Ripartizione delle spese condominiali: come avviene e chi la decide?

La ripartizione delle spese condominiali è uno degli aspetti fondamentali della gestione di un condominio, perché stabilisce come vengono suddivisi i costi tra i proprietari delle diverse unità immobiliari.
La normativa di riferimento è contenuta nel Codice Civile e prevede criteri precisi basati sul valore della proprietà, sull’uso delle parti comuni e sul beneficio che ciascun condomino ne ricava.

In questa guida completa vediamo come avviene la ripartizione delle spese condominiali, chi la decide e quali regole seguire per calcolarle correttamente.

INDICE:

Come avviene la ripartizione delle spese condominiali?

La ripartizione delle spese condominiali tra i proprietari è disciplinata dall’art. 1123 del Codice Civile, che rappresenta il riferimento principale per la suddivisione dei costi all’interno del condominio.
Secondo questa norma, le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per i servizi condivisi e per le innovazioni deliberate dall’assemblea, devono essere sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

In sintesi, la ripartizione delle spese condominiali tra proprietari avviene sulla base di tre criteri fondamentali:

• l’importo è calcolato in proporzione al valore della proprietà,
• si considera l’uso effettivo delle cose comuni,
• viene analizzato il godimento che ogni condomino può trarre dai lavori ordinari o straordinari di manutenzione.

Ripartizione delle spese condominiali nella locazione

Quando un immobile è dato in affitto, la ripartizione delle spese condominiali avviene tra proprietario e inquilino secondo regole specifiche previste dalla legge e dal contratto di locazione.
In linea generale, le spese ordinarie spettano all’inquilino, mentre quelle straordinarie restano a carico del proprietario.

Per un approfondimento completo su quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario, leggi la guida dedicata.

Come si calcolano le spese condominiali con i millesimi?

Dato che ogni condomino ha una sua quota di proprietà che dipende da vari fattori, per individuare la quota di ognuno si usano i millesimi. Ossia, il valore dell’intero immobile si imposta pari a 1.000 e ogni inquilino è proprietario di un totale di millesimi, reperibile nell’atto di proprietà oppure attraverso il calcolo di un geometra.

La regola generale è che maggiore è il millesimo, maggiore è la quota di proprietà del condomino e di conseguenza l”importo da pagare per le spese condominiali. Per questo motivo, i millesimi rappresentano il criterio base utilizzato nella maggior parte delle spese condominiali tra proprietari.

L’elaborato planimetrico catastale, estratto online dalla banca dati Sister dell’Agenzia delle Entrate, fornisce una rappresentazione grafica di tutte le unità immobiliari riconoscibili dal foglio e dalle particelle catastali, insieme all’elenco delle unità che compongono l’immobile.

L’elenco immobili riporta tutte le unità immobiliari presenti in un fabbricato e serve ad identificare le unità presenti in un fabbricato qualora si conoscano gli identificativi catastali dell’immobile in oggetto.

Il lastrico solare nella ripartizione delle spese condominiali

Un caso particolare nella ripartizione delle spese condominiali tra proprietari riguarda il lastrico solare, disciplinato dall’art.1126 del Codice Civile. Quando l’utilizzo dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, coloro che ne hanno l’uso esclusivo devono contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni dello stesso. Gli altri due terzi, invece, sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in misura proporzionale al valore del piano di ciascuno.

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