Quando è possibile non pagare le spese condominiali?

Quando è possibile non pagare le spese condominiali?

Ogni condomino deve partecipare ai lavori sulle parti comuni dell’edificio in proporzione ai millesimi di proprietà e al grado di fruizione del bene. Ma esistono casi in cui è consentito non pagare le spese condominiali? Chiariamo questo punto in parole semplici nella nostra breve guida.

INDICE:

  1. Cosa sono le spese condominiali?
  2. Quando non pagare le spese condominiali?
  3. 1. Delibera nulla o annullabile
  4. 2. Spese per innovazioni voluttuarie
  5. 3. Tabelle millesimali sbagliate
  6. Quali documenti servono per calcolare i millesimi di ogni appartamento?
  7. Cosa succede se non si pagano le spese del condominio?

Cosa sono le spese condominiali?

Come anticipato, in base all’articolo 1104 c.c., tutti i condomini hanno l’obbligo di pagare le spese condominiali relative alle parti comuni e alla fruizione dei servizi condivisi. In particolare possono essere spese di:

  • ordinaria amministrazione sempre a carico dell’inquilino, come luce, acqua, riscaldamento e manutenzione dei servizi condivisi,
  • straordinaria amministrazione a carico del proprietario, come interventi sul tetto o sulla facciata.

Sempre secondo il Codice Civile, l’amministratore di condominio deve occuparsi di controllare gli avvenuti pagamenti delle spese condominiali. Per quanto riguarda gli inquilini morosi, l’amministratore deve anche procedere alla riscossione forzata dell’importo dovuto. In caso contrario, infatti, i condomini potrebbero richiedergli il risarcimento dei danni.

Quando non pagare le spese condominiali?

I condomini possono sottrarsi all’obbligo di pagare le quote condominiali in alcuni specifici casi:

  • delibera ritenuta illegittima o nulla,
  • innovazioni voluttuarie,
  • tabelle millesimali errate.

Analizziamo ciascuna delle casistiche di cui sopra per comprendere nel dettaglio quando un condomino può rifiutarsi di pagare le quote condominiali.

1. Delibera nulla o annullabile

In caso di delibera annullabile o nulla, il condomino può decidere di non pagare le quote condominiali. Nel primo caso, potrò impugnarla entro 30 giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti. In mancanza di ciò, se non si contesta la decisione entro 30 giorni, non si può più evitare di versare la propria quota.

Nel caso di delibera nulla, invece, ci si può sempre opporre alla richiesta di pagamento delle spese condominiali. Si può sempre far valere la nullità della delibera assembleare, con la possibilità di far annullare il titolo che legittimerebbe il pagamento delle spese condominiali.

2. Spese per innovazioni voluttuarie

Se la delibera assembleare con cui si stabiliscono le spese condominiali è valida, si può evitare il pagamento delle stesse in caso di innovazioni voluttuarie. Si tratta, nello specifico, di tutte le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al miglioramento del rendimento delle parti comuni.

Secondo l’art. 1121 c.c., se tali innovazioni sono voluttuarie, quindi non necessarie all’uso dei beni condominiali, possono essere oggetto di rinuncia da parte del singolo condominio.

3. Tabelle millesimali sbagliate

Può capitare che si verifichi un errore nelle tabelle millesimali che potrebbe comportare una maggiore spesa condominiale. In casi simili bisogna effettuare una revisione delle tabelle, con le maggioranze previste dall’art. 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.

La rettifica delle tabelle millesimali, tuttavia, è valida solo per il futuro. L’irretroattività della revisione dei millesimi, infatti, è determinata dalla possibilità che l’amministratore agisca nei confronti del condomino che ha tratto beneficio dall’errore pagando di meno. Se qualcuno risulta avvantaggiato dall’utilizzo delle tabelle errate, infatti, deve versare quanto non ha precedente corrisposto.

Se invece le tabelle sono esatte e la divisione delle spese è errata per un errore nel calcolo della ripartizione, si potrà ricorrere all’impugnazione della deliberazione.

Quali documenti servono per calcolare i millesimi di ogni appartamento?

