Trascrizione pignoramento in ritardo: quali sono le conseguenze?

Cosa succede se il creditore esegue la trascrizione del pignoramento in ritardo, ovvero non deposita la nota di trascrizione entro 15 giorni?  Il Tribunale di Catanzaro si è recentemente espresso sul tema con la sentenza n. 944/2019, con la quale viene confermato che l’inosservanza del sopraccitato termine determina l’inefficacia del pignoramento.

Prima di analizzare quanto stabilito dalla sentenza n. 944/2019, facciamo un passo indietro e rivediamo brevemente in quali occasioni è possibile dare seguito ad un pignoramento immobiliare.

INDICE:

Quando avviene il pignoramento immobiliare

Un creditore può agire contro un debitore inadempiente rivolgendosi ad un giudice per la firma del decreto ingiuntivo. In questo modo viene ordinato al debitore di ottemperare agli obblighi assunti entro un termine stabilito.

Il tutto prosegue con la notifica dell’atto di precetto presso il domicilio del debitore, ovvero una comunicazione ufficiale e formale con cui il creditore avverte ed intima il debitore di saldare il suo debito entro e non oltre 10 giorni dalla notifica. In caso di inerzia del debitore, si dovrà procedere, entro 90 giorni dal precetto, all’esecuzione immobiliare.

Arriviamo adesso alla fase di nostro interesse: l’atto di pignoramento, con cui prende avvio la procedura esecutiva immobiliare, dovrà essere notificato al debitore indicando tutti gli estremi idonei ad identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare. Ma non solo, si dovrà procedere anche con la trascrizione del pignoramento immobiliare presso i Registri Immobiliari. Il creditore dovrà, infatti, provvedere al deposito in Tribunale dell’atto notificato e della nota di trascrizione entro 15 giorni.

A cosa serve la trascrizione del pignoramento

La trascrizione del pignoramento permette che questo possa essere opposto ad eventuali terzi successivi acquirenti dell’immobile.

In caso di trascrizione eseguita erroneamente, l’atto di pignoramento è invalido. Tale invalidità può essere, tuttavia, sanata eseguendo una nuova notificazione dell’atto e una sua corretta successiva trascrizione.

Cosa accade, invece, se la trascrizione del pignoramento è avvenuta in ritardo? Quali sono le conseguenze del deposito della nota di trascrizione non entro i 15 giorni?

L’articolo 557 del codice di procedura civile, al secondo comma, prevede che: “Il creditore deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto, dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento. Nell’ipotesi di cui all’articolo 555, ultimo comma, il creditore deve depositare la nota di trascrizione appena restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari“.

Al terzo comma viene, inoltre, stabilito che: “Il pignoramento perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo e le copie dell’atto di pignoramento, del titolo esecutivo e del precetto sono depositate oltre il termine di quindici giorni dalla consegna al creditore“.

Se prestate attenzione viene omesso il richiamo della nota di trascrizione tra le cause di inefficacia del pignoramento per il mancato rispetto del termine dei 15 giorni.

La questione è stata oggetto della recente sentenza n. 944/2019 del Tribunale di Catanzaro. Vediamo quanto è stato stabilito.

Il Tribunale di Catanzaro sulla trascrizione del pignoramento in ritardo

Il Tribunale di Catanzaro ha richiamato l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale il mancato deposito della nota di trascrizione entro il termine dei 15 giorni dalla restituzione della stessa dal Conservatore, determina l’inefficacia del pignoramento (Cass. Civ. sentenza n. 4757/2016).

La mancanza dell’indicazione della nota di trascrizione nel comma terzo dell’art. articolo 557 del codice di procedura civile deve essere considerata come una dimenticanza del legislatore. Per cui nonostante tale mancanza, anche l’omesso deposito della nota di trascrizione entro i termini previsti dalla legge determina la perdita di efficacia del pignoramento “per evitare una manifesta contraddizione con il disposto del secondo comma“.

Ciò considerando anche che “la trascrizione ha la funzione di completare il pignoramento, ponendosi anche come presupposto indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene” (in tal senso Cass, Civ. sentenza n 799812015).

FAQ

C’è differenza tra “ritardo nella trascrizione” e “ritardo nel deposito della nota in Tribunale”?

La trascrizione è un adempimento previsto dal codice civile (artt. 2643 c.c. e seguenti) che serve a rendere pubblici e opponibili ai terzi gli atti riguardanti beni immobili, come compravendite, pignoramenti o sentenze.

Affinché la trascrizione produca i suoi effetti, è necessario depositare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari una nota di trascrizione, insieme al titolo da trascrivere (art. 2674 c.c.). Da tale momento decorrono gli effetti della pubblicità e si stabilisce la priorità rispetto ad altri atti sullo stesso bene. Se vi è un ritardo nel deposito della nota, la parte rischia di perdere questa priorità o di rendere l’atto non opponibile ai terzi. Diversamente, se il deposito è stato effettuato ma l’ufficio ritarda la trascrizione, tale ritardo non incide sull’efficacia dell’atto, che resta fissata alla data del deposito.

Il deposito della nota in Tribunale si riferisce invece alla presentazione in Cancelleria del provvedimento o della documentazione necessaria affinché l’atto possa poi essere trascritto nei Registri Immobiliari. Si tratta quindi di un adempimento processuale o preparatorio, di competenza della parte o del suo difensore. Un ritardo in questo deposito può comportare un rinvio o addirittura compromettere la successiva trascrizione, incidendo così sull’efficacia e sulla priorità dell’atto rispetto ad altri diritti eventualmente trascritti nel frattempo.

È bene infine chiarire la differenza tra la nota di trascrizione vs la nota di iscrizione a ruolo, che è un atto di natura processuale (art. 168 c.p.c.) con cui si iscrive una causa presso il Tribunale. La prima riguarda quindi la pubblicità immobiliare e l’opponibilità degli atti, la seconda invece serve soltanto ad avviare formalmente il procedimento giudiziario.

La tardiva trascrizione può essere “sanata”?

In linea generale, la trascrizione tardiva può essere sanata solo in presenza di errori materiali o formali nella nota di trascrizione o nel titolo presentato (ad esempio indicazioni inesatte del bene o del soggetto). In questi casi, l’errore può essere corretto o integrato con una nuova trascrizione, ai sensi degli artt. 2652 c.c. (correzione di trascrizione o iscrizione) e 2643 c.c. (principio generale della trascrizione), ripristinando l’efficacia e l’opponibilità dell’atto.

Nel caso specifico di una trascrizione di pignoramento, se il ritardo è dovuto a errori tecnici, la sanatoria tramite rinnovazione della notifica e successiva nuova trascrizione può garantire la conservazione della priorità del credito. Al contrario, se il ritardo sostanziale nel deposito della nota o nella presentazione in Tribunale supera i termini necessari, la trascrizione non può essere sanata: l’atto perde efficacia nei confronti dei terzi e la priorità rispetto ad altri diritti trascritti nel frattempo è compromessa.

In sintesi, la sanatoria della trascrizione è possibile solo per errori tecnici o materiali, mentre il ritardo sostanziale comporta la perdita dell’opponibilità e della priorità dell’atto.