Vendita di un immobile con parti comuni: regole, diritti e obblighi

La vendita di un immobile con parti comuni richiede un’attenzione particolare, poiché queste sono di proprietà collettiva e soggette a precise regole. Questo articolo spiega cosa sono le parti comuni, le normative da seguire, i diritti e doveri di venditori e acquirenti, e come gestire correttamente la procedura di vendita per evitare problemi comuni.

INDICE:

Cosa si intende per “parti comuni”?

Nel contesto del condominio, il termine parti comuni si riferisce a tutte quelle porzioni dell’edificio destinate all’uso collettivo da parte dei condomini. Secondo quanto stabilito dall’articolo 1117 del Codice civile, la definizione di parti comuni comprende tre categorie principali: le strutture essenziali all’uso e alla stabilità dell’edificio (come suolo, fondamenta, scale, tetti e portoni); le aree dedicate ai servizi condivisi (ad esempio parcheggi, portinerie, lavanderie); e infine le installazioni e i sistemi tecnici a servizio comune, come ascensori, impianti idrici e fognari, reti centralizzate per energia, gas, riscaldamento e condizionamento.

In generale, una parte dell’edificio può essere considerata comune se è funzionale o destinata all’utilizzo di tutti i condomini, a prescindere dalla sua posizione o accessibilità. La destinazione d’uso e la funzione svolta sono infatti i criteri principali per identificarne la natura comune.

Regole legali che incidono sulla vendita con parti comuni

Vendere un immobile con parti comuni richiede una conoscenza accurata della normativa del condominio e della relativa disciplina civile. Le parti comuni, infatti, appartengono a tutti i condomini in proporzione alla loro quota di proprietà e non possono essere cedute autonomamente da un singolo proprietario. Secondo quanto stabilito dall’articolo 1117 del Codice civile, queste includono elementi strutturali, impianti condivisi e aree di servizio, la cui alienazione è possibile solo con il consenso unanime di tutti i condomini.

Tale decisione deve essere formalizzata in un’assemblea condominiale straordinaria. Senza l’approvazione di tutti i comproprietari, qualsiasi atto di vendita è considerato nullo e privo di effetti giuridici. Inoltre, anche nei condomini minimi (fino a otto unità), è necessario rispettare questa regola. La disciplina civile in materia di condominio, infatti, tutela la collettività dei diritti, rendendo imprescindibile l’accordo unanime per la cessione di beni comuni. Affidarsi a professionisti esperti è spesso la scelta più sicura per gestire correttamente le procedure legali e documentali legate alla vendita di un immobile che comprende parti comuni.

Diritti e obblighi del venditore e dell’acquirente

Nella vendita di un immobile che include le parti comuni, il venditore ha l’obbligo di ottenere il consenso unanime di tutti i condomini mediante apposita assemblea straordinaria: senza questo consenso, qualsiasi atto di cessione risulta nullo e privo di efficacia. Egli deve anche assicurarsi che non esistano difformità edilizie o irregolarità riguardanti le parti comuni, o in caso contrario provvedere alla loro regolarizzazione (per esempio tramite sanatoria) o al ripristino, conformemente a quanto deliberato in assemblea.

L’acquirente, da parte sua, ha il diritto di verificare lo stato legale e tecnico delle parti comuni prima di concludere la compravendita e può chiedere risarcimenti o anche la risoluzione del contratto se emergono difformità non dichiarate. Entrambe le parti devono rispettare le formalità: il trasferimento deve essere formalizzato con atto notarile e trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile a terzi. Infine, l’acquirente subentra anche negli obblighi condominiali riguardanti la manutenzione delle parti comuni, proporzionalmente alla propria quota, una volta perfezionato il passaggio di proprietà.

Procedura pratica di vendita con parti comuni

Come abbiamo anticipato, la vendita di un immobile che include parti comuni richiede il rispetto di una procedura specifica. Innanzitutto, è fondamentale convocare un’assemblea condominiale straordinaria per ottenere il consenso unanime di tutti i condomini, requisito imprescindibile per la validità dell’atto di vendita. Successivamente, una volta ottenuto il via libera, si può procedere alla stipula dell’atto notarile, che deve essere trascritto nei registri immobiliari per rendere opponibile a terzi il trasferimento di proprietà. Il trasferimento può avvenire sia tramite cessione a terzi esterni sia attraverso l’assegnazione in proprietà esclusiva a uno o più condomini.

Documenti necessari da raccogliere

Per vendere un immobile con parti comuni è essenziale raccogliere tutta la documentazione che attesti la regolarità sia dell’unità immobiliare che delle parti comuni. Tra i documenti indispensabili vi sono: il regolamento di condominio, le delibere assembleari relative alla gestione e manutenzione delle parti comuni, la planimetria catastale, e la documentazione tecnica che attesti l’assenza di difformità edilizie o, in caso contrario, le relative autorizzazioni di sanatoria o interventi di ripristino. Inoltre, è necessario disporre dell’atto di consenso unanime dei condomini alla vendita, formalizzato durante l’assemblea straordinaria.

Comunicazione all’assemblea condominiale

La comunicazione all’assemblea condominiale rappresenta un passaggio fondamentale nella vendita di un immobile con parti comuni. Il venditore o il suo rappresentante deve convocare un’assemblea straordinaria specificando all’ordine del giorno la proposta di vendita delle parti comuni. Durante l’assemblea, tutti i condomini devono essere informati in modo chiaro e trasparente sui dettagli dell’operazione e devono esprimere il loro consenso in modo unanime. Solo con questa approvazione, formalizzata nel verbale, la vendita può procedere legalmente. In assenza di unanimità, la cessione sarà considerata nulla e priva di effetti giuridici.

Problemi comuni e come evitarli

Nella vendita di un immobile con parti comuni, uno dei problemi più frequenti riguarda la presenza di difformità o irregolarità edilizie nelle aree condivise. Tali difformità possono compromettere il valore dell’immobile e influenzare negativamente il prezzo di vendita. Inoltre, se un acquirente dovesse scoprirle dopo l’acquisto, potrebbe richiedere risarcimenti, annullare la compravendita o avviare azioni legali nei confronti del condominio o del costruttore.

Per evitare queste problematiche, è fondamentale verificare preventivamente la regolarità delle parti comuni. Se si riscontrano difformità sanabili, si può procedere con una sanatoria edilizia, presentando apposita richiesta al Comune. Nel caso in cui le irregolarità non siano sanabili, sarà necessario ripristinare le condizioni originarie con un intervento deciso dall’assemblea condominiale, che definirà anche la ripartizione delle spese. In ogni caso, è sempre consigliabile informarsi sulla situazione del condominio e consultare l’amministratore prima di comprare o vendere, per evitare spiacevoli sorprese in futuro.