Supercondominio: nomina dell’amministratore e ripartizione delle spese comuni
Se ti stai per trasferire in un complesso residenziale composto da più edifici, è bene sapere che potresti avere a che fare non solo con il condominio del tuo edificio, ma anche con un supercondominio. Una situazione che può avere conseguenze anche sulla gestione delle parti comuni, sulla nomina dell’amministratore e sulla ripartizione delle spese.
INDICE:
Che cos’è il supercondominio e quando si forma
Il supercondominio si configura quando più edifici, o più condomìni separati, risultano collegati dalla titolarità o dall’utilizzo di beni, impianti o servizi destinati a soddisfare esigenze comuni. In presenza di tali elementi, le singole costruzioni possono conservare la propria autonomia, pur facendo parte di una più ampia organizzazione comune. Rientrano, ad esempio, tra le possibili dotazioni condivise le aree di accesso e di transito, gli spazi destinati alla sosta, determinati servizi comuni oppure impianti utilizzati da più edifici.
La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 1117-bis c.c., che stabilisce l’applicazione, in quanto compatibile, delle disposizioni in materia di condominio nei casi in cui più unità immobiliari, più edifici o più condomìni dispongano di parti comuni riconducibili all’art. 1117 c.c. La norma ha quindi un ambito applicativo più ampio rispetto alla situazione del singolo edificio condominiale e ricomprende anche le fattispecie nelle quali una pluralità di edifici o di condomìni è legata dalla presenza di beni o servizi comuni.
Quando ne ricorrono i presupposti, il supercondominio può formarsi automaticamente, senza che sia necessariamente necessaria una specifica deliberazione dei proprietari, salvo che il titolo disponga diversamente. La giurisprudenza della Corte di cassazione ha infatti riconosciuto che la presenza di beni, impianti o servizi comuni destinati a più edifici può comportare l’applicazione della disciplina del supercondominio.
Alla gestione delle parti comuni si applicano, pertanto, le disposizioni previste per il condominio, nei limiti della loro compatibilità con la particolare struttura del supercondominio. La gestione richiede quindi l’organizzazione degli organi previsti dalla legge e, quando ne ricorrono i presupposti, la convocazione dell’assemblea e la nomina dell’amministratore secondo le modalità stabilite dalla disciplina condominiale.
Nomina dell’amministratore del supercondominio
La nomina dell’amministratore del supercondominio è soggetta alla disciplina dell’art. 1129 c.c., richiamata dall’art. 1117-bis c.c. In particolare, quando i condomini sono più di otto, trova applicazione l’obbligo di nomina dell’amministratore. Qualora i condomini siano più di sessanta, l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c. prevede inoltre uno specifico meccanismo di rappresentanza dei singoli condomìni per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore del supercondominio.
L’amministratore del supercondominio ha il compito di curare, nell’interesse della collettività dei partecipanti, l’amministrazione e la conservazione dei beni, degli impianti e dei servizi comuni a più edifici o condomìni, di dare esecuzione alle deliberazioni dell’assemblea del supercondominio, di curare la gestione contabile e la ripartizione delle spese secondo i criteri applicabili e di rappresentare il supercondominio nei rapporti con i terzi e in giudizio. Tutto nei limiti delle attribuzioni previste dalla legge e delle deliberazioni assembleari.
Il suo ruolo è pertanto autonomo e distinto da quello degli amministratori dei singoli edifici: questi ultimi esercitano le proprie attribuzioni con riferimento alle parti e ai servizi comuni del rispettivo condominio, mentre l’amministratore del supercondominio opera con riguardo ai beni e ai servizi comuni a più condomìni.
La Corte di Cassazione ha chiarito che i poteri dell’amministratore del singolo condominio non si estendono automaticamente alle parti comuni dell’intero complesso e che la gestione di queste ultime fa capo agli organi propri del supercondominio. Ne consegue che la circostanza che il medesimo soggetto sia amministratore di uno o più edifici non comporta, di per sé, anche la sua nomina quale amministratore del supercondominio. Per l’esercizio di tale funzione è necessario uno specifico titolo di nomina da parte dell’assemblea del supercondominio. Le due funzioni possono dunque essere svolte dalla medesima persona, ma restano giuridicamente distinte quanto a titolo, ambito di attribuzioni e responsabilità.
Assemblea del supercondominio: partecipanti, rappresentanti e maggioranze
Nel supercondominio, la disciplina dell’assemblea presenta una particolarità quando il numero dei condòmini supera la soglia di sessanta. In questa ipotesi, l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c. consente di sostituire alla partecipazione diretta di tutti i condòmini un sistema di rappresentanza, attraverso la nomina, da parte di ciascun condominio, di un proprio rappresentante.
La disposizione risponde a una precisa esigenza organizzativa: consentire la gestione di una realtà condominiale ampia senza rendere necessaria, per ogni decisione rientrante nelle competenze dell’assemblea dei rappresentanti, la partecipazione diretta di tutti i proprietari.