Per stimare i millesimi di ogni appartamento, gli amministratori di condominio fanno riferimento a documenti ufficiali come l’elaborato planimetrico catastale e l’elenco immobili, che puoi ottenere online sul VisureItalia in pochi semplici clic:

Elaborato planimetrico catastaleclose

Ti serviranno:

  • Ufficio Catasto
  • Comune
  • Foglio
  • Particella o Mappale

Elenco immobiliclose

Ti serviranno:

  • Catasto
  • Ufficio Catasto
  • Comune
  • Foglio
  • Particella o Mappale

Lelaborato planimetrico catastale fornisce una rappresentazione grafica delle unità immobiliari riconoscibili dal foglio e dalle particelle catastali, insieme all’elenco delle unità che compongono l’immobile.

L’elenco immobili, inoltre, indica tutte le unità immobiliari presenti in un fabbricato e serve ad identificare le unità presenti in un fabbricato qualora si conoscano gli identificativi catastali dell’immobile.

Cosa succede se non si pagano le spese condominiali?

Se i condomini non pagano le spese condominiali, l’amministratore può avviare una procedura esecutiva per poter recuperare il credito. In particolare, invierà una comunicazione di messa in mora del condomino, il quale avrà la possibilità di pagare l’importo dovuto entro una determinata scadenza.

Nell’ipotesi in cui il condomino non intenda pagare, l’amministratore potrà fare richiesta di un’ingiunzione di pagamento tramite il Tribunale e il condomino dovrà saldare l’importo entro 40 giorni. Trascorso questo periodo di tempo, quindi, si procederà con l’esecuzione forzata. Il decreto ingiuntivo esecutivo per spese condominiali non pagate, infatti, comporta il pagamento immediato della somma rimasta insoluta.

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Ho conseguito la laurea in Scienze della Comunicazione e un Master in Digital Marketing. Attualmente ricopro il ruolo di Content Marketing Specialist presso VisureItalia® e aiuto i lettori del blog SmartFocus a restare sempre aggiornati sulle novità in ambito fiscale, tributario ed economico.

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40 commenti per "Quando è possibile non pagare le spese condominiali?"

  • Claudia ha detto:

    Buongiorno,sono Claudia,volevo un’informazione,mia mamma ha lasciato l’appartamento che aveva in affitto da fine Dicembre,l’amministratore del condominio ci ha comunicato che ci sono arretrati da pagare per una somma considerevole, di cui però non abbiamo mai ricevuto notifica.Questi arretrati fanno parte degli aumenti decisi a Maggio 2022, ma di cui noi, come già detto, non abbiamo mai ricevuto notizia, per cui ovviamente si è accumulata la somma di differenza rispetto alla cifra che lei ha sempre pagato regolarmente.Per cui vi chiedo, dobbiamo comunque pagare, anche se in difetto è l’amministratore? Vi ringrazio

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Claudia, dipende da quanto pattuito nel contratto di locazione e se queste spese sono di competenza dell’inquilino inquilino dell’immobile. Cordiali saluti.

  • Fulvio ha detto:

    Buongiorno, sono Fulvio proprietario di un appartamento in uno stabile composto da circa 70 unità abitative. Lo stabile ha un ampio cortile e il regolamento condominiale interno recita che è vietata la sosta che viene ammessa solo per carico e scarico di persone e di cose. Purtroppo un terzo dei condomini occupa l’intero spazio h24 per parcheggiare. Ora c’è da rifare la parziale pavimentazione dello stesso (presenza di buche) e volevo sapere, ringraziando anticipatamente, se sarò costretto a partecipare alle spese oppure posso evitarle facendo scrivere sul verbale dell’assemblea, che a breve faremo, di non voler prendere parte alle spese.
    Inoltre, quali azioni posso suggerire all’amministratore affinché questi condomini, poco educati, nel giro di poco tempo, possano lasciare completamente libero lo spazio del cortile condominiale?
    Grazie Fulvio.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Fulvio, le suggeriamo di confrontarsi con l’amministratore affinché provveda a far rispettare quanto stabilito nel regolamento condominiale. Cordiali saluti.

