Vendita nuda proprietà: rischi, opportunità e guida completa 2025

Se vuoi vendere la tua abitazione ma continuare a viverci oppure stai cercando un immobile da acquistare senza l’urgenza di entrarne subito in possesso, la nuda proprietà potrebbe essere l’opzione ideale per te. Questa formula, oggi sempre più diffusa, è un’alternativa alla compravendita tradizionale, perché permette a venditori e acquirenti di soddisfare esigenze diverse in modo flessibile ed efficace.

In questo articolo scoprirai:

Cos’è la vendita di nuda proprietà e come funziona

La vendita della nuda proprietà di un immobile permette al proprietario di cedere il bene, mantenendo però il diritto di usufrutto per tutta la durata della sua vita. Questo significa che, pur vendendo la casa, il venditore continua ad abitarla o a trarne beneficio, senza rinunciare all’uso dell’immobile. Il significato di nuda proprietà sta proprio in questo: è una forma di proprietà “spogliata” del diritto di godimento, che resta in capo all’usufruttuario.

Chi acquista in nuda proprietà diventa proprietario dell’immobile, ma non può utilizzarlo né affittarlo finché l’usufrutto è attivo. Solo al termine di questo diritto – in genere alla morte dell’usufruttuario – il nudo proprietario diventa pieno proprietario, acquisendo anche il diritto al godimento del bene.

La nuda proprietà e l’usufrutto rappresentano quindi due aspetti distinti della stessa unità immobiliare: la prima è la titolarità giuridica, la seconda è il diritto di utilizzo. Questa formula è vantaggiosa per persone anziane che necessitano di liquidità immediata, e per acquirenti che vogliono investire nel mattone a un prezzo ridotto.

Capire come funziona la nuda proprietà è quindi fondamentale per valutare se questa soluzione sia adatta alle proprie esigenze patrimoniali o abitative.

Numeri del mercato 2023-2025

Nel 2025 il mercato della nuda proprietà continua a mostrare segnali di crescita significativa. Secondo i dati condivisi dal gruppo immobiliare Toscano Spa, nel primo trimestre del 2025 le vendite degli immobili in nuda proprietà sono aumentate del 20% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un trend in forte espansione, che conferma quanto questo segmento stia diventando sempre più rilevante all’interno delle tendenze immobiliari italiane.

L’analisi degli ultimi due anni mostra un aumento complessivo del 44% nelle transazioni di nuda proprietà, con un’impennata del 63% tra il 2023 e il 2024. Si tratta di numeri che riflettono non solo una crescente consapevolezza dei vantaggi offerti da questa formula, ma anche una risposta concreta alle esigenze economiche di una parte della popolazione, in particolare degli over 65.

Secondo una ricerca di Confabitare, sarebbero circa 97.000 i pensionati coinvolti nelle operazioni di vendita in nuda proprietà nell’anno 2024. Un dato che, se confermato dai numeri ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, costituirebbe una fetta rilevante sul totale delle compravendite immobiliari annuali (circa 720.000). Tuttavia, è importante ricordare che, storicamente, le statistiche sulla nuda proprietà mostrano che solo una piccola parte delle transazioni sono vere vendite. Molte avvengono infatti all’interno di nuclei familiari per finalità successorie e di pianificazione patrimoniale.

Geograficamente, il fenomeno si concentra soprattutto nelle grandi città. Nel 2024 oltre il 63% delle vendite si è verificato a Roma e Milano, con la prima che ha registrato un aumento del 40%. Questi dati confermano che le aree urbane ad alta densità abitativa e con mercati immobiliari dinamici sono il terreno più fertile per la crescita della nuda proprietà.

Il 2025 si profila come un anno importante per lo sviluppo del mercato della nuda proprietà. Quest’ultimo, per l’appunto, si sta ritagliando uno spazio sempre più solido nel panorama delle compravendite immobiliari italiane, sostenuto da dinamiche socio-economiche, opportunità fiscali e strategie patrimoniali a lungo termine.

Vantaggi della vendita nuda proprietà

La vendita in nuda proprietà è vantaggiosa sia per chi vende che per chi acquista, grazie a una formula che unisce flessibilità e benefici economici. Tra i principali aspetti positivi della nuda proprietà c’è la possibilità, per il venditore, di ottenere liquidità immediata, mantenendo però il diritto di continuare a vivere nell’immobile vita natural durante. Questo aspetto è particolarmente interessante per gli anziani proprietari di immobili, che possono così valorizzare il proprio patrimonio immobiliare senza rinunciare alla stabilità abitativa.

