Cessione di cubatura tra fondi confinanti

Avete mai sentito parlare di “cubatura” o “volumetria”? Con questi termini si fa riferimento alla “capacità edificatoria” di un fondo. Tale capacità può essere oggetto di un atto traslativo? Esaminiamo cosa prevede nello specifico la normativa del Codice Civile, art. 2643, e la legge n. 106 del 2011.

Cosa è la cessione di cubatura?

L’art. 5 D.L. 13 maggio 2011 n. 50, convertito in legge n. 106/2016 ha introdotto all’articolo 2643 del codice civile il comma 2-bis, il quale consente la trascrizione nei Registri Immobiliari dei “contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale“.

Tra questi contratti rientra, quindi, la cessione di cubatura che consiste “nell’accordo tra proprietari di aree contigue, aventi la stessa destinazione urbanistica, in forza del quale il proprietario di un’area cede una quota di cubatura edificabile sul suo fondo per permettere all’altro di disporre della minima estensione di terreno richiesta per l’edificazione, ovvero di realizzare volumi maggiori di quella consentiti dalla superficie del fondo di sua proprietà” (Cass. pen., sez. III, 30 aprile 2009, n. 21177).

In forza di quanto appena esposto, a livello pratico, si potrebbe configurare una situazione di questo tipo: Tizio e Caio sono proprietari di due terreni confinanti. Nel terreno di Caio sono edificabili 1200 metri cubi, ma decide di limitare la propria costruzione a 1000 metri cubi al fine di vendere o donare i 200 metri cubi residui a Tizio. Quest’ultimo, previa autorizzazione del Comune, potrà sfruttare i metri cubi acquisiti sul proprio fondo.

La volumetria edificatoria viene, quindi, trasferita dal fondo cedente, dotata di una superficie fondiaria c.d. di “decollo” ad altro fondo attiguo che avrà una superficie fondiaria c.d. di “atterraggio“.

Prima dell’introduzione dell’art. 2643, c. 2-bis, c.c., la cessione di cubatura avveniva regolata attraverso la costituzione di una servitù prediale per poter essere resa pubblica mediante la trascrizione nei Registri Immobiliari.

La cessione di cubatura: limiti urbanistici.

La normativa urbanistica, comunale, regionale o statale può limitare il libero trasferimento della cubatura.

L’art. 2643 c.c. specifica che nel contratto di cessione della cubatura è obbligatorio inserire “i contraenti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale“.

Gli stessi strumenti urbanistici possono prevedere delle limitazioni o vietare tale cessione di cubatura in alcune zone urbanistiche. Il Consiglio di Stato, SezioneVI, n. 04861/2016 ha, inoltre, specificato che ai fini della determinazione della cubatura edificabile di un terreno, le norme urbanistiche possano prevedere specifiche esclusioni per le cessioni di cubatura edificabile.

Un altro limite è previsto in ordine alla destinazione urbanistica. I due fondi attigui, infatti, devono avere la stessa destinazione urbanistica per poter cedere ed accettare la cubatura. In difetto, si verificherebbe una alterazione delle tipologie urbanistiche previste dalle norme. Ad esempio, non è possibile trasferire la cubatura tra due sottozone urbanistiche diverse, es. B2 e B3, in quanto caratterizzate da due indici edificatori diversi. L’effetto sarebbe quello di aumentare il saldo totale dei carichi urbanistici massimi ammissibili per ciascuna zona (Consiglio di Stato, Sezione V, n. 2220/2013).

Verifica della destinazione urbanistica per la cessione di cubatura

Questo è dovuto al fatto che diversamente si verificherebbe un’evidente alterazione delle caratteristiche tipologiche della zona tutelate dalle norme urbanistiche (Consiglio Stato sez. V, 11 aprile 1991, n. 530).

La destinazione urbanistica è verificabile mediante un Certificato di Destinazione Urbanistica. Il CUD è un documento che certifica, sulla base del PRG (Piano Regolatore Generale) e del PUC (Piano Urbanistico Comunale) del Comune e delle relative norme di attuazione, la destinazione urbanistica relativa ad un terreno, nonché i parametri urbanistici (indice di fabbricabilità) e indici e vincoli di varia natura (es. inondabilità).

Questo certificato è necessario anche nei casi di:

• presentazione di una dichiarazione di successione;
• stipula di un atto di compravendita, di divisione o di donazione avente ad oggetto un terreno che non sia pertinenza di un edificio qualsiasi sia la sua superficie;
• stipula di una atto di compravendita, di divisione o di donazione avente ad oggetto un terreno che costituisce pertinenza di un edificio censito al Nuovo Catasto Edilizio Urbano se di superficie uguale o superiore a 5.000 mq.

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