  • Dario ha detto:

    Buongiorno, siamo tre fratelli proprietari in parti diverse dell’immobile, 2 siamo proprietari di 1/9 e il terzo del restante, il terzo proprietario non paga le spese condominiali e l’amministratore ha mandato una lettera tramite studio legale chiedono a tutti e tre di saldare il debito accumulato minacciando di procede con ingiunzione, in pratica sostiene che i proprietari devono saldare il debito nei confronti del condominio. Può farlo? Non dovrebbe procedere solo con chi non paga la propria parte? Grazie per la risposta.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Dario, l’amministratore di condominio può richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo esclusivamente contro i condomini morosi. Questo provvedimento, pertanto, non può riguardare anche chi paga le spese condominiali con regolarità. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale che possa aiutarvi a far valere i vostri diritti. Cordiali saluti.

  • Stefano ha detto:

    Buongiorno,
    sono proprietario di un appartamento di un condominio. Qualche mese fa ho avuto un problema al bagno è ho chiamato l’amministratore di condominio per capire se il problema poteva essere coperto dall’assicurazione. Il geometra che mi ha mandato l’amministratore per constatare il danno mi ha comunicato che l’assicurazione non prevedeva quel tipo di intervento. Ho chiesto al geometra se privatamente a mie spese si poteva intervenire, mi è stata data una risposta affermativa. L’intervento che è durato in totale una ventina di minuti è risultato una spesa che andava oltre a quello dichiarato, perché l’idraulico su informazione del geometra ha sbagliato a prendere il pezzo che doveva sostituire. Quindi è dovuto andare a acquistarne un altro. Alla fine dei lavori ho contestato la spesa gonfiata e gli ho detto che aspettavo la fattura. La fattura non mi è mai arrivata, ma scopro poi che è stata spedita all’amministratore e me la ritrovo nel rendiconto annuale e mi è stata inserita a mia insaputa come spesa personale. La fattura di un lavoro, fatto privatamente, non deve essere intestata a me invece che al condominio? L’amministratore può pagare al mio posto una mia spesa privata personale senza il mio permesso e inserirla come ha fatto nelle spese del condominio? Posso stornare questo pagamento dall’ultima mia rata condominiale pagando così sole le spese effettive del condominio? Cosa posso fare contro questo atteggiamento?
    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Stefano, quanto esposto è una casistica molto particolare, per tal motivo le suggeriamo di chiedere la consulenza di un legale. Cordiali saluti.

  • Max ha detto:

    Buonasera, un’info: sono il proprietario di un appartamento in un condominio. Ho subìto un danno da un appartamento del piano superiore (una perdita da un termosifone ha tolto una buona parte dell’intonaco di un mio bagno, rendendolo pericoloso ed inaccessibile). Ho segnalato l’accaduto all’amministratore già da tempo ma sembra fare orecchie da mercante ormai da quasi un anno. Cosa posso fare e come potermi difendermi da sto menefreghismo? Posso “minacciare” di non pagare le prossime rate condominiali? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Max, le spese condominiali andranno comunque pagate. Per sollecitare l’amministratore, inoltre, può inviargli una diffida a rispondere entro un termine preciso, di solito non inferiore a 3 giorni lavorativi. Se non dovesse comunque ottenere riscontro, avrà diritto di rivolgersi al tribunale per richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore. Cordiali saluti.

  • maria ha detto:

    buonasera.
    – è reale la legge che da quest’anno 22-23 nei condomini con riscaldamento centralizzato non possano superare in casa gradi 19?
    – Chiedo inoltre, quale limite minimo in gradi sarebbe contemplato, x la stessa legge, raggiungibile x una vita dignitosa in casa propria?
    – E’ lecito rifiutarsi di non pagare le spese condominiali se non si raggiungono i 19°?

    • Redazione ha detto:

      Buonasera Maria, in risposta al Suo quesito le suggeriamo la lettura del seguente Comunicato Stampa ufficiale del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica, che disciplina la riduzione di un grado dei valori massimi delle temperature degli ambienti riscaldati. Cordiali saluti.

