMI ma viene integrato da alcuni parametri e coefficienti correttivi, quali:
- la superficie
- il piano
- la categoria catastale
I parametri sono facilmente recuperabili con le visure catastali. Il Catasto, infatti, registra anche il dato della superficie catastale, espressa in mq., il piano e la categoria o classe catastale. L’ispezione può essere effettuata con i dati catastali dell’immobile, visura catastale per immobile, o con quelli dell’intestatario, visura catastale per soggetto.
Di seguito la tabella per il calcolo del valore normale che tiene in considerazione i primi due parametri, superficie e piano.
Tabella per il calcolo del valore normale
Al valore normale così calcolato, occorre applicare l’ultimo parametro, la categoria catastale, con i relativi coefficienti. Il coefficiente è pari a 0 (zero) per tutte le categorie, tranne che per le categorie catastali:
- A/4 (abitazione popolare), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,05
- A/5 (abitazione ultra popolare), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,10
- A/6 (abitazione rurale), corrispondente ad abitazione economica OMI > coefficiente correttivo: 1,20
- A/8 (ville), corrispondente a ville e villini OMI > coefficiente correttivo: 1,10
- A/9 (castelli, palazzi storici), corrispondente ad abitazioni signorili OMI > coefficiente correttivo: 1,50
In mancanza di una quotazione OMI per una determinata tipologia edilizia, si deve fare riferimento alla tipologia OMI più prossima in base alla categoria catastale. I coefficienti correttivi da adottare sono i seguenti:
- ville e villini in abitazioni civili > coefficiente correttivo: 1,20
- abitazioni tipiche in abitazioni economiche > coefficiente correttivo: 1,20
- box in posto auto coperto > coefficiente correttivo: 1,20
- posto auto coperto in posto auto scoperto > coefficiente correttivo: 1,20
I dati OMI per il calcolo del valore normale
L’OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare, è una banca dati della Agenzia delle Entrate che registra i valori di compravendita e locazione. I dati sono espressi in valore € / mq. e sono aggiornati ogni sei mesi. Attualmente, sono aggiornati al secondo semestre 2016. La banca dati riporta i valori minimi e massimi sia per la compravendita che per la locazione. I valori tengono in considerazione i seguenti parametri:
- il Comune in cui è ubicato l’immobile
- la zona OMI omogenea di riferimento
- la destinazione dell’immobile (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva)
- la tipologia dell’immobile (abitazioni, ville, box, ufficio, locale commerciale, ..)
- lo stato conservativo (fatiscente, normale, buono, ottimo, ..)
Le zone OMI possono però subire delle variazioni nel corso del tempo. Un immobile inserito in una certa zona OMI l’anno scorso può ora essere stato configurato in un’altra zona OMI dalla Agenzia delle Entrate. Selezionare quindi una zona OMI errata può determinare un errore nella stima immobiliare. E’ infatti indispensabile tenere conto degli accorpamenti, modifiche e spostamenti delle zone OMI intervenuti nel corso degli anni. Inoltre, in mancanza di zone omogenee OMI, bisogna fare riferimento alle zone limitrofe al fine di individuare la effettiva ubicazione dell’immobile ed ottenere parametri corretti.
Difformità tra valore normale e prezzo di compravendita
Qualora il prezzo di compravendita indicato nell’atto notarile non sia conforme al valore normale, l’Agenzia delle Entrate può effettuare un accertamento fiscale. Con risoluzione n. 170/E del 13 luglio 2007 l’ADE ha chiarito che il contribuente può confutare le rettifiche apportate in sede di accertamento ma è tenuto a fornire le prove. A titolo esemplificativo, lo stato conservativo dell’immobile, le finiture, la zona omogena di riferimento.
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Buongiorno e grazie per larticolo.
Vorrei sapere come inquadrare i mq del giardino di un appartamento in riferimento al K1.
Buongiorno Massimo, ipotizziamo che con K1 si riferisca al “taglio superficie”, coefficiente necessario poi per calcolare il valore normale unitario degli immobili residenziali. K1 assume diversi valori in base ai mq dell’appartamento (valori presenti nella sezione OMI dell’Agenzia delle Entrate). Possiamo ritenere che la superficie del giardino, in quanto pertinenza, non si debba sommare con i mq dell’immobile. Cordiali saluti.
Ringrazio per l’articolo, che però mi ha sollevato un dubbio.
L’agenzia dell’entrate credevo potesse fare un accertamento se il valore di compravendita risulta essere inferiore rispetto al valore catastale.
Erro o sono cambiate le cose?
L’Agenzia delle Entrate prende come riferimento i valori OMI e, sulla base di quei dati, verifica se il prezzo indicato nell’atto di compravendita è congruo o meno. Sulla base dei dati OMI, viene calcolato il valore normale. Il “valore catastale” si fonda sulla rendita catastale ed ha una finalità esclusivamente fiscale, per quanto venga considerato come parametro di riferimento nelle compravendite. Il problema, nel caso degli accertamenti, è che anche il valore normale costituisce un punto di riferimento, ma non l’unico. La stessa Agenzia delle Entrate, in un recente comunicato stampa, ha dichiarato “.. Lo scostamento tra il valore normale dell’immobile, determinato in base a valori OMI, e quello dichiarato dalle parti in atto, quindi, rappresenta un iniziale strumento di selezione per l’eventuale attività di controllo, e non un elemento su cui fondare la pretesa tributaria. In altri termini, il gap tra il valore dichiarato e le rilevazioni OMI costituisce, dunque, solo un indizio, da integrare con ulteriori elementi a sostegno della pretesa tributaria…“. Può approfondire il tema del valore catastale in questi due articoli: Imposte sul valore catastale nelle compravendite immobiliari, Il valore catastale. Formule e moltiplicatori per calcolarlo.