Mutuo immobiliare: il terzo datore e il debitore non datore di ipoteca

Il contratto di mutuo è disciplinato agli artt. 1813 e seguenti del Codice Civile. È un contratto reale, ciò significa che si perfeziona con la consegna e non con il solo consenso delle parti. Quest’ultime sono:

• il mutuante, banca o istituto di credito che consegna al debitore una determinata somma di denaro o di altre cose fungibili;
• il mutuatario, debitore che si obbliga a restituire al mutuante quanto ha ricevuto con determinate modalità e tempi, corrispondendo in più gli interessi proporzionati alla consistenza del mutuo ed alla sua durata.

L’area di impiego di questo contratto è molto ampia, la tipologia che ricorre più frequentemente è quella con oggetto una somma di denaro. Normalmente, la banca pretende delle garanzie per la restituzione della somma erogata e degli interessi.

Adesso, la nostra attenzione non sarà rivolta alle tipiche parti del contratto di mutuo ma ad altre due figure che possono essere ugualmente coinvolte nella sua stipula.

Il mutuo immobiliare e le garanzie

Quando si è in presenza di un mutuo immobiliare, il mutuatario ha necessità di una somma di denaro per finanziare l’acquisto o la costruzione di un immobile.

Ottenuto il prestito, la banca pretenderà delle garanzie. La prima garanzia è costituita da un’ipoteca, una garanzia reale che andrà a gravare sull’immobile acquistato o in costruzione. Questa rappresenta una sicurezza per la banca nel caso in cui il mutuatario non adempia ai propri obblighi, e quindi non paghi le rate del mutuo e gli interessi dovuti.

A volte però le banche o gli istituti di credito possono richiedere anche la prestazione di una ulteriore garanzia. Questo potrà accadere nel caso in cui il valore dell’immobile non sia sufficientemente capiente o perché le condizione economiche e patrimoniali della persona che richiede il mutuo non siano certe e stabili. In tale situazione, quindi, il mutuante richiederà la presenza di un garante, il quale risponderà in solido con il mutuatario. Esso dovrà essere in grado di garantire condizioni economiche sufficienti al rimborso delle rate in caso di necessità.

Il terzo datore e il debitore non datore di ipoteca

Il garante potrà assumere alternativamente due differenti posizioni, quella di terzo datore di ipoteca oppure di debitore non datore di ipoteca.

Il terzo datore di ipoteca si farà garante per il debitore concedendo un proprio bene in ipoteca. In tal caso, risulteranno due beni ipotecati: in primis quello del mutuatario e poi quello del terzo. A meno che non sia espressamente convenuto, egli non potrà godere del cosiddetto beneficio della preventiva escussione. Non potrà pretendere che il mutuante, prima di aggredire il bene ipotecato, provi a soddisfare il credito su eventuali altri beni di proprietà del debitore.

Il debitore non datore di ipoteca o fideiussore parteciperà al mutuo prestando invece una garanzia personale. Risponderà nei confronti del mutuante con il proprio patrimonio personale allo stesso modo del mutuatario. Alla fideiussione viene fissato un limite di importo, superato il quale il debitore non datore di ipoteca non sarà più tenuto a compensare l’insolvenza del debitore.

Normalmente, la richiesta del denaro parte dal mutuatario e viene inoltrata al garante e al bene (o beni) ipotecato.

Nelle visure ipotecarie è possibile verificare il terzo datore di ipoteca, mentre non risulta il debitore non datore di ipoteca. Una visura ipotecaria eseguita per soggetto con indicazione dei dati del fideiussore avrà esito negativo. Non essendo titolare di diritti reali, a favore o contro, sull’immobile ipotecato, non è censito nella banca dati Sister della Agenzia delle Entrate. Solo a seguito della visura della nota di trascrizione sarà possibile verificarne la presenza nell’atto pubblico.