  • Cristina ha detto:

    Buonasera sono affittuaria di un appartamento e ho scoperto, conti alla mano, di avere pagato 1900 euro in più di spese condominiali che non ero a mio carico. A chi devo chiedere rimborso? Come posso agire se non mi vengono restituiti i soldi in più che ho pagato?
    Grazie, Cristina

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Cristina, come disciplinato dall’art. 2033 c.c., chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato. Le suggeriamo di rivolgersi all’amministratore di condominio per richiedere la restituzione dell’importo pagato in eccesso e, nel caso non le venisse incontro, di contattare un legale che l’aiuti a far valere i suoi diritti. Cordiali saluti.

  • Veronica ha detto:

    Buonasera

    Curiosità gli inquilini non proprietari, hanno diritto ad essere convocati all’ assemblea condominiale almeno una volta all’ anno per esporre i propri diritti e opinioni oltre a chiedere la visura delle pezze di appoggio? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Veronica, in merito alla partecipazione dell’inquilino dall’assemblea dei condomini, le suggeriamo di leggere quando previsto dalla Legge 392/1978 – Art. 10. Cordiali saluti.

  • PAOLO PICCHIO ha detto:

    Mi sono arrivate da pagare le spese del riscaldamento del mio appartamento.
    Dato che mi sembrano elevate posso chiedere all’amministratore di farmi vedere le bollette ?
    Se si e lui non vuole mostrarmele posso non pagare o chiedere la revoca della’amministratore ?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Paolo, essendo un suo diritto, le suggeriamo di chiedere all’amministratore di prendere visione della documentazione di suo interesse. Se non dovesse fornirle un riscontro concreto, potrà inviare la sua richiesta per iscritto tramite raccomandata o pec. Cordiali saluti.

  • Marco ha detto:

    Salve non riesco a pagare solo le spese straordinarie il condominio si ho un reddito basso e sono invalido al 67% possono pignorare il mio appartamento?

    • Redazione ha detto:

      Buonasera Marco, le confermiamo che in caso di inadempienza il condominio potrebbe pignorare il suo appartamento. Le suggeriamo di rivolgersi all’amministratore per concordare un piano di rateizzazione degli importi dovuti in modo tale da poter effettuare i versamenti in modo più agevole ed evitare di incorrere in un possibile pignoramento della sua abitazione. Cordiali saluti.

  • Alessio ha detto:

    Buongiorno,
    Sono entrato da pochi mesi in una casa in affitto e non ho ricevuto alcuna comunicazione riguardante il pagamento del condominio.
    Ora nonostante mi sia messo d’accordo con l’amministratore di pagare le rate arretrate mi continua a contattare l’agenzia immobiliare “minacciandomi” di contattare mio padre che mi ha fatto da garante per affittare questa casa.
    Centra qualcosa l’agenzia immobiliare nonostante il pagamento dell’affitto sia regolare?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Alessio, non ci è chiaro il motivo per cui l’agenzia immobiliare continui a contattarla, dato che ha preso accordi con l’amministratore di condominio per il pagamento delle quote. Le suggeriamo pertanto di chiedere maggiori informazioni sulla sua situazione direttamente all’agente immobiliare oppure all’amministratore del condominio. Cordiali saluti.

  • María mores ha detto:

    Buongiorno cortesemente mi può dire se sono obbligata a pagare le spese condominiali se l’amministratore nuovo ha fatto la riunione ha mandato tutta la documentazione a tutti i condomini tranne che a me non so quanto devo pagare posso aspettare che mi contatti lui?? Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buonasera Maria, le spese condominiali andranno comunque pagate. Le suggeriamo pertanto di contattare l’amministratore e chiedergli delucidazioni in merito alla mancata comunicazione di pagamento. Cordiali saluti.

  • Alessandro Braggion ha detto:

    Salve, sono proprietario di un appartamento in un condominio. Per ragioni personali mi hanno pignorato con esecuzione forzata l’immobile. Ora lamministratore mi chiede la.rata condominiale, ma non avendo lavorato da 3 anni e con l’appartamento pignorato e messo all’asta sono obbligato a pagare lo stesso non avendo redditi di nessun genere???

