Rinnovazione ipoteca oltre il termine dei vent’anni: si può fare?

Come procedere alla rinnovazione dell’ipoteca? È possibile rinnovare un’ipoteca anche dopo che sono passati vent’anni dal giorno in cui è stata annotata nei registri? Vediamo le risposte in questo articolo.

Indice

Che cosa è un’ipoteca?

Un’ipoteca è una figura giuridica che viene attuata come garanzia. Spesso viene richiesta da banche e istituti di credito che prima di accendere un mutuo immobiliare hanno necessità di garantirsi sull’investimento, incamerando uno specifico diritto di prelazione sul bene immobiliare oggetto del mutuo.

Durata dell’iscrizione dell’ipoteca

Secondo la giurisprudenza, la normativa indica un limite temporale ben preciso (limite che secondo numerosi interpretazioni normative sarebbe perentorio e non prorogabile, neppure su richiesta delle parti in causa) per quanto riguarda l’efficacia dell’ipoteca. L’articolo 2847 del C.C. determina la cessazione dell’efficacia dell’iscrizione dell’ipoteca dopo venti anni. La conseguenza di questa affermazione è l’estinzione del diritto reale.

Rinnovazione Ipoteca: che cosa è e a che cosa serve?

L’atto della rinnovazione è un atto giuridico che deve essere eseguito prima del termine ventennale dell’iscrizione dell’ipoteca e serve per evitare che (per l’appunto) l’ipoteca possa estinguersi facendo cessare gli effetti che ha prodotto.

La norma che regola la materia è sempre l’articolo 2847 c.c., un articolo che nel nostro sistema giuridico regola e coordina il sistema della pubblicità immobiliare e consente di evitare l’effetto estintivo conseguente alla scadenza del termine mediante la rinnovazione, compiuta prima che sia scaduto il termine di vent’anni.

Rinnovazione ipoteca oltre il ventennio: si può fare?

L’iscrizione dell’ipoteca ha una durata massima di venti anni, come previsto dall’articolo 2847 del Codice Civile. Per mantenere in vita l’ipoteca e i relativi effetti di garanzia, è necessario procedere al rinnovo prima della scadenza dei venti anni. Il rinnovo consiste in una nuova iscrizione che conserva il grado originario dell’ipoteca e garantisce la continuità della tutela del creditore.

Se invece si tenta di rinnovare l’ipoteca dopo il termine dei venti anni, questa non può essere tecnicamente considerata un rinnovo, perché l’ipoteca originaria si è ormai estinta. In tal caso, è possibile procedere con una nuova iscrizione ipotecaria, ma questa assumerà un grado successivo rispetto alle eventuali ipoteche già iscritte su quell’immobile. Ciò comporta che la nuova ipoteca potrebbe avere una posizione meno favorevole in caso di escussione del credito.

Per questo motivo è fondamentale che il rinnovo avvenga tempestivamente, prima della scadenza del ventennio, per garantire la validità e la forza della garanzia ipotecaria.

Perché il notaio deve estendere le ricerche ipotecarie ben oltre il ventennio

L’obbligo del notaio non si limita al mero accertamento della volontà delle parti nell’ambito di una compravendita immobiliare: rientra nei suoi doveri anche garantire la certezza giuridica dell’atto e l’effettiva libertà dell’immobile da vincoli e trascrizioni pregiudizievoli. Tradizionalmente, le ricerche ipotecarie si concentrano sul ventennio precedente, ma recenti pronunce – come la Cassazione Civile n. 34949/2024 – hanno chiarito che questo limite temporale può risultare insufficiente.

Secondo la Suprema Corte, infatti, il notaio deve estendere le ricerche ipotecarie ben oltre il ventennio, soprattutto per individuare formalità trascritte prima dei venti anni e ancora giuridicamente efficaci (ad esempio, ipoteche non rinnovate o pignoramenti mai cancellati). Il mancato accertamento di queste situazioni può pregiudicare l’efficacia del trasferimento, esponendo l’acquirente a rischi e lo stesso notaio a responsabilità professionale per inadempimento.

Pertanto, l’obbligo del notaio comprende un’attenta indagine storica, anche oltre i 20 anni, volta a ricostruire la catena delle trascrizioni e accertare l’assenza di formalità pregiudizievoli che possano incidere sulla disponibilità del bene. Questo approccio rientra nei canoni di diligenza qualificata richiesti dalla sua funzione e tutela lo scopo tipico dell’atto: il trasferimento di un bene pienamente libero da vincoli.

Come scoprire se un immobile è gravato da un’ipoteca?

Quando ci si accinge ad acquistare una casa, giusto per fare un esempio forse scontato, è necessario indagare sull’eventuale presenza d’ipoteche. Per scoprire se l’immobile sul quale stiamo mettendo gli occhi è gravato da ipoteca è necessario richiedere una visura ipotecaria. Si tratta del documento che consente di scoprire se uno specifico soggetto è intestatario di beni immobili e se sul bene esistono delle ipoteche.