Usufrutto e nuda proprietà: calcolo valore e dati nella visura catastale

Può capitare che, in alcune aste immobiliari o in alcuni annunci, tra le caratteristiche dell’immobile sia presente siano presenti i termini usufrutto o nuda proprietà. Vediamo cosa sono, come avviene il loro calcolo e come vengono riportati nella visura catastale.

Come funziona la nuda proprietà e l’usufrutto?

Il titolare di un diritto di usufrutto (persona fisica o persona giuridica) su un determinato bene ha la possibilità (il diritto) di godere del bene in oggetto e trarne da questo ogni utilità, a patto che non ne modifichi la destinazione economica (art. 981 c.c.). Questo significa, ad esempio, che l’usufruttuario di un terreno può coltivarlo, venderne i prodotti, riscuoterne un canone o addirittura decidere di concederlo in comodato.

D’altra parte troviamo la figura del nudo proprietario, il quale è titolare di un diritto proprietà svuotato dal diritto di usufrutto. Il nudo proprietario è proprietario, ma non può godere del bene fino al momento del termine dell’usufrutto.

Quanto dura l’usufrutto?

Il diritto di usufrutto, quando è costituito a favore di un persona fisica ha come termine massimo la vita biologica della persona, se invece il diritto di usufrutto viene costituito a favore di una persona giuridica il termine massima è fissato in trent’anni (art. 979 c.c.).

Chi ha l’usufrutto può vendere una casa?

Da quanto fin ora esposto appare chiaro, quindi, come il nudo proprietario e l’usufruttuario esercitino entrambi diritti su un bene immobile. Tuttavia, chi ha l’usufrutto non può vendere la casa ma solamente cedere a terzi il proprio diritto di usufrutto.

Il soggetto in possesso della nuda proprietà è a tutti gli effetti proprietario, dunque soltanto lui può liberamente, e senza chiedere il permesso all’usufruttuario, vendere il bene.

L’usufruttuario, dal canto suo, manterrà il diritto di usufrutto anche nei confronti del nuovo proprietario, che infatti diventerà un nudo proprietario e acquisirà la proprietà pura e semplice al termine dell’usufrutto.

Chi ha l’usufrutto può affittare?

All’usufruttuario, anche se non può vendere, spettano comunque tutti i diritti e tutte le utilità che possano scaturire dall’immobile stesso. Tra questi rientra le possibilità di concedere in locazione o affitto il bene.

In caso di morte dell’usufruttuario, come previsto dell’art. 999 c.c., le locazioni concluse da quest’ultimo potranno continuare per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto, a patto che siano state stipulate con atto pubblico o scrittura privata di data certa anteriore.

Come si calcola il valore del diritto di usufrutto?

Il valore di un usufrutto e quindi di una proprietà e di una nuda proprietà può essere facilmente determinato in base a percentuali e calcoli prestabiliti.

Per effettuare il calcolo è sufficiente prendere in considerazione l’età dell’usufruttuario e in base al coefficiente di calcolo prefissato dal D.M. 12 dicembre 2019 – in G.U. n. 293 del 14.12.2019 – in vigore dal 1° gennaio 2020 calcolare la reale incidenza percentuale dei diritti di usufrutto e nuda proprietà.

Come togliere l’usufrutto in caso di morte?

Alla morte dell’usufruttuario è necessario cancellare il diritto di usufrutto sul bene. La richiesta è molto semplice.

Per prima cosa evidenziamo come non vada presentata nessuna dichiarazione di successione ma semplicemente dovrà essere presentata una voltura catastale all’Ufficio Competente per Territorio con la richiesta di riunire l’usufrutto alla nuda proprietà.

Riunendo usufrutto e nuda proprietà si ricostituirà la piena proprietà sul bene precedentemente gravato da usufrutto.