  • Sandro ha detto:

    Buongiorno sono Alessandro,
    Avrei necessità di chiarimenti riguardo un piccolo condominio di 3 unità abitative, su una palazzina di 2 piani.
    Uno di questi 3 condomini, non paga le spese condominiali nei periodi estivi di assenza, che vanno oltre al mese.
    Altro problema non riusciamo sempre per Lo stesso condomine, a far mettere il contatore luce scala, al momento la luce e collegata in un contatre di un condomine e la spesa viene suddivisa in modo non equa.
    Le mie domande sono:
    Si ha l’obbligo di pagare le spese condominiali anche in assenza di lunghi periodi?
    Abbiamo diritto per chi lo volesse a far mettere il contatore luce scala?
    La ringrazio anticipatamente
    Cordialmente Alessandro

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Alessandro, non ci risulta che tale assenza giustifichi il mancato pagamento, in quanto questo dovrebbe essere dovuto per il solo fatto di essere proprietari dell’immobiliare. Il merito alle decisioni queste devono essere prese seguendo le maggioranze previste dall’assemblea. Cordiali saluti.

  • Antonella ha detto:

    Buongiorno sono Antonella mia mamma abita in un condominio dove pochissimi condomini pagano le spese adesso ci sono molte spese arretrate di acqua condominiale il fornitore ha proceduto per vie legali e quindi ci saranno pignoramenti mia mamma ha sempre pagato c è il rischio che venga pignorato anche il suo appartamento?grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Antonella, l’amministratore di condominio può richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo esclusivamente contro i condomini morosi, per cui non vi sono rischi per sua madre. Cordiali saluti.

  • Maria Teresa ha detto:

    Buonasera
    Sono Maria Teresa io ho uno stabile di 30 Apartamenti e 2100 di fondo commerciale più altri 2100 parcheggio sotterraneo ;tutto ciò solo 16 apartamenti sono abbitati con differenti proprietari dil qui 4 sono sempre miei ;14 appartamenti sono in grezzo e non accatastati danneggiati da un incendio come lo sono i locali commerciali e il seminterrato tutto fuori uso . Il condominio mi chiede delle cifre assurde per i miei millessimali dove io non ho consumi , anzi pago a nome mio la luce sterna che è rimasta a nome della mia società . Posso contestare questa cosa ? O sono obligata anche se sono fuori uso tutto . Essite un modo per essonerarmi di queste spese di gestione . Parlo di 20.000 mila euro dal anno 2018 al 2021 . Se mio può aiutare a capire , grazie in anticipo

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Maria Teresa, si tratta di una situazione complessa, per cui le suggeriamo di confrontarsi con un legale specializzato in diritto condominiale. Cordiali saluti.

  • GIOVANNI ha detto:

    QUESITO . può un MMINISTRATORE CHE NON PRESENTA DA SVARIATI ANNI IL BILANCIO CONSUNTIVO E PREVENTIVO richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo ?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Giovanni, è necessario porre il Suo quesito ad un legale, affinché analizzi nel dettaglio la situazione. Cordiali saluti.

  • Michele ha detto:

    Buonasera sono Michele, volevo chiederle una informazione. Un appartamento ereditato da quattro figli , due di questi si rifiutano di pagare le spese condominiali mentre gli altri pagano regolarmente. Nel caso l’amministratore faccia un decreto ingiuntivo per recuperare le somme a chi lo invierà? Teniamo presente che le due parti non paganti hanno un regolare stipendio/pensione. La saluto e la ringrazio anticipatamente se mi darà risposta

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Michele, la informiamo che l’amministratore di condominio può richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo esclusivamente contro i condomini morosi. Cordiali saluti.

  • Piero ha detto:

    Io posso non pagare le spese di condominio chiudendo la mia porta d’ingresso e entrare dalla porta indipendente?

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Pietro, per rispondere al suo quesito sarebbe necessario verificare se il regolamento di condominio prevede qualcosa in merito, inoltre sarebbe necessario con un legale in quanto si tratta di una situazione particolare. Cordiali saluti.

  • Guido Ancona ha detto:

    Buon giorno,mi chiamo Guido Ancona e dal2021faccio parte di un condominio.
    Ho chiesto all’amministratore delle fatture riguardanti gli anni 2020 2019 2018.Mi è stato detto che non ne ho il diritto.
    cortesemente mi può confermare se fà parte di un mio diritto o no.grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Giudo, è suo diritto poter consultare i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130. Cordiali saluti.

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