Leasing immobiliare: qual è il suo significato?

Con la Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208 del 28 dicembre 2015), il Governo ha cercato di promuovere l’utilizzo del leasing immobiliare per l’acquisto della prima casa. Infatti, la legge in questione approfondisce la possibilità di acquistare casa con il leasing immobiliare: si tratta di una modalità contrattuale tra privati che fornisce un ulteriore strumento ad un mercato in crisi e che prevede due piani di norme.

La Legge ha in primis normato tale forma di contratto sul piano che i tecnici definiscono “sostanziale”, riguardante cioè alcuni aspetti dei rapporti tra le parti e dei reciproci diritti e obblighi, dopodiché ha anche previsto delle agevolazioni fiscali per chi è in possesso di determinati requisiti. Eccoli tutti, con un approfondimento sui documenti utili che è possibile richiedere online in pochi click.

Leasing immobiliare: cos’è e come funziona?

Quando si parla di leasing comunemente si fa riferimento a un contratto di locazione che offre la possibilità di godere dell’immobile (o altro bene), versando un canone periodico, e di riscattare l’immobile al termine della durata pattuita. La cifra per il riscatto è concordata in sede di sottoscrizione del contratto. Alla fine chi utilizza l’immobile può decidere di restituirlo o di diventarne proprietario a fronte del versamento della differenza tra quanto già pagato e il valore del bene.

Si tratta quindi di una forma di investimento usato per acquistare o ristrutturare immobili nuovi o usati. Per la sua flessibilità, che consente di adattarsi più facilmente alle esigenze del cliente, è la più usata soprattutto dalle società immobiliari al posto del mutuo.

Il contratto di leasing immobiliare è definito dalla Legge di Stabilità come una “locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale”. Con tale contratto la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo degli intermediari finanziari si impegna “ad acquistare o a fare costruire” l’immobile scelto dal “privato”, che, in termini giuridici, è detto “l’utilizzatore”.

Il bene viene dato nella disponibilità dell’utilizzatore per un dato tempo e verso un corrispettivo pattuito; detto corrispettivo deve tenere conto “del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto”. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà decidere di acquistare la proprietà del bene, ad un prezzo prestabilito. A sua volta, l’utilizzatore si assume tutti i rischi e allo scadere del contratto potrà scegliere se acquistarlo – ad un prezzo prestabilito – oppure no.

All’acquisto del bene non si applica l’azione revocatoria fallimentare, cioè l’azione legale volta a far venire meno gli effetti di determinati atti pregiudizievoli per i creditori. Secondo la legge, infatti, “non sono soggetti all’azione revocatoria i pagamenti di beni e servizi effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso”.

Inadempimento dell’utilizzatore e sospensione del pagamento

Nel caso in cui il contratto si risolva a causa dell’inadempimento dell’utilizzatore, questi è tenuto a restituire il bene, mentre il “concedente” deve pagargli parte del ricavato della vendita (o di altra “collocazione del bene”) “dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto”. In questo caso, “l’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente”.

In questa tipologia di operazioni di vendita e ricollocazione del bene, la banca o l’intermediario finanziario devono rispettare criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.

L’utilizzatore può, al verificarsi di determinate condizioni, richiedere la sospensione del pagamento una sola volta e per un massimo di 12 mesi: in questo caso, la durata del contratto verrà prorogata per un periodo corrispondente a quello della sospensione. Ma in quali casi è possibile richiedere la sospensione del pagamento?

L’utilizzatore può richiedere la sospensione del pagamento delle rate del leasing immobiliare quando si sia verificato:

• cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;
• cessazione dei rapporti di lavoro di cui all’articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile (e cioè “rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato”), “ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa” (v. co.79).

Terminato il periodo di sospensione, importi e periodicità di pagamento sono gli stessi di prima, salvo diversa pattuizione eventualmente conseguita (con la rinegoziazione delle condizioni di contratto). Se, allo scadere del periodo di sospensione, l’utilizzatore non riprende a pagare, il contratto si risolve ai sensi del co. 78). La legge specifica inoltre che “la sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive”.

