Valore di mercato di un negozio: come si trova?

In economia il valore di mercato è dato dalla quantità monetaria che si scambia per ottenere un determinato bene. Esso è quantificato in primis dal valore materiale del bene stesso (definito controvalore) et in secundis dalla volontà del compratore di acquistare e quella del proprietario del bene di vendere.

Secondo l’art. 4, c. 1, punto 76) del Regolamento (UE) 575/2013 la definizione più accurata di valore di mercato è: «[…] l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni».

La stima di valore di mercato di un negozio

Comprendere il reale valore di un negozio non è molto semplice e immediato, poiché dipende da un insieme di fattori, interni ed esterni, che influenzano il prezzo di vendita e d’acquisto.

I principali criteri utilizzati per l’estimo di un negozio sono:

• stima a vista, criterio molto approssimativo per la determinazione precisa del valore di mercato di un negozio;
• stima storica, criterio che si preferisce utilizzare per gli immobili storici (da qui il termine);
• stima attraverso gli estimi catastali, l’immobile iscritto in catasto viene classificato a seconda delle sue caratteristiche, dopo tale catalogazione, vengono applicate le tariffe d’estimo, ossia coefficienti di valore espressi in denaro;
• stima per confronto, ci si basa sulla comparazione del bene con altri che hanno caratteristiche simili, prendendo come termine di paragone un parametro, tecnico o economico, che deve essere direttamente proporzionale al valore dei beni;
• stima per capitalizzazione del reddito, si applica a quei beni definiti a fecondità ripetuta, cioè che forniscono una serie di redditi, limitati o illimitati.

Calcolare il valore di mercato

Il valore di mercato può essere calcolato secondo un calcolo specifico:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti di merito

Di cui:

• la superficie commerciale è l’estensione effettiva del negozio;
• la quotazione al mq è la reale stima di mercato di ogni metro quadro;
• i coefficienti di merito sono le caratteristiche costruttive del negozio rispetto determinati valori. ecco alcuni esempi:
• per gli uffici: -10% (ubicazione in posizioni di elevato interesse); 0% (ubicazione in posizione intermedie); -5% (ubicazione in posizioni secondarie);
• per i negozi: +50% (posizioni particolarmente favorevoli al commercio), +20% (posizioni favorevoli al commercio); 0% (posizioni ordinarie); -30% (posizioni poco favorevoli al commercio); +20% (altezza soffitti superiore a 4,5 metri);
• per i magazzini: 0% (a piano terreno o rialzato con accesso carraio); -10% (a piano terreno o rialzato senza accesso carraio); -15% (a piano seminterrato con accesso carraio); – 30% (a piano seminterrato accessibile solo da scale);
• per i capannoni: 0% (a piano terreno); – 5% (a piano rialzato); -10% (senza accesso autoarticolati): -15% (senza area di pertinenza).
• inoltre, nel caso di locazione per tutte le tipologie di immobili ad uso commerciale, il coefficiente di merito da utilizzare nel calcolo del valore di mercato è -20% in casso di locazione con scadenza a 6 anni e -30% nel caso di immobili che sia già avviato commercialmente.

Per conoscere il valore di mercato di un immobile è ti consigliamo di richiedere online una stima immobiliare.

La banca dati immobiliare

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, è una banca dati che permette di consultare dati sulle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni sull’intero territorio nazionale.
La funzione dell’OMI è basata su tre principi fondamentali:

• la garanzia di massima affidabilità delle quotazioni dei prezzi di mercato degli immobili e sui valori di riferimento che sono contenuti all’interno della sua banca dati;
• la valorizzazione a fini informativi e statistici in merito a tutti i dati disponibili nelle banche dell’Agenzia del Territorio;
• ruota attorno allo sviluppo di analisi e studio del mercato immobiliare e di tutti i fenomeni che lo caratterizzano.

Le quotazioni immobiliari presenti nell’OMI vengono pubblicate con cadenza semestrale. Queste individuano, per ogni zona territoriale (definita come zona OMI) e per ogni tipo di immobile, un intervallo di valori di mercato minimo o massimo per unità di superficie, rispetto a unità immobiliari che sono ubicate nella stessa OMI.

Paolo Matassa, AvvocatoFlash

Fonti normative

Regolamento dell’UE n° 575 del 2013

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