Dal punto di vista dell’acquirente, invece, l’acquisto in nuda proprietà consente di comprare un immobile a un prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà, con la prospettiva di diventarne titolare a tutti gli effetti quando termina l’usufrutto. Il risparmio dipende dall’età del venditore: più l’usufruttuario è anziano, minore sarà la durata prevista dell’usufrutto, e quindi maggiore sarà il vantaggio economico per l’acquirente.

Tra i benefici per il venditore, ricordiamo anche la possibilità di affittare l’immobile, ottenendo così un’entrata aggiuntiva. Per il proprietario che mantiene l’usufrutto, infatti, la vita quotidiana non cambia: può abitare e gestire la casa come prima, senza rinunce pratiche.

Tuttavia, bisogna considerare anche i pro e contro della nuda proprietà. Se da un lato si ottiene un ritorno economico immediato, dall’altro l’immobile esce dal patrimonio ereditario, con conseguenze per eventuali eredi.

In sintesi, la nuda proprietà è una formula sempre più utilizzata per rispondere alle esigenze di liquidità degli anziani con immobili di proprietà, offrendo allo stesso tempo agli acquirenti un’opportunità d’investimento immobiliare a lungo termine.

Rischi e criticità per chi compra

La valutazione dell’immobile presenta notevoli difficoltà e chi acquista rischia di incorrere in problematiche non trascurabili. Ad esempio, può capitare che l’usufruttuario non paghi le spese condominiali, oppure, se il prezzo di vendita è troppo basso, che gli eredi contestino la validità dell’atto per circonvenzione di incapace.

Per cercare di superare questa situazione, qualche anno fa si era provato ad introdurre il prestito vitalizio ipotecario. In pratica, la banca valuta l’immobile e concede una somma sotto forma di mutuo. Se il proprietario continua a pagare le rate, o se al momento del suo decesso gli eredi saldano l’intero debito, la casa viene trasmessa in successione. In caso contrario, la banca diventa proprietaria dell’immobile. Nonostante il lancio di alcuni prodotti simili, offerti a tassi di interesse vicini ai limiti dell’usura, questa tipologia di finanziamento è rapidamente scomparsa dal mercato.

Come valutare correttamente un immobile in nuda proprietà

Valutare correttamente un immobile in nuda proprietà richiede l’analisi di alcuni fattori fondamentali:

• il valore di mercato della piena proprietà,
• l’età dell’usufruttuario,
• i coefficienti percentuali stabiliti dalla normativa vigente (D.M. 12 dicembre 2019).

In pratica, il valore dell’usufrutto viene calcolato in base all’età dell’usufruttuario. La percentuale corrispondente, invece, viene sottratta dal valore totale dell’immobile per ottenere il valore della nuda proprietà.

Più l’usufruttuario è anziano, maggiore sarà la quota di valore attribuita alla nuda proprietà, poiché il diritto di usufrutto è limitato nel tempo. Questo metodo consente di determinare con precisione il prezzo equo per l’acquisto di un immobile con nuda proprietà, tenendo conto dei coefficienti fiscali e delle dinamiche di mercato.

Aspetti fiscali e tassazione 2025

La tassazione della nuda proprietà nel 2025 è stata aggiornata con l’entrata in vigore del D.Lgs. 18 settembre 2024 n. 139, che introduce importanti novità in materia di imposte sulla nuda proprietà e sull’usufrutto. Dal 1° gennaio 2025, per il calcolo delle imposte si applica un saggio legale d’interesse minimo del 2,5%, che influisce sui coefficienti fiscali utilizzati per determinare la base imponibile.

Per quanto riguarda le imposte di registro, successione e donazione, la base imponibile viene calcolata in base al valore della sola nuda proprietà, determinato dalla differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto. Questo metodo di calcolo risulta spesso vantaggioso per l’acquirente, poiché consente un’imposizione fiscale inferiore rispetto a una compravendita ordinaria.

Sono previste anche agevolazioni fiscali per immobili in determinate condizioni, ad esempio in caso di acquisto della prima casa o trasferimenti tra parenti in linea retta, con possibili riduzioni o esenzioni dalle imposte ordinarie. Sia il venditore che l’acquirente possono beneficiare di un regime fiscale agevolato, a condizione che si rispettino i requisiti previsti dalla normativa vigente.

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