Sfratto ad opera del concedente

La legge prevede espressamente che per ottenere il rilascio dell’immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di procedura civile, in soldoni, il procedimento previsto per costringere “ad andare via” l’inquilino moroso che continua ad occupare la casa.

Le norme qui indicate, attinenti come si dice agli aspetti sostanziali del rapporto, a differenza di quelle sulle agevolazioni fiscali, di cui ai successivi co. 82 e 83, che valgono solo per gli anni 2016-2020, non sono a tempo.

Conviene acquistare casa con il leasing immobiliare?

Ma quali sono i pro e i contro di un soggetto che desidera acquistare una casa usufruendo del leasing immobiliare? È davvero più vantaggioso acquistare casa con un leasing immobiliare?

In linea di massima, gli aspetti positivi di acquistare casa con un contratto di leasing immobiliare sono molti, a partire dal fatto che si tratta di una valida alternativa per l’acquisto della prima casa nel caso in cui ci siano difficoltà nella concessione del mutuo. Il motivo? Presenta delle spese ridotte, non essendo previste spese di istruttoria e iscrizioni di ipoteche e la spesa per il notaio viene quantomeno posticipata, essendo previsto il suo intervento solamente al momento dell’acquisto finale.

Teoricamente, inoltre, il leasing immobiliare potrebbe rappresentare anche una forma di finanziamento del 100% della somma necessaria all’acquisto della casa, percentuale impossibile da ottenere con un mutuo, anche se al momento della sottoscrizione del leasing potrebbe essere richiesta una rata iniziale oscillante tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile.

Per quanto riguarda la deducibilità fiscale, quella del leasing immobiliare è particolarmente interessante in particolare per chi ha meno di 35 anni per i quali sarà prevista la possibilità di dedurre il 19% dall’imponibile Irpef fino a 8mila euro l’anno e fino a 20mila euro per la maxirata finale in caso di riscatto.

Gli aspetti negativi invece sono legati alle tempistiche: la durata del leasing è più breve del mutuo. Il motivo? Con una durata troppo lunga si andrebbe incontro a un canone eccessivamente alto in proporzione, e quindi non sarebbe più conveniente. Un ulteriore svantaggio è dato dalla situazione congiunturale attuale, con mutui a tasso fisso a livelli minimi che rendono difficile la scelta di un leasing alternativo, ameno che, come detto in precedenza, ci sia una carenza di requisiti, notoriamente più restrittivi, per la concessione del mutuo.

Documenti utili per acquistare casa con il leasing immobiliare

Ma quali sono i documenti essenziali per acquistare casa con un leasing immobiliare? Quali sono i documenti di cui è indispensabile disporre per la valutazione dell’acquisto e dell’immobile stesso?

Prima di procedere alla compravendita immobiliare, è sempre bene richiedere una visura ipotecaria con i dati del proprietario dell’immobile (è sufficiente uno dei proprietari e necessitano solo dati nascita) dalla quale si può avere evidenza tramite un documento ufficiale estratto dagli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) chi è il reale proprietario dell’immobile e se sussistono gravami, ipoteche, trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli.

È consigliabile infatti prendere visione di tutte le formalità presenti nella visura ipotecaria relative all’immobile, in modo da disporre della visura delle note di trascrizione digitale relative a tutti gli atti notarili riferiti all’immobile (atto di compravendita, atto di donazione, atto di divisione, ecc.).

Prima di procedere alla compravendita immobiliare, è bene richiedere la planimetria catastale come risulta depositata presso il Catasto e confrontarla con lo stato dei luoghi per verificare la corrispondenza o eventuali differenze relative a tramezzi interni, porte, finestre, terrazze nonché la destinazione dei vani.

Inoltre, consigliamo di richiedere una visura catastale storica per immobile (sono necessari i dati catastali dell’immobile come foglio, mappale o particella, subalterno) che evidenzia tutti i trasferimenti e le modifiche che hanno riguardato l’immobile nel ventennio antecedente.

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