Il rappresentante del supercondominio viene individuato dall’assemblea del singolo condominio con la maggioranza prevista dall’art. 1136, quinto comma, c.c. e partecipa all’assemblea dei rappresentanti esprimendo il voto nell’interesse del condominio che lo ha designato. La legge disciplina anche l’ipotesi in cui uno dei condomìni non provveda alla nomina, prevedendo la possibilità di ricorrere all’autorità giudiziaria secondo le modalità stabilite dall’art. 67 disp. att. c.c., previa diffida nei confronti dell’amministratore del condominio inadempiente o, in mancanza, dei relativi condòmini.
La semplificazione organizzativa introdotta dal legislatore incontra, tuttavia, un limite ben preciso. L’assemblea dei rappresentanti non dispone di una competenza generale sulle parti comuni del supercondominio, ma può deliberare esclusivamente sulle materie espressamente individuate dalla legge, vale a dire la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e la nomina dell’amministratore. Le decisioni che esulano da questo perimetro non possono essere assunte dai rappresentanti in luogo dell’assemblea composta dall’intera collettività dei partecipanti.
La distinzione assume particolare rilievo con riferimento agli interventi di carattere straordinario. L’assemblea dei rappresentanti non può, infatti, deliberare autonomamente l’esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni dell’intero supercondominio, trattandosi di una materia che non rientra nelle attribuzioni ad essa conferite dall’art. 67 disp. att. c.c. Una deliberazione adottata in assenza della necessaria competenza dell’organo può pertanto essere contestata per violazione delle regole che disciplinano il funzionamento del supercondominio. Sul punto si è pronunciato anche il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 13360 del 2 dicembre 2016.
Per assumere una decisione relativa a interventi straordinari sulle parti comuni del supercondominio occorre, quindi, fare riferimento all’assemblea dei partecipanti, convocata secondo le modalità previste dalla disciplina condominiale e con una specifica indicazione dei lavori nell’ordine del giorno. Il sistema della rappresentanza previsto per i supercondomìni di maggiori dimensioni costituisce, dunque, uno strumento di semplificazione della gestione ordinaria. Tuttavia, non determina un trasferimento generalizzato dei poteri decisionali dall’assemblea di tutti i partecipanti all’assemblea dei rappresentanti.
Ripartizione delle spese comuni tra i condomìni
Per quanto riguarda le spese relative ai beni, agli impianti e ai servizi condivisi tra più edifici, si applicano, in quanto compatibili, le regole previste dalla disciplina condominiale, in base a quanto stabilito dall’art. 1117-bis c.c.
Il riferimento principale per la ripartizione delle spese è l’art. 1123 c.c. In linea generale, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere sostenute dai partecipanti in proporzione al valore della rispettiva proprietà. A questo fine assumono particolare importanza le tabelle millesimali, che consentono di determinare la quota di spesa spettante a ciascuna proprietà.
La legge prevede, tuttavia, criteri diversi quando un bene o un servizio comune è destinato a soddisfare le esigenze dei partecipanti in misura differente. In questi casi, le relative spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Se, invece, un bene o un impianto è destinato a servire soltanto una parte dei partecipanti, le spese sono a carico di coloro che ne traggono utilità, secondo quanto previsto dall’art. 1123, commi 2 e 3, c.c.
Nel supercondominio, quindi, non tutte le spese devono necessariamente essere suddivise tra tutti i proprietari secondo un unico criterio. Occorre verificare quale sia il bene o il servizio interessato, chi ne beneficia e secondo quali modalità, tenendo conto delle disposizioni di legge, delle eventuali tabelle millesimali e, ove esista, del titolo che disciplina i rapporti tra i partecipanti.
Errori da evitare e documenti utili per una gestione corretta
Una corretta gestione del supercondominio richiede innanzitutto di evitare alcuni errori che possono generare contestazioni. Tra i principali rientrano riparti delle spese poco chiari, convocazioni dell’assemblea non effettuate secondo le regole previste e la confusione tra le spese che riguardano il singolo condominio e quelle relative alle parti comuni del supercondominio.
Per fare chiarezza, è utile verificare alcuni documenti: il titolo di provenienza e gli eventuali atti che disciplinano le parti comuni, il regolamento di condominio e quello del supercondominio, se presenti, le tabelle millesimali, i verbali delle assemblee, nonché i bilanci, i rendiconti e i relativi riparti delle spese.
L’esame di questi documenti permette di individuare quali beni e servizi sono comuni, quali soggetti devono partecipare alle relative spese e quale criterio deve essere utilizzato per il riparto. Prima di approvare una spesa o un rendiconto, è quindi importante verificare chi deve sostenerla, in quale misura e sulla base di quale disposizione viene effettuato il calcolo.
