Come funziona un condominio senza amministratore?

Non sono per niente rari i casi in cui un condominio viene gestito senza il supporto di un amministratore. Approfondiamo insieme questa particolare casistica nel nostro ultimo articolo.

INDICE:

Come si gestisce un condominio senza amministratore

Se i condomini di un edificio con meno di 9 proprietari decidono di non nominare alcun amministratore, incorrerebbero comunque in alcuni adempimenti obbligatori per legge. Uno di questi è l’assegnazione di un codice fiscale al condominio, in modo tale che sia identificabile dai terzi nell’ambito dei vari rapporti giuridici e anche perché il condominio è considerato sostituto d’imposta a fini fiscali. In questa ipotesi, inoltre, ognuno dei condomini può essere incaricato di specifici compiti, ad eccezione della successiva ripartizione delle spese condominiali per le quali bisogna aprire un conto intestato al condominio.

Condominio minimo e condominio piccolo

Il condominio piccolo è un condominio in cui sono presenti più di 4 ma non più di 8 unità immobiliari. Inoltre, devono essere presenti almeno 2 proprietari e non più di 4. Per il condominio minimo e per il condominio piccolo sono valide le stesse regole e gli stessi obblighi e, in particolare, entrambi sono esonerati dall’obbligatorietà di nominare un amministratore condominiale.

L’individuazione di un facente funzioni

Anche se si sceglie di non nominare un amministratore, per il disbrigo delle pratiche comuni condominiali è preferibile individuare un “facente funzioni“. Si tratta di un condomino di riferimento che prende in carico compiti come la rendicontazione delle spese, la riscossione delle quote condominiali, il pagamento delle bollette, la gestione della pulizia delle parti comuni e tutti gli altri adempimenti relativi alla vita di condominio.

In mancanza di una figura di riferimento, infatti, bisognerebbe convocare l’assemblea di volta in volta, anche per le incombenze ordinarie. Un altro adempimento a cui sono tenuti i condomini, inoltre, è quello di affiggere all’ingresso dell’edificio un’informativa con i recapiti di almeno un soggetto di riferimento.

Il regolamento condominiale

Il regolamento di condominio stabilisce norme che regolano gli aspetti della vita condominiale e possono influenzare gli aspetti finanziari. Deve essere redatto per iscritto e depositato nel registro delle assemblee per essere valido. Ogni condomino è tenuto a rispettarlo, con il proprietario responsabile di farlo rispettare anche agli inquilini, rischiando la risoluzione del contratto in caso di violazioni ripetute.

Vi è l’obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale quando il numero dei condomini è superiore a 10. In assenza di un regolamento condominiale con più 10 condomini, ogni condomino può richiedere l’adozione di un regolamento condominiale. Inoltre la presenza di un amministratore di condominio è obbligatoria nel caso in cui siano presenti più di 8 condomini.

Il ruolo dell’assemblea

Sia per esigenze di natura ordinaria che straordinaria, anche in assenza di un amministratore, ciascun condomino può convocare un’assemblea. Di solito il funzionamento delle assemblee è dettato dal regolamento condominiale, anche se bisogna tenere conto del fatto che l’approvazione di un regolamento è obbligatoria solo nei condomini con più di 10 proprietari (art. 1138 c.c.). Quando, invece, in un condominio non c’è né l’amministratore né un regolamento, le norme sulle maggioranze sui quorum assembleari sono tratte dal codice civile.

Gli obblighi in caso di condominio senza amministratore

Anche in assenza di un amministratore, il condominio deve rispettare obblighi fiscali importanti. Dopo aver redatto un regolamento condominiale, obbligatorio per condomìni con almeno 11 proprietari, è necessario adempiere a vari obblighi fiscali tra cui il possesso e l’utilizzo del codice fiscale, il versamento delle ritenute d’acconto per collaboratori e la presentazione del modello 770 per la dichiarazione dei redditi.

Periodicamente, è fondamentale convocare un’assemblea di condominio per discutere e deliberare su questioni ordinarie e straordinarie riguardanti l’edificio. Chi rappresenta il condominio deve inviare una lettera raccomandata per comunicare la prima assemblea, specificando l’ordine del giorno e nominando presidente, segretario e verbalizzante.

Conto corrente e codice fiscale

Un caso comune è la necessità di eseguire lavori condominiali senza la figura dell’amministratore. Il referente si occuperà delle pratiche, mentre il condominio dovrà avere un proprio codice fiscale per identificare l’edificio nei rapporti esterni.

Le spese saranno suddivise in base alle tabelle millesimali. All’atto della costituzione del condominio, verrà assegnato un codice fiscale apposito, seguito dall’apertura di un conto corrente condominiale per gestire tutte le transazioni relative alle opere, ordinarie o straordinarie, eseguite nell’edificio. Se presente, l’amministratore si occuperà dell’apertura del conto, altrimenti sarà compito del referente. Il condominio agirà come sostituto d’imposta, versando le ritenute d’acconto per i lavori effettuati da professionisti e presentando il modello 770 per la dichiarazione dei redditi.

Le sanzioni

Nei casi in cui sia obbligatorio nominare un amministratore, è possibile fare ricorso al tribunale. Il costo minimo sarà di 170 euro, oltre all’onere di remunerare l’avvocato difensore. Attraverso questa procedura, si può ottenere una nomina giudiziale per sanare l’inerzia dell’assemblea.

I lavori in condominio senza amministratore

Un condomino può convocare un’assemblea condominiale anche in caso di urgenza per lavori necessari senza la presenza di un amministratore. Se l’assemblea non prende una decisione o se la delibera non viene eseguita, secondo l’articolo 1105 del Codice Civile, il condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria. Questo tipo di ricorso, noto come “in volontaria giurisdizione”, generalmente non richiede l’assistenza di un legale, salvo eccezioni.

Quando scatta l’obbligo dell’amministratore di condominio?

Secondo l’articolo 1129 del Codice Civile, quando i condomini sono più di otto, la nomina dell’amministratore è obbligatoria. Nel caso in cui l’assemblea non vi provveda, ciascun condòmino avrebbe la facoltà di rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.

D’altra parte, poiché fino ad otto condòmini la nomina dell’amministratore è facoltativa, se in assemblea non si raggiunge la maggioranza o si sceglie una gestione autonoma, chi non è d’accordo dovrà adeguarsi alla decisione dei più.